як Alterra Group будує індустріальні парки в Україні
спецпроєкт
29 травня 2025
30 тисяч квадратних метрів до кінця року, 10 великих компаній та 50 представників малого й середнього бізнесу, і 3000 робочих місць у перспективі – так Alterra Group перетворює колишнє звалище на околиці Львова на індустріальний парк. СЕО компанії Дмитро Ковальчук розповідає про проєкт та його вплив на економіку регіону.
30 000
тисяч квадратних метрів
10
великих компаній
50
представників малого
й середнього бізнесу
й середнього бізнесу
3000
робочих місць
у перспективі
у перспективі
В Україні діють десятки індустріальних парків – спеціальних економічних зон з пільговими умовами оподаткування. Індустріальні парки сьогодні – це не просто ділянки або території, на яких бізнесмени мають побудувати собі заводи. Найчастіше це готові приміщення з усією інфраструктурою.
Львів завжди знаходився на задвірках української промисловості. Після багаторічної ставки на сільське господарство та IT український уряд врешті усвідомив важливість сильних виробничих спроможностей.
У кінці 2023 року у Львові девелоперська компанія Alterra Group почала будівництво індустріального парку "Формація.Львів". Він прихистить 10 великих виробників, 50 компаній-представників малого і середнього бізнесу, стане робочим місцем для трьох тисяч осіб і принесе в бюджет міста мільярди гривень.
Співзасновник та співвласник Alterra Group Дмитро Ковальчук в інтерв’ю ЕП розповідає, чим відрізняється "Формація.Львів" від інших індустріальних парків, як відбуватиметься взаємодія стейкхолдерів в екосистемі виробник – держава – суспільство – наука та як технопарк вплине на міське середовище.
01
– Дмитре, як з’явилася ідея побудувати індустріальний парк "Формація. Львів" і як Alterra Group стала учасницею цієї історії?
– У 2021 році ми почали реалізацію логістичного центру PORT у Львові, який став чимось новим для логістичної нерухомості України. У межах проєкту PORT створена екосистема, де понад 130 компаній працюють і комунікують між собою. Завдяки цьому та іншим проєктам у нашої команди з’явилась цікава спроможність створення та управління складними системами, певними об’єднаннями людей.
Спроможність – це зворотна сторона відповідальності. Ми розуміли, що наша компанія може досить ефективно реалізовувати складні проєкти. Прикладом такого надскладного проєкту став для нас індустріальний парк.
Це була ініціатива Львівської міської ради, яка звернулась до нас і запросила взяти участь в конкурсі. Для нас індустріалізація економіки, розвиток виробництв є єдиною запорукою економічної сталості для України, яка, зокрема, може забезпечити відповідь на глобальні геополітичні виклики.
Нас запросили на конкурс, ми дали своє бачення, яке відрізнялось від бачення міської ради, але знайшли консенсус в ході переговорів і конкурсу. "Формація.Львів" став першим проєктом в мережі із семи індустріальних парків, які ми плануємо реалізувати.
02
– Індустріальні парки в часи уряду Миколи Азарова були корупційними лазівками, зонами без оподаткування. Зараз ситуація інша. Що являють собою індустріальні парки для України сьогодні?
– Місія нашої компанії – створення красивих об’єктів комерційної нерухомості для лідерів нової формації. Сьогодні в Україні створюється певний прошарок лідерів, які створили себе самостійно, створили не за часів тих, про кого ви говорите, а протягом останніх десяти років після Революції гідності або під час неї.
Це як і суспільні лідери, так і бізнесові, з політичними гірше, можливо, але тим не менше. Тому ми орієнтуємось саме на цих людей і бачимо їх своїми партнерами. Що мене особисто радує: цих людей стає більше. Ціннісно-етичні межі, які є спільними для цих людей, дозволяють працювати в полі довіри.
Що таке індустріальний парк зараз? Зайду трошки з боку. Ми живемо в епоху, яка називається knowledge-based economy, тобто економіка знань. Основна цінність, яка створюється в економіці, створюється за допомогою інформації, даних, знань.
В цій економіці є два важливих фактори, які дозволяють їй розвиватися і створювати інновації.
Перше – це люди, які це створюють, і зв’язки між ними. Друге – інтелектуальна власність. Ідеальна модель індустріального парку – це місце, де ці речі концентровано перетинаються.
Знання знаходяться в повітрі й концентрація людей, які володіють цими знаннями, така, що створюються емерджентні ефекти (несподівані колективні результати. – Ред.) і створюється новизна. Ця новизна може стати джерелом нелінійності, яке так необхідно країні, тому що лінійно боротися із зовнішніми викликами ми не можемо. Індустріальний парк – це та точка, той хаб, той вузол, в якому концентровано створюється нелінійність.
Якщо це опустити на землю, то індустріальний парк – це місце, яке уможливлює розвиток українських виробників, тобто робить цей розвиток легшим, простішим, швидшим. Внаслідок чого? Внаслідок зв’язків.
Там концентровано знаходяться виробничі підприємства, люди, представники навчальних закладів, і є велика кількість сервісів, які дозволяють розвиватися як наявним підприємствам, так і стартапам, так і особисто людям. Базова інфраструктура індустріального парку, а саме сервісна компанія, спортивні та медичні заклади, HoReCa, дитячі кімнати, коворкінги, дозволяють резидентам займатися бізнесом, а не розв’язувати побутові питання.
03
– Якщо порівнювати зі звичайним заводом, який стоїть в маленькому населеному пункті посеред поля, то для резидентів територіальних парків дві основні переваги: це якість і швидкість розвитку?
– Так, шляхом наявних зв’язків між собою, з місцевою владою, з державною владою. До речі, через тиждень до нас приїжджає делегація зі Швеції та вестиме діалог з нашими резидентами про можливу співпрацю.
Інша перевага – люди. Однією з наших цілей є підняти в суспільстві статус інженерів і майстрів, які працюють за станком ЧПУ. Це круті кваліфіковані люди, нові "айтівці".
04
– Ви згадали про залученість влади. Уряд виділив 114 млн грн на створення інфраструктури індустріального парку "Формація.Львів". У багатьох українців є упереджене ставлення до приватного бізнесу і вони можуть запитати: "Навіщо держава виділяє кошти на створення інфраструктури для приватного бізнесу?". Поясніть, навіщо?
– По-перше, це інвестиція. Ми глибоко пропрацьовували питання існування індустріальних парків в окремих регіонах і на рівні держави й поставили собі питання: чи потрібні країні індустріальні парки, чи потрібні вони конкретним містам, де не розвинута промисловість, на кшталт Львова? Прийшли до однозначної відповіді: так, іншого варіанту немає.
Якщо держава хоче мати сильну економіку в майбутньому, вона повинна розвивати виробництво. Чи це найефективніший спосіб розвивати виробництво? Побачимо через якусь кількість років.
А сьогодні ми бачимо, що дії держави, Міністерства економіки та ухвалені законодавчі акти каталізують розвиток індустріальних парків. Я впевнений, що держава чітко порахувала, як це працює та коли ці гроші повернуться. Вони повертаються з податками, зі збільшенням ВВП, зі збільшенням експорту.
05
– Чи є розрахунки, як швидко можуть окупитися інвестиції?
– Безперечно, є. Мені важко назвати якісь цифри, це буде експертна оцінка: коли індустріальний парк "Формація.Львів" запрацює на повну потужність, повернення витрат держави відбудеться буквально протягом року-двох.
Це дуже швидко, це великі суми податків, зокрема для місцевих бюджетів. В якийсь момент ми зрозуміли, що "Формація", наша мережа індустріальних парків, – це найкраще, що може статися в житті будь-якої громади. Реформа децентралізації – ледь не єдина успішна реформа, яка відбулась. До нас почали приходити голови міст, голови ОТГ з проханням зайти на їхню територію і створювати індустріальні парки. Таких кейсів більше ніж десять.
06
– Які джерела фінансування будівництва "Формації.Львів"?
– Основне джерело – власний капітал компанії. Ми також залучаємо кредити в українських банках, але і ведемо переговори з міжнародними.
Великі виробництва реалізуються, зокрема, коштом підприємств, які є користувачами цих виробництв. Тобто, це спільне інвестування. У нас є різні форми, ми дуже гнучкі.
Сказати, що в Україні багато виробництв, які готові розвиватися, буде повною брехнею. Їх мало, у багатьох проблеми з фінансовою звітністю, з капіталом.
Фактично ми створюємо максимально гнучкі умови для будь-якого виробництва, щоб воно могло розвиватися.
Тобто ми залазимо глибоко в оцінку їхніх фінансових можливостей, розуміємо, як можемо їм допомогти, чи це буде для них оренда, чи оренда з правом викупу, чи вони за власні кошти будують приміщення та отримують його у власність.
07
– На якій стадії будівництво зараз і в які терміни плануєте завершити проєкт повністю?
– Зараз будуємо 10 будівель одночасно. Перші черги будуть здані через два місяці. До кінця року плануємо ввести в експлуатацію понад 30 тисяч квадратних метрів.
На початок наступного року плануємо мати близько 500 робочих місць за тими підприємствами, які вже стали резидентами. В бізнес-плані завершення проєкту планувалось впродовж восьми років, але рухаємося швидше. Тому плануємо завершити у 2028 році всі будівельні та монтажні роботи.
08
– Яку площу відведеної земельної ділянки займають перші 10 будівель?
– Приблизно 30%.
09
– Хто із відомих компаній вже є резидентами "Формації.Львів"?
– Компанія USP, лідер українського ринку сендвіч-панелей. До слова, з їхніх матеріалів ми й будуємо "Формацію.Львів". Вони вже довозять обладнання, монтують його, планують запуск влітку.
Є у нас компанія Lakma, виробник кришок для пластикових пляшок, зокрема для "Моршинської". Третя велика компанія – "Пожмашина", виробник спецтехніки. Ще є низка менших виробництв. Загалом плануємо до 10 великих компаній, і близько 50 представників малого та середнього бізнесу.
Буде також певна кількість постійних стартапів, адже в нас буде коворкінг і стартап-інкубатор. Завдяки гнучкості й великій кількості різноманітних опцій на території вони можуть розвиватися і перерости у великі підприємства.
Моя особиста мрія – щоб в наших індустріальних парках хоча б одна компанія стала світовим лідером, який репрезентує Україну, можливо єдинорогом (компанією, яка досягла капіталізації в $1 мільярд і більше. – Ред.).
10
– Уявімо, що я представник середнього бізнесу, приходжу до Alterra Group і кажу: "Хочу бути резидентом «Формації.Львів»". Які умови?
– Для вас відкривається достатньо багато опцій: ви можете орендувати або придбати приміщення, можете орендувати з правом викупу.
Ви отримуєте статус учасника індустріального парку, відповідно отримуєте фінансові стимули, які надає держава: звільнення від податку на прибуток на 10 років, звільнення від мит і ввізного ПДВ на обладнання.
Головне, що ви стаєте частиною спільноти, частиною екосистеми, можете користуватися всіма благами, які є на території, не тільки хардовими, а й софтовими. Наприклад, можете звернутися до HR, яка допоможе вам з персоналом.
Якщо потрібні взаємодії з професійно-технічними навчальними закладами чи вищими навчальними закладами, у нас всі ці зв’язки налагоджені, ми готові під вас зробити навчальну програму. У Львові професійно-технічні навчальні заклади відкриті до співпраці, особливо, коли бізнес проявляє ініціативу і готовий фінансувати ці історії. А ми готові це робити.
11
– Всі ці переваги відображаються на орендних ставках і на вартості нерухомості в порівнянні з конкурентами?
– Порівнювати непорівнювальне складно – це як порівнювати Rolls-Royce з "Жигулями". Якщо просто брати орендну ставку, то вона відповідає орендним ставкам на якісні приміщення у Львівському регіоні. Ми створюємо дуже якісний продукт, і він за ціною має бути на верхньому рівні.
Але ми точно виграємо конкуренцію, якщо оцінювати пакет додаткових цінностей. Ми маємо чіткий фідбек від ринку, по декілька компаній на місяць стають нашими резидентами. Ця динаміка говорить про те, що ми вчимо ринок платити за можливості. Ринок вчиться і реагує позитивно.
12
– У Львові, крім "Формації", є ще великі індустріальні парки – Sparrow Park Lviv та М10 Lviv Industrial Park. Припустимо, що я обираю між трьома індустріальними парками. Переконайте мене долучитися саме до "Формації.Львів".
– Наявні індустріальні парки у Львові розвиваються більше як складські комплекси та пропонують інфраструктуру для логістичних компаній. Виробництво – набагато складніше.
На жаль, в Україні не так багато девелоперів, готових розбиратися з цим. Це складно, менш маржинально, гірше розуміють інвестори та партнери, там більше нюансів. Побудова заводу – це зовсім інший рівень складності. Не кажучи про те, що сам девелопмент в проєкті становить не більше 30% зусиль і ресурсів нашої команди. 70% – це софтові речі, створення взаємозв’язків.
Ми даємо набагато більше, ніж квадратні метри, і суть продукту не у квадратних метрах. Якщо озвучені мною речі відгукуються і є цінністю для клієнтів, то ми раді їх бачити. Як правило, у нас відбувається контакт уже на цьому рівні, після якого комерційні питання є не такими важливими.
Коли ви маєте велику ціль – розквіт економіки України – то вам, чесно кажучи, байдуже, платити 5 доларів чи 6 доларів. Це питання не є принциповим ні нам як девелоперу, ні клієнту.
13
– Ви впродовж всього інтерв’ю фактично розповідаєте про особливу модель співпраці в екосистемі, яку створюєте. Вона має назву Quadruple Helix. Можете пояснити на прикладі, як вона працюватиме?
– Ми досліджували закордонний досвід, зокрема досвід Євросоюзу, він є для нас певним орієнтиром. Серед бюрократичних документів ЄС є документ під назвою Regional Innovation Scheme. Суть цього документу в тому, що інновації створюються лише за ефективної взаємодії чотирьох компонентів.
Це чотири стейкхолдери: держава, система освіти та науки, бізнес та суспільство. Зараз туди додають ще п’ятий елемент – навколишнє середовище. На перетині цих кіл знаходиться технопарк або індустріальний парк. Дуже проста концепція.
Ми її взяли собі за базис. Як це відбувається на практиці? Ми отримали від держави підтримку на компенсацію витрат на підведення мереж. Ми отримуємо інформаційну підтримку та підтримку в спілкуванні з закордонними партнерами. Місцева влада так само допомагає нам з резидентами, з підведенням мереж, комунікацій, з адаптацією інфраструктури міста, щоб індустріальний парк був інтегрований і ми не нашкодили, а навпаки зробили місто і життя людей кращими.
Далі взаємодія з системою освіти й науки. На жаль, вони в поганому стані. Тому ми зараз налагоджуємо зв’язки з вищими навчальними закладами, зокрема "Львівською політехнікою", з професійно-технічними навчальними закладами.
Є ще в цій системі наша R&D лабораторія, з лабораторією прототипування, де стартапи можуть безкоштовно скористатися обладнанням, експертизою і реалізувати свої ідеї.
Наступне – це виробництва, які є двигуном цієї системи, тому що в них безпосередньо створюється цінність, створюються продукти.
Ну і далі суспільство.
З мого досвіду, всі території, на які ми заходимо зі своїми проєктами, розквітають, тому що ми робимо благоустрій навколо.
14
– Як місцеві мешканці ставляться до будівництва?
– Думаю, що вони чудово ставляться, тому що, по-перше, ми будуємо красиво, це є місією нашої компанії, і все, що ми створюємо, абсолютно інклюзивне, виглядає круто, має багато зелених зон, відкриті місця, не має парканів. Цим простором може скористатися місцева громада.
15
– Я по карті дивився, що майже з усіх сторін ділянка, де ведеться будівництво "Формації.Львів", оточена залізницею.
– Так, дійсно, і це було викликом, тому що створювати відкриту систему в закритому просторі – реальний челендж. У нас спроєктовані дві дороги. Одну з них почнемо будувати вже цього року.
Ми працюємо, щоб фізично розкрити цей простір, тому що є певне суперечність в тому, щоб створювати щось відкрите до світу в закритій ландшафтом території.
16
– А що раніше було на цій ділянці?
– Занедбана зона, багато років там нічого не відбувалося, було стихійне звалище. На цій території досить важкі ґрунти, у нас половина ділянки має торфи. Частину будівель ми вимушені будувати на палях, це значно здорожчує будівництво.
17
– Що б ви хотіли сказати читачам насамкінець?
– Наш проєкт – не про будівлі, а про українських виробників. Ми їх збираємо по всій Україні, їздимо до них, знімаємо відео, які вони класні, показуємо це в інстаграмі й тіктоці, просто, щоб люди знали, що є такі круті виробництва, щоб підвищити їхній статус. Знайомимо їх з банками, водимо за ручку, допомагаємо з фінансовою звітністю.
Тобто ми намагаємося зробити все можливе, щоб ці компанії розвивалися. Відверто, ми бачимо, що їм дуже важко, у більшості компаній немає професійного менеджменту. Там самопризначені CEO, власники, які не закінчували бізнес-школи, які не розуміють, як масштабувати бізнес, але вони креативні й вірять у свій бізнес, інвестують останні кошти попри військові ризики.
© 2005-2025, Економічна правда.
Використання матеріалів сайту лише за умови посилання (для інтернет-видань - гіперпосилання) на "Економічну правду".
"Всі матеріали, які розміщені на цьому сайті із посиланням на агентство "Інтерфакс-Україна", не підлягають подальшому відтворенню та/чи розповсюдженню в будь-якій формі, інакше як з письмового дозволу агентства "Інтерфакс-Україна". Назва агентства "Інтерфакс-Україна" при цьому має бути оформлена як гіперпосилання.
Матеріали з плашкою PROMOTED та НОВИНИ КОМПАНІЙ є рекламними та публікуються на правах реклами. Редакція може не поділяти погляди, які в них промотуються.
Матеріали з плашкою СПЕЦПРОЄКТ та ЗА ПІДТРИМКИ також є рекламними, проте редакція бере участь у підготовці цього контенту і поділяє думки, висловлені у цих матеріалах.
Редакція не несе відповідальності за факти та оціночні судження, оприлюднені у рекламних матеріалах. Згідно з українським законодавством відповідальність за зміст реклами несе рекламодавець.
Використання матеріалів сайту лише за умови посилання (для інтернет-видань - гіперпосилання) на "Економічну правду".
"Всі матеріали, які розміщені на цьому сайті із посиланням на агентство "Інтерфакс-Україна", не підлягають подальшому відтворенню та/чи розповсюдженню в будь-якій формі, інакше як з письмового дозволу агентства "Інтерфакс-Україна". Назва агентства "Інтерфакс-Україна" при цьому має бути оформлена як гіперпосилання.
Матеріали з плашкою PROMOTED та НОВИНИ КОМПАНІЙ є рекламними та публікуються на правах реклами. Редакція може не поділяти погляди, які в них промотуються.
Матеріали з плашкою СПЕЦПРОЄКТ та ЗА ПІДТРИМКИ також є рекламними, проте редакція бере участь у підготовці цього контенту і поділяє думки, висловлені у цих матеріалах.
Редакція не несе відповідальності за факти та оціночні судження, оприлюднені у рекламних матеріалах. Згідно з українським законодавством відповідальність за зміст реклами несе рекламодавець.