Житлові атавізми законотворчості

А потяг давно пішов…

Нещодавно уряд подав до парламенту проект нового Житлового кодексу (ЖК), який цілком справедливо можна назвати "атавізмом" радянської епохи. Адже, по суті, цей документ має на меті повернути українському суспільству правовідносини тих часів, коли житло було державним.

Предметом регулювання проекту нового ЖК є поняття, що дійшли до нас з соціалістичного минулого, такі як "правила розподілу" житла, умови користування ним, або безліч зайвих вказівок про те, що людина може, а що не може робити у своєму помешканні.

Подібні правовідносини зникли з початком приватизації житла та загальним впровадженням капіталізму, а існування закону, що регулював їх, втратило будь-який сенс. Значить, такий Житловий кодекс сьогодні вже нікому не потрібен.

Але ж на розробку цього законопроекту вже витрачено купу часу, державних грошей та зусиль чиновників, далеких від розуміння елементарних правових питань та загрузлих у своєму невігластві...

Отже, зараз слід зробити вибір – насильно вживлювати цю "юридичну потвору" до нашої багатостраждальної правової системи, де і без нового ЖК всіляких "покручів" вистачає, або – мужньо визнати помилку та "поховати" проект ще до комітетів ВР.

Що хороше – те не нове, а що нове – те не хороше…

Будь-яке житло має свого власника – тепер це може бути приватна особа чи юридична, територіальна громада в особі місцевої ради чи держава в особі якогось з своїх органів.

А все, що стосується приватної і не тільки власності, вже давно врегульовано Конституцією та Цивільним кодексом України; при цьому жорстко зазначено, що всі форми власності є "рівними перед законом". Тож квартира як власність нічим не відрізняється від автомобіля або металургійного заводу.

Тому абсолютна більшість статей проекту ЖК, на кшталт самого права власності на житло, права побудувати житло, управління житловим фондом, його утримання та збереження тощо – нікому не потрібне дублювання положень із вже існуючого законодавства або ж констатація прав та свобод, що закріплені Конституцією.

Навіть сфера соціального житла вже була врегульована законом "Про житловий фонд соціального призначення", який набув чинності 01 січня 2007 року. Житловий кодекс і тут запізнився на півроку!

З іншого боку, спроби виправити деякі діючі норми, зокрема існуючий Закон України "Про ОСББ" стосовно того, яким чином рахувати голоси на зборах власників квартир, є невдалими. Вони утруднять прийняття рішень в ОСББ, порівняно навіть з тим, що вже є зараз.

Сьогодні за законом, на загальних зборах право 1-го голосу має кожний з власників квартир, навіть якщо він володіє в ній лише трьома квадратними сантиметрами. В результаті отримуємо наступну картину: якщо одна людина є власником найбільшої квартири (або кількох квартир) в будинку, вона має 1 голос, а десять осіб, що є співвласниками однокімнатної квартири – 10 голосів.

Таке становище дозволяє кільком десяткам власників однієї квартири маніпулювати голосуванням на загальних зборах власників будинку, отримуючи "потрібний" комусь результат. Користуючись таким механізмом, можна організувати позитивне або негативне рішення загальних зборів з будь-якого питання.

Законопроект пропонує вирішити цю проблему так: 1 приміщення – 1 голос. Тобто незалежно від площі квартири і кількості її власників, право володіння одним помешканням дає останнім лише 1 голос. Задля цього власники мають перед голосуванням узгодити спільну позицію і висунути делегата, що буде представляти їхні інтереси.

Але це нереально, бо у нас і так всі суди завалені позовами співвласників, які не можуть між собою розібратися в найдрібніших проблемах, не кажучи вже про вироблення якоїсь спільної позиції. Тому незрозуміло, на що розраховували автори законопроекту, бо очевидно, що запропонований варіант - значно гірший навіть за механізм з діючого Закону "Про ОСББ".

На мою особисту думку, цю проблему доцільно було б вирішити єдиним логічним способом. А саме - кількість голосів має залежати лише від площі житла, яка належить власнику. Тобто, за принципом акціонерного товариства, аналогом якого насправді і є багатоквартирний будинок.

І нарешті, кодекс зовсім не врегульовує проблему явки власників квартир на загальні збори, що також може бути перешкодою при вирішення важливих питань. Адже ухвалення будь-якого рішення можна блокувати, просто не з’являючись на збори.

В цьому питанні законодавство має обов’язково запроваджувати певні запобіжні механізми. Припустимо, коли збори кілька разів поспіль не набирають кворуму, аби вирішити питання більшістю голосів, правочинним вважається рішення зборів, скільки б людей на них не прийшло.

Що є в проекті ЖК такого, чого б краще не було взагалі

Єдине, для чого може бути придатним проект Житлового кодексу – це збереження у недоторканості старих та створення нових корупційних "годівниць", з яких живилося не одне покоління чиновників.

Мабуть, найяскравішим прикладом цього є ст.162 проекту про "Умови переселення наймачів та власників житлових приміщень при реалізації інвестиційних проектів з реконструкції кварталів (мікрорайонів) житлової забудови".

Автори проекту продублювали окремі положення Закону України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду", який в принципі може вважатись найбільш антиконституційним (в частині брутального нехтування правами власників) з усього "творчого доробку" вітчизняних законотворців.

Отже, ця стаття проекту кодексу, як і весь вищезазначений закон, дозволяє примусово забирати квартири у їх власників у разі здійснення тих самих "інвестиційних проектів" задля "суспільних потреб". Причому земельні ділянки, на яких стоять будинки, можуть і не викупатися у мешканців будинків.

В проекті немає жодного слова про те, що ж це таке - "суспільна потреба", і хто має вирішувати, чи існує така "потреба" взагалі, і чи не підмінюється бува цим поняттям солідарне бажання забудовників, щедрих на "відкати", та корумпованих чиновників бути корисними одне одному за рахунок чужого майна.

Фактично, цей законопроект пропонує примусово забирати у людей їх власність, і якщо квартиру на заміну цей документ ще обіцяє, то землю, на якій вона збудована, дозволяє забрати безоплатно. Тобто, пропонується виганяти людей з їх власних помешкань, аби хтось міг забудувати квартал і заробити на цьому гроші.

Добре, що всі ці жахи є на даний час фактично нездійсненними, за умови існування хоч якихось судів та свободи слова, бо примусово "зачистити" цілий квартал обурених власників можна лише в дійсно фашистській державі.

Як би мало бути? Забудовнику просто потрібно викупати землю та будівлі у їхніх власників. Це, звичайно, буде значно дорожче, проте нікого силоміць позбавляти власності не доведеться.

Також проект кодексу зберігає інші корупційні лазівки. Наприклад, у первинному вигляді залишається таке глибоко радянське поняття, як "житловий фонд". За радянських часів воно використовувалося для класифікації державної нерухомості на житлові, технічні, адміністративні споруди тощо, і як одноосібний власник - держава визначала, який правовий статус матиме кожен з цих типів споруд.

Сьогодні ж, держава вже не є власницею переважної більшості житла в країні. Проте вона й досі, грубо порушуючи конституційне право громадян вільно розпоряджатися своєю власністю, вказує, що людина може робити в своєму помешканні, а що - ні.

Сьогодні в звичайній квартирі не можна зареєструвати фірму і законно влаштувати офіс. Для цього приміщення треба спочатку перевести у так званий "нежитловий фонд".

Зрозуміло, що ця процедура рідко коли проходить без додаткових витрат на підвищення рівня "лояльності" чиновників, що здійснюють переоформлення, а по-простому – хабара.

Ця доволі прибуткова для місцевої влади процедура зберігається і в проекті нового кодексу.

Ще цікавішою є ст.10 цього чудового документу. Вона говорить про те, що Кабінет міністрів має скласти "перелік видів діяльності, провадження яких дозволяється в нежитлових приміщеннях житлових будинків (їх частин), квартирах". При цьому немає навіть натяків на те, що може бути, або чого не повинно бути в цьому переліку, чи хоча б якихось критеріїв для його складання.

За таких умов до відповідної постанови уряду може потрапити будь-що, і місцева влада зможе прекрасно жити на "відкатах", що їй будуть нести дрібні і не дуже підприємці, аби мати змогу спокійно облаштувати офіс в квартирі чи щось інше, навіть якщо сусіди не заперечують.

Іноді в таких випадках доходить до маразму. В моїй практиці був такий випадок, коли люди викупили цілий поверх і влаштували там офіс своєї фірми, що займалася комп’ютерною технікою. Те, що вони зробили, не заважало в цьому будинку нікому, крім… керівництва ЖЕКу, яке подало проти цих людей судовий позов. Зрозуміло, що справу комунальники програли, бо так і не змогли пояснити в суді, а яке їм, власне кажучи, діло до того, що відбувається за зачиненими дверима приватних власників.

То ж будь-які заборони з боку держави щодо права громадянина використовувати свою власність, як він забажає, є некоректними і порушують його права. До того ж, кожне обмеження, яке встановлює держава, люди легко оминають за допомогою хабарів.

Єдине виключення, що має бути у випадку із житлом - це вимога до власників не заважати своєю діяльністю сусідам, що вони мають підтвердити своєю згодою. Але ця вимога вже давно благополучно існує і в Конституції, і в ЦК...

І коли людина робить власному помешканні будь-що, що не заважає сусідам, державі там нічого робити.

Чого в Кодексі немає взагалі, але мало б там бути обов'язково

• Механізми для ефективного вирішення суперечок між співвласниками.

В українському законодавстві відсутні ефективні механізми врегулювання конфліктів між співвласниками неподільного майна. Тому наприклад, люди можуть роками ділити в судах "на двох" придбану в шлюбі квартиру, а потім ще півроку реєструвати отримане судове рішення в БТІ.

Першим кроком для вирішення цієї проблеми мала б стати доступна процедура формалізації прав власності на "шматок квартири/будинку".

Тобто, наприклад, якщо сім’я з п'яти осіб приватизувала в рівних частках одну квартиру, то кожен із співвласників повинен мати можливість безперешкодно отримати окремий правовстановлюючий документ на належну йому частку помешкання, аби він міг вільно розпоряджатися нею.

Також слід було б запровадити механізми, що будуть спонукати співвласників вирішувати свої суперечки "полюбовно". Про їх дієвість може засвідчити хоча б той факт, що, як тільки в Росії ввели норму про те, що коли співвласники не можуть домовитися між собою, їхнє спірне майно продається з аукціону, а кошти під контролем суду розподіляються пропорційно часткам кожного із власників, кількість тих, хто "нездатен" домовитись, миттєво зменшилася.

• Механізми реалізації права власності на багатоквартирні будинки як цілісні майнові комплекси (що включають квартири, комунікації, землю, на якій стоїть будинок, та прибудинкову територію)

У нас є рішення Конституційного суду, згідно з яким багатоквартирний будинок – це цілісний майновий комплекс, яким спільно на пайовій основі володіють власники квартир, а частка кожного з власників визначається пропорційно до площі квартири. Однак, відсутні механізми для того, щоб це майно використовувати.

На практиці ж співвласники будинків в абсолютній більшості випадків не можуть розпоряджатися техприміщеннями, комунікаціями, землею, бо всім цим незаконно розпоряджається хтось інший (наприклад, місцева влада або ЖЕК, які оголтіло відстоюють в судах своє право незаконно використовувати ЧУЖЕ майно, причому суди зазвичай йдуть їм назустріч); невідомо, де знаходяться "межі" земель та підземних комунікацій, а тому також невідомо, хто має ремонтувати комунікації у випадку аварій, і чи можна будувати "хмарошкряби" на дитячих майданчиках.

Якщо б власники квартир мали правовстановлюючі документи на сам будинок, землю, на якій він стоїть, прибудинкову територію, комунікації тощо, то тільки б вони вирішували, що й кому здавати в оренду, опікувалися б ремонтом комунікацій і рештою проблем.

Таким чином можна було б вирішити проблему несанкціонованої забудови дворів та дитячих майданчиків, тобто прибудинкових територій. Коли б ця земля належала мешканцям будинків, всі забудовники мали б узгоджувати питання про те, чи можна щось будувати на ній, саме з її власниками. Але ж Україна - не Естонія, громадяни якої прокинулися в один прекрасний день вже співвласниками землі під їхніми будинками, тобто естонські законодавці просто віддали людям їхню землю - автоматично. Українцям же ж, для того, аби оформити земельну ділянку у співвласність - треба створити ОСББ, а потім принизливо прохати місцеву владу віддати їм цю землю в хоча б в постійне користування, не те що у власність... Уявіть собі, що було б, якщо б наші квартири можна було приватизовувати лише з доброї волі місцевої влади! Скільки людей так і не стали б власниками, якщо б депутати мали право вирішувати, доцільно це чи недоцільно для якихось стареньких, які і так скоро помруть! Саме такі повноваження мають депутати по відношенню до наших прибудинкових територій, але жодна політична сила не поспішає піднімати це питання.

Ймовірність того, що українські законотворці повторять "земельний подвиг" естонських - дорівнює або прагне до нуля. Бо ж представники всіх політичних сил без винятку "вмочають клюва" в "ущільнювальній забудові", і нікому з них не потрібно, аби доводилося купувати у власників землю під цю забудову. Адже значно простіше на паритетних засадах дєрібанити її в місцевих радах, або навмисно фактично розвалити будинок, як ото в Києві на Жилянській, викинути мешканців-власників на троєщини та борщагівки, а самим нахабно вимагати за це "благодєяніє" земельну ділянку під власноруч зруйнованим будинком...

Тож земельне питання відпало б саме собою, але сьогодні в Україні ніхто з "власть імущіх" не зацікавлений його вирішувати, адже зрозуміло, що найласішим шматком доволі часто є не "руїни", якими вже стали чи незабаром стануть більшість наших будинків, а земля, на якій вони стоять. В той же час, якщо не віддати людям землю в містах - вони не створюватимуть ОСББ, бо не вбачатимуть в цьому особливої користі.

Отже, саме за землю в містах йде справжня війна, в той час як всі інші дотичні питання ЖКГ - насправді лише окозамилювання. Бо бути співвласниками будинків, які "висять в юридичному повітрі" чи розташовані на невідомо чиїй землі, яку в будь-яку мить депутати можуть "подарувати" комусь під "реконструкцію кварталу" - означає бути не справжніми власниками, а "врємєнщиками". Але... єдиний документ, що регламентував порядок визначення меж прибудинкових територій та визначення частин комунікацій, за які несуть відповідальність безпосередньо власники будинку, з метою оформлення правовстановчих документів на ці землі - це спільний наказ Держкомзему, Держкоммістобудування і архітектури, Держкомітетом з питань ЖКГ та ФДМУ №31/30/53/396 від 5 квітня 1996 р. Цей Наказ було скасовано у грудні 2005 року, саме тоді, коли люди почали активно вимагати оформлення своєї землі. З чого б це?

В результаті власники багатоквартирних будинків фактично втратили можливість оформити у власність чи хоча б в постійне користування землю. Навзамін новий Житловий кодекс не запропонував нічого.

У якості висновку можна стверджувати наступне: урядовий проект Житлового Кодексу є зайвим і далеким від сучасних економічних реалій документом. Прийняття цього кодексу призведе до збереження у недоторканості старих та створення нових корупційних "годівниць".

У Кодексі відсутні механізми реалізації права власності на багатоквартирні будинки як цілісні майнові комплекси та механізми для ефективного вирішення суперечок між співвласниками, без чого неможлива ефективна реформа ЖКГ України.

Останнє, але не менш важливе - в разі набуття ним чинності (свят, свят, свят) – він внесе казкову плутанину в життя правозастосовувачів і нас з вами, оскільки протирічить іншим законодавчим нормам.