Московська нерухомість падає. Що скаже Київ?

В Москві вже останні скептики визнали факт, що ціни на нерухомість починають своє падіння. Мрія десятків мільйонів людей наполовину збулася – квартири перестали дорожчати в ціні.

Ця подія має значення, що виходить за рамки столиці Росії. Справа в тому, що Москва – найбільш яскравий приклад розвитку пострадянського мегаполісу у напівсировинній економіці. Те, що відбувається з білокам'яною, більшою чи меншою мірою буде повторюватися у інших містах.

За даними російських ріелторських агентств, ціна продажу квартир на московському ринку, за підсумками березня, впала на 0,6%. Ця цифра має надзвичайно велике символічне значення. Справа в тому, що раніше, на думку аналітиків, великі гравці ринку та ріелторські агенції усіма способами намагалися приховати факт падіння цін.

Дані lamax.livejournal.com/155512.html

Як відомо, ціна, яку просить продавець – це не обов’язково та ціна, за якою він насправді реалізовує нерухомість. Тому реальну вартість можна приховувати до тих пір, поки не виникає потреба пошвидше "скинути" квартиру – тоді доводиться знижувати ціну, щоб привернути увагу потенційних покупців.

Таким чином, є достатньо підстав стверджувати, що процес зниження пішов. Процес цей має змогу підтримувати сам себе. Багато продавців, намагаючись якнайшвидше продати нерухомість, першими знижують ціну. І таким чином, падіння ринку підтримує саме себе.

Очевидна тенденція дала змогу центру стратегічних досліджень компанії "Росгорстрах" дати прогноз: до кінця року московська нерухомість може впасти у ціні на 10-20%.

Не всі вірять таким передбаченням. Хтось сподівається, що москвичі до осені накопичать гроші й з новими силами кинуться купувати житло. Хтось покладає надії на інфляцію – мовляв, ціни зростатимуть, і відносна вартість нерухомості за рахунок цього падатиме. І таким чином, підстави для номінального падіння цін буде усунуто.

Тим не менш, російським банкам навряд чи варто сподіватися на щедру осінь чи високу інфляцію. Занадто висока ціна питання, щоб розраховувати на "погоду". І тому досить ймовірно, що вони почнуть тихенько згортати програми іпотечного кредитування, таким чином надаючи ще одного поштовху зниженню попиту на квартири.

До таких дій банки спонукає не тільки велика доля іпотечних кредитів у їхніх портфелях. Також слід пам’ятати, що значну частину уставних капіталів фінансових установ складає нерухомість. Відповідно, коли вона дешевшає, банки автоматично втрачають капітал, а отже перестають задовольняти вимоги Центробанку щодо забезпеченості власними ресурсами.

Крім того, значна частина банків бере активну участь у великих будівельних проектах, чия рентабельність блискавично може впасти навіть від 10-20% зниження цін на ринку. Таким чином, банківська система, яка звикла працювати в умовах стабільного зростання цін на нерухомість, зараз зіткнеться з неприємним шоком.

Слід відмітити, що поки що найбільші темпи зниження показують квартири найнижчої якості. Найшвидше вниз летять квартири в панельних будинках – 0,9%-1%, а також помешкання в цегляних будинках з маленькою кухнею (1,6%).

Справді, фантастика московських цін давно вже переросла у маразм. Ціни давно вже досягли рівня нью-йоркських, при надзвичайно низькій якості, а також непорівнянних доходах. Доходило навіть до того, що на ринку з'явилися надмалі (площею менше 9 кв.м.!) квартири по ціні близько $90 тис.:

У Києві поки що аналогічний спад цін не спостерігається. Тим не менш, приклад Москви однозначно буде мати вплив на вітчизняний столичний ринок. По-перше, заклинанню ріелторів "квартири завжди будуть дорожчати!" будуть вірити все менше людей. Нині можна стверджувати, що епоха значних спекулятивних прибутків від торгілві житлом завершилася. Цей ринок стане одним зі звичайних, нудних та нецікавих товарних ринків – у будь-якому випадку, з високим рівнем цін, але вже без шалених зростань.

По-друге, багато що залежатиме від того, що буде відбуватися у Москві далі. Цікаво буде поспостерігати, як себе будуть поводити банкіри, як вони впораються зі змінами на ринку – чи не буде банкрутств, чи різко впаде видача кредитів на купівлю нерухомості. Також важливо, яких заходів вживатимуть забудовники, чи зможуть вони використати свою монопольну силу і втримати ціни від падіння. Нарешті, цікаво, чи захоче влада посприяти відновленню зростання цін через великі державні замовлення так званого "соціального житла".

Таким чином, падіння цін мандрує земною кулею. Обвал ринку нерухомості в США вже відгукнувся луною в білокам’яній – можливо, слід чекати цікавих подій і в Україні.