Придбав квартиру – профінансував Черновецького

Днями Антимонопольний комітет України оголосив, що значне зростання цін на первинному ринку житлової нерухомості не є результатом завищеної рентабельності будівництва.

Як повідомив голова АМКУ Олексій Костусєв, під час дослідження, яке проводив Комітет, не знайдено підстав для звинувачення забудовників у монопольному ціноутворенні.

На думку "антимонополістів", однією з головних причин того, що житло дорожчає швидше ніж будматеріали, робоча сила тощо, є збільшення додаткових витрат генеральних підрядників, а саме - на будівництво комунальних мереж, відрахувань до місцевих бюджетів, оплату часткової участі у розвитку інфраструктури, безоплатну передачу житла місцевим та центральним органам влади тощо.

За даними АМКУ, обсяги цих відрахувань щороку зростають, і в регіонах тримаються на рівні 23-30%, а в Києві інколи сягають 45% вартості будівництва, а в окремих випадках - майже половини всіх витрат, тобто є рівними вартості самого будівництва.

"Бажання місцевої влади вилучити кошти населення з достатньо високими доходами на вирішення соціальних проблем міста є зрозумілим, - сказав Костусєв. – Але не можна доходити до абсурду, адже коли врахувати неофіційні витрати будівельників, то вже сьогодні трапляється, що у вартості 1 м2 більшу частку складає не вартість самого будівництва, а додаткові витрати".

Все це, на думку голови АМКУ, може призвести до значного скорочення обсягів будівництва і просто знищити ринок у регіонах, де відрахування будуть непомірно завищеними.

Проте щодо рентабельності, то, за словами Костусєва, "вона сьогодні не є такою високою, як здається", і в середньому складає приблизно 30%.

Цікаво, що кілька місяців тому, в середині травня, в АМКУ дотримувалися цілком протилежної думки. Повідомлялося, що головним винуватцем росту цін на нове житло є саме забудовники, які завищують рентабельність.

Тоді Комітет оголошував, що вона є надто високою і складає від кількох десятків відсотків до 100%.

Як вже писала "ЕП", експерти не погодилися з тією позицією відомства Олексія Костусєва і заперечили, що надвисока рентабельність в 100% зустрічається досить рідко, і лише при будівництві над дорогого житла. Проте, вони не заперечували, що забудовники зберігають в середньому досить високий (30%-40%) для споживачів рівень рентабельності, що обумовлено великими ризиками і необхідністю залучати ще на початку будівництва великі кошти.

Цього ж разу думки фахівців з приводу висновків АМКУ розійшлися. Як повідомив "ЕП" інформаційний радник Української будівельної асоціації Василь Самохвалов, цифри, наведені АМКУ, щодо частки відрахувань у собівартості будівництва, відповідають дійсності, і дійсно є однією із головних причин зростання цін.

Проте, інші експерти не погоджуються з тим, що відрахування до місцевих бюджетів можуть зрівнятися з вартістю будівництва і відіграють домінуючу роль у ціноутворені.

"Думаю, навряд чи адміністративні збори та їх збільшення можуть спричинити зменшення обсягів будівництва тощо, - вважає член ради Спілки фахівців з нерухомості м. Києва Анатолій Топал. – Адже, незважаючи на те, що ці відрахування збільшуються, доходність ринку зостається достатньо високою, аби змушувати операторів зоставатися в цьому бізнесі. В Києві, зокрема в його центральних районах, забудовується кожен вільний шматок землі, і об’єми будівництва не зменшуються".

До того ж фахівці не вважають відрахування головною причиною зростання цін.

"Ріст цін на первинному ринку житла – це комплексне питання, - вважає директор групи компаній "Планета-Оболонь", голова Комітету з аналізу ринку нерухомості Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Олексій Котенко. – Сюди входить подорожчання енергоносіїв, робочої сили, будівельних матеріалів тощо. Тому, не думаю, що відрахування до місцевих бюджетів є тут головною проблемою".

Крім того, експерт зазначає, що забудовники обов’язково орієнтуються на ціни вторинного ринку житла, і "якщо ситуація дозволяє, збільшують свої ціни до того рівня, на якому споживач погоджується купляти квартири у новобудовах".

Також фахівці наголошують, що сьогодні взагалі навряд чи можливо сказати щось визначене про вплив збільшення відрахувань до місцевих бюджетів на будівельний ринок, і ціни, зокрема. Адже, на їх думку, будівельники ніколи не декларують справжню собівартість будівництва.

Наприклад, Анатолій Топал вважає, що сьогодні жоден забудовник не відкриє скільки ж насправді йому обходиться будівництво 1 м2, через надзвичайно високу прибутковість ринку, тому говорити про катастрофічно велику частку відрахувань в собівартості будівництва і ступінь її впливу на ринок неможливо.

"Думаю, навряд чи адміністративні збори можуть вплинути на доходи забудовників, - говорить Топол. – Бо в такому разі забудовники б їздили не на дорогих іномарках, а на "Жигулях".

Проте Олексій Котенко зазначає, що компанії в цьому питанні могли б стати значно відкритішими, коли б всі адміністративні питання (землевідведення, оформлення дозвільної документації тощо) вирішувалися без додаткових неофіційних витрат, тобто без хабарів.