Успішна приватизація: 4-зірковий курорт замість занедбаного санаторію
Після приватизаційного аукціону на місці напівзруйнованого санаторію у Приморську з’явився сучасний готельний комплекс. Читайте історію успішної приватизації, коли приватний власник виявився ефективнішим, ніж держава.
Коли інвестори придбали туристично-оздоровчий комплекс "Горіховий гай", на території були зарості чагарників та бур’яну, занедбана радянська забудова із вибитими вікнами.
Комплекс "Горіховий гай" у курортному містечку Приморськ Запорізької області — це 5 гектарів землі на узбережжі Азовського моря.
Фонд держмайна виставив туристично-оздоровчий комплекс на продаж за ціною майже 1,5 мільйони гривень. Викупили його майже за 4 мільйони гривень, що у 2,5 рази перевищувало стартову ціну.
Зараз на місці радянського санаторію — сучасний чотиризірковий готель Grand Family Apartments із гарним сервісом, басейнами та пляжною інфраструктурою.
Нові власники вже інвестували у реконструкцію та будівництво близько 200 мільйонів гривень. І в найближчі три роки планують інвестувати ще приблизно стільки ж.
Приморськ, де розташований готельний комплекс, — невелике місто, яке повністю функціонує завдяки туристичним об’єктам та дрібному бізнесу. Загалом у місті близько 40 готельних закладів різного масштабу — дитячі табори, санаторії і бази відпочинку. Із них працює близько 30. Закладів нового формату — менше 5.
Зважаючи на значне пожвавлення внутрішнього туризму в Україні через карантин, невеликі міста на узбережжі морів матимуть значно більше відвідувачів.
Якщо показати українському туристу, що у нас сервіс може бути на рівні Єгипту чи Туреччини, то значна частина буде повертатися навіть тоді, коли будуть доступні інші напрямки.
Навряд чи туристично-оздоровчий комплекс "Горіховий гай" міг би конкурувати за рівнем сервісу із Туреччиною. Мабуть, через це він був доведений до такого стану. А Grand Family Apartments, який з’явився на його місці, однозначно може.
Усе починалося з аукціону
Туристично-оздоровчий комплекс "Горіховий гай" був побудований у 1989 році. Попри те, що будівлі відносно нові, на момент підготовки до продажу він перебував у жалюгідному стані та вже давно не приносив прибутку державі.
Комплекс радше нагадував занедбану промзону. Фонду державного майна знадобилося більше півроку для того, щоб навести лад у документах та підготувати об’єкт до продажу.
У приватизаційному аукціоні змагалися 5 учасників. В результаті переможець відмовився від купівлі, тож право на придбання перейшло до підприємства, яке запропонувало другу найвищу ціну. Таким чином власником турбази стало "Астурус Юг".
"Ми для себе визначили граничну цифру, яку ми можемо заплатити за об’єкт. Під час аукціону ми дійшли до цієї цифри і зупинилися, бо не планували платити більше. Через деякий час нам зателефонували і сказали, що переможець відмовився купувати. Тож ми погодилися", — розповів Олексій Фокарді, співзасновник "Астурус Юг" та співвласник групи компаній Isatex Invest Group.
Він каже, що на той час його компанія вже мала успішний досвід співпраці із Фондом держмайна у Запорізькій області. У 2015 році Isatex Invest Group викупила та завершила будівництво двох недобудов у Мелітополі.
Тож час від часу моніторив пропозиції, які Фонд виставляв на аукціон. Коли з’явилася можливість придбати санаторій — вирішили купувати.
Найбільшою перевагою було те, що до території вже були підведені комунікації та мінімальна інфраструктура. Для бізнесу в Україні це важливо, адже часто це не лише гроші, а й втрачений через бюрократію час.
"Самі будівлі не сильно нас цікавили. Ми платили кошти за інженерну інфраструктуру — електрика, вода, централізована каналізація, асфальтована дорога та доступ до моря. Ну і, звісно ж, 5 гектарів землі, які ми взяли в оренду на 50 років", — каже Олексій Фокарді.
За його словами, від самого комплексу фактично залишилася лише "коробка". Але інвесторів це не лякало, адже вони планували робити не капітальний ремонт, а повну реконструкцію.
Після цього у розвиток території почали активно інвестувати кошти.
Сучасний сервіс на березі Азовського моря
Деякий час підприємці готували проєктно-кошторисну документацію. Після активної фази будівництва та реконструкції вже влітку 2020 відкрили для відвідувачів першу чергу готових апартаментів.
За словами Олексія Фокарді, частину будівель санаторію довелося знести. Інші — відреставрували та перебудували. Зараз будуть нові будівлі готельного комплексу.
"За цей час реконструйовано понад 10 тисяч квадратних метрів "під ключ". Приблизно стільки ж збудовано нових будівель. Значна частина площі озелена, встановлені зрошувальні системи, повністю відбудована пляжна інфраструктура, освітлення, тротуари", — розповів співвласник Grand Family Apartments.
Він додає, що Азовське море дуже непередбачуване. Воно швидко нагрівається, але і швидко охолоджується, після шторму через мілководдя вода може стати замуленою, у деякі роки буває багато медуз, які заважають купатися на морському пляжі.
Тож для того, щоб не залишити відвідувачів без водних розваг, на території готельного комплексу збудували два басейни із чистою водою. Один — спортивного зразка, другий — з підігрівом.
"Ми орієнтувалися на 3-4-зіркові готелі в Туреччині. Наш комплекс за турецькою класифікацією теж буде 4-зірковим", — підкреслює Олексій Фокарді.
Обсяг інвестицій склав майже 200 мільйонів гривень. Однак це лише менша частина із того, що тут хочуть побудувати. В планах — інвестувати близько 420-450 мільйонів гривень. Завершити будівництво планують за три роки.
"Це буде великий комплекс на узбережжі Азовського моря на майже 750 апартаментів з 6 кафе-ресторанами і 4 басейнами. Комплекс буде розрахований на 1400 відвідувачів", — каже Олексій Фокарді.
Для обслуговування готельного комплексу створили керуючу компанію, яка надає послуги із прибирання, заселення, озеленення та підтримання території у належному стані.
Нові власники не лише інвестують у розвиток регіону, а й створюють нові робочі місця. В керуючій компанії вже працює 60 людей. Ще близько 150 зайняті на будівництві.
Середня зарплата персоналу готельного комплексу в літній сезон — 12-18 тисяч гривень. У зимовий — на 30% менша. Будівельники заробляють від 12 до 22 тисяч гривень, залежно від виробітку.
Попри значний обсяг інвестицій, за словами співвласника готельного комплексу, вкладення окупляться приблизно за 7 років.
"Плановий період окупності — 7 років за базовим сценарієм. За песимістичним сценарієм — 9 років, а оптимістичним — 5,5 років", — каже Олексій Фокарді.
Історія про WinWin
Подібні історії показують, що від приватизаційних аукціонів можуть виграти всі учасники.
Держава, яка позбулася проблемного активу, у який потрібно було інвестувати мільйони, щоб довести до ладу. І не просто позбулася, а заробила 4 млн грн одразу і буде заробляти мільйони щороку у вигляді сплачених податків.
Бізнес, який отримав комплекс із вже підведеними комунікаціями, інфраструктурою та усіма належними документами. Адже, як відомо, час — це гроші. Дуже часто різноманітні погоджувальні процедури для нового будівництва та заявки на підведення комунікацій займають багато часу.
Місцева громада, яка отримала робочі місця, відрахування до бюджету, збільшення потоку туристів та розвиток суміжних галузей.
"За застарілими санаторіями, аварійними фасадами в центрі міст, нерухомістю, яку не використовують держоргани, Фонд держмайна бачить в тому числі і можливість прориву для економіки України. Приватизація – це спосіб перетворити нинішній майновий баласт у локомотив економічного розвитку для населених пунктів, областей і країни в цілому. Це – наповнення бюджетів, нові робочі місця й подолання корупції", – підкреслює Голова Фонду держмайна Дмитро Сенниченко.
Нагадаємо, незабаром в Україні стартує Велика приватизація, яка буде відбуватися за такими ж правилами, як і мала приватизація. Про те, як відбувалася приватизація у сусідніх країнах і які наслідки реформи – читайте в нашому матеріалі "Приватизація у сусідів. Як Польщі, Грузії та Словаччині вдалося наростити економіку завдяки ефективній приватизації"