СПЕЦПРОЄКТ

22 квітня 2026

Апарт-готель як джерело пасивного доходу: рахуємо інвестиції та прибуток за 10 років

Інвестування в апарт-готелі є поширеною практикою за кордоном, рідше в Україні. Втім, останнім часом такий тип інвестування стає все більш популярним, оскільки поєднує в собі переваги бізнесу, але не вимагає витрачати час на особисте управління. Зокрема, інвестору не потрібно займатись обслуговуванням такої нерухомості, водночас кількість відвідувачів завжди залишається великою. Дохід ділять між собою власник номера і керуюча компанія, яка здає цей номер.

Культура апарт-готелів з’явилася на початку XX століття. Перший заклад відкрили в США у 1975 році. Ця форма бізнесу стала швидко набирати популярності в Європі. Наразі там апарт-готелі мають попит близько 80–83% із дохідністю у межах 6,5–9% річних. Особливо привабливими містами для інвестування в апартаменти стали Лондон, Париж і Мадрид, оскільки вони мають стабільний потік туристів, бізнес-аудиторію, високі ціни на житло та попит на короткострокову оренду.

"Ринок апарт-готелів в Україні стрімко розвивається і вже довів свою життєздатність як окремий інвестиційний сегмент. За останні роки цей формат продемонстрував стабільне зростання, особливо на заході країни, де попит був підтриманий туристичним і релокаційним трафіком. Але найбільший потенціал сьогодні – саме у Києва", – розповідає Ілля Сагайдак, CEO Circle.

У Києві ринок апарт-готелів тільки розвивається, тому ще немає великої конкуренції. Київ залишається найбільшим містом України, і станом на початок 2026 року, попри війну, у місті проживає понад 3,6 мільйона людей.

"Столиця традиційно є головною точкою концентрації бізнес-активності, міжнародних компаній, корпоративних поїздок, довгострокових відряджень і платоспроможного попиту на якісне сервісне проживання. Саме через Київ проходитиме основний економічний імпульс післявоєнного відновлення країни, а значить – саме тут буде формуватися найбільший попит на нове покоління готельної нерухомості", – додає Сагайдак.

Він зауважує, що ринок в Києві має стабільніший попит, на відміну від західних регіонів, де ринок здебільшого залежить від сезонності та туристичного потоку.

Що таке апарт-готель і як він працює на прикладі Circle у Києві

Апарт-готель – це тип житла, який поєднує в собі готельний сервіс і зручності квартири. Тобто номери більш просторі: мають повноцінну кухню та вітальню. Водночас вони мають послуги, які є в готелі: ресепшен, прибирання, ресторан, охорону на території тощо.

Інвестування в апарт-готелі стає дедалі популярнішим в Україні не лише через спрощену систему отримання доходу без витрачання додаткового часу, а й через те, що це стабільний дохід. Адже здебільшого апартаменти будують на територіях, що є туристично привабливими або мають добре розвинену інфраструктуру, де завжди є потік людей.

Так, наприклад, зараз у Києві поруч із метро "Почайна" зводять Circle – перший в Україні ком’юніті-готель на 382 номери, який поєднує спорт, культуру, освіту та дозвілля.

Серед сервісів та резидентів в апартаментах на даху буде падел-клуб, студія звукозапису, спортивний клуб Smartass, SPA-простір, коворкінг Spaces, бар Riot, руфтоп-ресторан North 13* та івент-простір на 500 місць. Окрім того, на самій території відкриють медичний центр, школу та садок MriyDiy.

Усе це створено для того, щоб мешканцям апартаментів було комфортніше і легше знайти однодумців та друзів, а головне – мати простір для ідей, роботи та відпочинку. Інвестори також матимуть доступ до подій, бізнес-зустрічей та програм лояльності. Йдеться про те, що власники номерів отримують статус привілейованих партнерів у мережі Apgrade. Серед ключових переваг: знижка 20% на проживання в Circle, доступ до спеціальних окремих пропозицій по всій мережі, участь у закритих ініціативах і пріоритетний доступ до нових інвестиційних можливостей.

Circle стане частиною комплексу Boston Creative House, який поєднує в собі ритм міста та домашній комфорт. Інтер’єр створений на перетині мінімалізму, лофту і бруталізму. Оскільки проєкт ще на етапі будівництва, його можна підтримати через краудфандинг.

Як працює інвестиція в апарт-готель

Апартаментами управлятиме оператор Apgrade, який має досвід роботи з понад 15 готелями в різних містах України. Компанія відповідатиме за сервіс, маркетинг, розподіл номерного фонду, всі витрати на обслуговування номера та комунальні платежі тощо.

Після того як інвестор купив номер, його передають в управління готелю за нотаріальним договором. Орендна плата за користування номером нараховуватиметься щомісячно та виплачуватиметься щоквартально. Виплати розпочнуть після запуску готелю.

Інвестор отримуватиме гарантований дохід, підкріплений нотаріальною угодою. На сьогодні це приблизно 10% річних у доларах США, зафіксованих довгостроковим договором оренди на 10 років, пояснює СЕО Circle.

"Але головна цінність Circle – не лише в щорічній дохідності. Якщо порівняти це зі звичайним апартаментом у житловому комплексі, який власник самостійно здає в оренду, різниця принципова: там інвестор має справу з непередбачуваними ставками, вакантністю, ремонтом, пошуком орендарів і ризиком морального старіння самого об’єкта", – додає Ілля Сагайдак.

Він зауважує, що через 10 років нерухомість буде "частиною сформованого бренду з репутацією, історією стабільної роботи та потужною екосистемою навколо", який лише підсилюватиме капіталізацію самого активу. Тобто через 10 років це буде ліквідний дохідний актив у впізнаваному брендованому продукті, за який оператори конкуруватимуть.

"Саме в цьому головна перевага раннього входу: ті, хто заходять зараз, купують актив до того, як його ринкова цінність повністю зросте", – каже СЕО.

Орендна плата залежить від типу юніта, тобто номера, який придбав інвестор. Вартість номера стартує від $50 838, також доступна розстрочка з першим внеском від $15 300. При виборі купівлі апартаментів важливо звертати увагу на локацію, загальну площу, комплектацію номерів, інфраструктуру проєкту, наявність розважальних просторів. Адже саме вони впливають на прибуток готелю.

Зазвичай найбільші дивіденди отримують від номерів, які мають більші площі, знаходяться на високих поверхах та мають комфортні умови для життя.

Огляд юнітів і розрахунки майбутнього доходу

Circle пропонує чотири формати юнітів: SOLO 18, Side by side 25, Studio 35, Extravagant lux – усі вони відрізняються комплектацією, квадратними метрами та вартістю.

Доступ до всіх кімнат здійснюється через вхідні двері з картковим доступом. Юніти повністю обладнані меблями, мають клімат-контроль для підтримки комфортної температури, алюмінієві енергозберігаючі панорамні вікна, освітлення з різними режимами, автоматизовані штори та водонагрівач тощо.

Розглянемо кожен юніт окремо:

Найменший номер – SOLO 18 – апартаменти розміром від 15 до 19 квадратних метрів. Вартість стартує від $50 838.

При такій інвестиції щорічний дохід може скласти трохи більше $4 184. За 10 років це буде близько $41 842 лише від оренди. Причому за цей час сам юніт зростає в ціні ще приблизно на 4%, тобто його вартість потім буде приблизно $71 173. Загальний прибуток за 10 років після продажу юніту сягне $113 015.

Матиме трохи більший дохід SIDE BY SIDE 25 – апартаменти розміром від 19 до 29 квадратних метрів вартістю від $61 329. Номер більш просторий і підходить як для одного, так і для двох людей. Відсоток тут теж буде вищим – до 9,52%.

Тобто при інвестиції у $61 329, дохід за рік буде $5 311, а за 10 років – $53 114. Крім того, через 10 років вартість цього юніту складатиме приблизно $85 860. Тобто загальний прибуток буде $138 974.

STUDIO 35 – апартаменти розміром від 30 до 38 квадратних метрів коштують від $89 089 з доходом до 9,91%. При купівлі цього юніту за $89 089, орендна плата за рік вартуватиме $8 573, а за 10 років – $85 734.

Водночас при продажі номера через 10 років ціна юніту зросте ще на 4% і становитиме $124 724. Тобто за 10 років загальний прибуток зросте до $210 458.

Максимальний дохід та найбільший юніт – LUX з 59 квадратними метрами, має дворівневі апартаменти та поділений на чотири зони. Вартість номера стартує від $159 629 з дохідністю до 10,45%.

Тобто при інвестиції у $159 629 за рік оренда коштуватиме $16 686. За 10 років вона принесе власникові $166 856.

Вартість житла за цей час зросте до $223 481. Тобто при інвестуванні у цей номер можна заробити за 10 років $390 337.

Юніт

Площа

Вартість

Дохід (10 років)

Разом з продажем

SOLO 18

15–19 м²

від $50 838

$41 842

$113 015

SIDE BY SIDE 25

19–29 м²

від $61 329

$53 114

$138 974

STUDIO 35

30–38 м²

від $89 089

$85 734

$210 458

LUX

59 м²

від $159 629

$166 856

$390 337

Які можуть бути ризики інвестування в апарт-готелі та як їх мінімізувати

Передусім інвестор залежить від керуючої компанії, яка відповідає за оренду і сервіс. Разом з тим, при виборі оператора готелю важливо звертати увагу на його досвід роботи, кількість реалізованих проєктів та репутацію. Зокрема, у Circle оператором є Apgrade, який має понад 10 років досвіду.

Одночасно це й найбільша перевага – мінімальна залученість інвестора, оскільки всі питання закриває керуюча компанія. Для порівняння, інвестування у звичайне житло змушує покупця брати на себе відповідальність за обслуговування нерухомості.

Як зазначає Ілля Сагайдак, у будь-якому інвестиційному продукті ризики існують, питання лише в тому, наскільки якісно вони структуровані.

У випадку Circle виділяють чотири основні групи ризиків: завершення девелопменту, операційна ефективність управління, ринкові коливання та ліквідність активу. Втім, для їх мінімізації компанія створила модель із кількома рівнями захисту:

інвестор отримує повне право власності на апартамент як на окремий об’єкт нерухомості;
дохід фіксується довгостроковим нотаріальним договором оренди;
управління здійснює професійний оператор, який відповідає за всю операційну діяльність;
усі витрати на експлуатацію, комунальні послуги та амортизацію несе оператор, а не власник;
у фінансовій моделі передбачені резервні механізми для компенсації можливих коливань ринку.

"По суті, ми створили модель, в якій інвестор отримує всі переваги готельного бізнесу без необхідності самостійно керувати його ризиками", – підсумовує Сагайдак.

Дохідність у таких проєктах залежить від ринкових умов, локації, безпеки в умовах війни та ефективності управління. Втім, досвід будівництва апартаментів на заході України показує, що попит є. Девелопери продовжують будівництво, а експерти прогнозують стабільний розвиток в найближчі роки.

Інвестування в апартаменти – це баланс між володінням нерухомістю та пасивним доходом.