Заміська іпотека: вибір є

З підвищенням попиту на заміські будинки, передмістям стали цікавитися й банкіри. Дотепер вони остерігалися активно кредитувати дачі та котеджі за межами міста, наразі ж намагаються закріпитися в цьому сегменті іпотечного ринку. Фінансисти впевнені, що зможуть збільшити обсяги "заміської іпотеки" цього року, щонайменше, в 2-3 рази.

Перший шлях найскладніший

На сьогодні українці можуть оформити "заміську іпотеку" трьома шляхами. Найскладніший варіант – це купівля в кредит землі з подальшим будівництвом на ній будинку. Здавалося б, що складного в оформленні позики? Банки пропонують кредити на придбання земельної ділянки на термін до 20 років з мінімальним внеском власним коштами в 20%. Забезпеченням може виступати сама ділянка землі, максимальний розмір кредиту – до $200 тис.

Насправді все може виявитися значно складнішим. Адже, відповідно до чинного законодавства, земля сільськогосподарського призначення не може продаватися. А тому, якщо ваша ділянка в селі, банки не зможуть взяти її в заставу: забезпеченням може служити лише те майно, що фінансисти мають можливість продати у випадку, якщо позичальник не спроможний погасити кредит.

У такій ситуації (а також у випадку, якщо ви будете претендувати на позику без первісного внеску) від позичальника можуть запросити під заставу інше майно. Як правило, банки вимагають, щоб вартість застави була в 1,5-2 рази вище розміру кредиту (оцінювати заставу будуть фахівці фінустанови). Зазвичай, забезпеченням подібних кредитів виступають міські квартири або дорогі авто.

Якщо ж це все-таки земельна ділянка, то застава має бути оформлена належним чином. "Серед нюансів при оформленні землі в заставу за послугою "Кредит на придбання споживчої нерухомості" слід чітко вказати цільове використання земельної ділянки та її виділення, а також більш тривалий період реєстрації договору купівлі-продажу землі в БТІ", – поінформував директор департаменту роздрібних продуктів банку "Надра" Ігор Дорошенко.

До того ж фінустанова може висувати й додаткові вимоги. "Позичальникові доведеться в обов'язковому порядку витратитися на страхування предмета застави. Також необхідно буде придбати поліс, застрахувавши своє життя (або на випадок нещасного випадку)", – відзначив речник банку "Аваль" Леонід Зябрів.

Другий нюанс випливає вже із кредитування будівельних робіт, які також можуть здійснювати за рахунок позичених у банку коштів. Звичайно фінансові заклади не виділяють грошей без проектно-кошторисної документації, оформленої за всіма правилами. Інакше кажучи, для будівництва доведеться наймати офіційні фірми, що займаються зведенням заміських апартаментів, а не заощаджувати, запрошуючи звичайних шабашників.

Крім того, треба бути готовим до того, що банк візьметься кредитувати лише 70-80% ваших витрат на роботи й будматеріали. Відсутню суму для фінансування всього проекту доведеться збирати самостійно.

Оскільки для багатьох банків кредитування дачників – досить нова послуга, яку наразі відносять у розряд ризикових, то вартість кредитування може бути досить висока. Наприклад, фінустанова, крім базової процентної ставки (на 1-2% річних вищої за стандартну іпотеку при покупці міських квартир), може стягувати додаткові комісії за обслуговування кредиту, від яких майже всі банки вже відмовилися при класичній іпотеці й автокредитуванні.

Ці комісії можуть складати 0,5-1% і бути не разовими (лише при оформленні позики), а постійними – додаватися до процентної ставки й виплачуватися протягом усього терміну кредитування. Якщо підбити усі витрати, включаючи вартість послуг оцінювачів, юристів і кредитних інспекторів, то повна заміська іпотека може коштувати більше на 2-4% від суми позики.

Майно насамперед

Менш проблемним є оформлення класичного кредиту на зведення дачі або покупки її в готовому виді. Воно є можливим, щоправда, лише тоді, якщо ви можете закласти банку ліквідне майно – і ним не обов'язково повинна бути квартира або машина, як у першому випадку. Забезпеченням може слугувати ще й поручительство третіх осіб або депозит (причому, зовсім не обов'язково, щоб він був відкритий у банку-кредиторі).

Це не єдиний плюс класичного кредиту. Додаткова перевага – свобода дій: фінансисти будуть лояльніші до правил і документації, що супроводжує ваше будівництво у передмісті (проектна документація не буде потрібна).

Не менш важливий нюанс – нижча вартість позики. Якщо банк буде мати ліквідну заставу, то він може вже не вишукувати додаткових надбавок, щоб підняти її ціну.

Крім цього, такий кредит оформляється значно швидше: 2-3 тижні проти 1-2 місяців у випадку заміської іпотеки.

Котеджний варіант

Найбільш "спокійний" варіант – це покупка в кредит будинку в котеджному містечку. Такі позики набувають цього року все більшої популярності. "Влітку ми запустили в промислову експлуатацію проект з кредитування котеджного будівництва. Думаю, цей продукт буде затребуваний у більших містах, у дрібних – не дуже. Сама ж програма базується на тому, що банк працює з офіційними забудовниками котеджів, клієнти яких будуть кредитуватися для покупки житла в нашому банку", – розповів начальник департаменту індивідуального бізнесу, кредитування фізичних осіб КБ "Приватбанк" Андрій Ковтун.

Найскладніше при такому кредитуванні – це відсутність банку-партнера в будівельної компанії, що зводить для вас котедж. Щоправда, такі випадки стають рідкістю, і ще на етапі покупки будинку в котеджному містечку вам пропонують фінустанови для кредитування. Після того, як банк підписав з будівельною компанією генеральну угоду про співробітництво, оформлення вашого кредиту стає звичайною формальністю.

Заставою (без додаткових вимог) стає власне котедж, ставка кредитування обирається фіксована стосовно конкретного проекту, а строки оформлення самої позики – гранично короткі.

Єдиний недолік "котеджного кредитування" – це відсутність вибору. Адже в будівельної компанії, як правило, лише один банк-партнер, і, його, зрозуміло, вибирали не ви. Так що вам доведеться грати за запропонованими правилами.

Головне в такій ситуації – аби кредитор не користувався своїм монополістським положенням і не виставляв спекулятивні ціни на свої позики.