Встигніть приватизувати квартири

Війна, мораторії та дискусії про доцільність безкоштовної приватизації змушують по-новому подивитися на механізми, які десятиліттями вважалися "соціальним благом". Насправді приватизація житла і приватизація землі – це різні процедури, які регулюються різними нормами законодавства і мають різну правову природу.

Приватизація землі і приватизація житла не можуть розглядатися як єдиний процес. Земельна приватизація пов'язана з розпорядженням обмеженим ресурсом територіальних громад, а приватизація житла – це насамперед завершення трансформації житлового фонду, який залишився ще з радянських часів.

Законодавство передбачає можливість безкоштовної приватизації земельних ділянок громадянами в межах встановлених норм. Норми безкоштовної приватизації землі в Україні визначені статтею 121 Земельного кодексу і надають кожному громадянину право на отримання ділянок для різних цілей.

Зокрема – для ведення особистого селянського господарства (2 га), садівництва (0,12 га), зведення будинку (у селі – 0,25 га, селищі – 0,15 га, місті – 0,1 га) та гаражів (0,01 га). Важливо підкреслити, що кожен громадянин може скористатися таким правом лише один раз за кожним видом цільового призначення.

На практиці саме безкоштовна приватизація землі стала одним з найбільш проблемних інститутів. Її нерідко використовували як інструмент заволодіння землями через номінальних осіб, масові відведення і подальший перепродаж.

Саме це стало однією з причин, чому в період воєнного стану держава запровадила низку обмежень і мораторіїв на безоплатне передавання земель. Крім того, норми безкоштовної приватизації та фактична кількість вільних земель в Україні не давали можливості більшості громадян скористатися цим правом.

Після початку великої війни процеси приватизації землі були суттєво обмежені. Частина процедур була прямо заборонена, частина – фактично заблокована через неможливість ухвалення рішень органами місцевого самоврядування.

Окремої уваги потребує питання приватизації землі під житловими будинками. Під час воєнного стану діє частковий мораторій на приватизацію землі, який забороняє безоплатне передавання земель без нерухомості у власність громадян. Проте приватизація можлива, якщо на ділянці є нерухомість громадянина.

Однак це не означає автоматичного оформлення права власності на ділянку під будинком. Саме тому приватизація землі під будинком залишається актуальним і необхідним кроком для захисту прав власника, можливості повноцінно розпоряджатися майном та уникнення майбутніх земельних спорів.

Приватизація житла має іншу природу. Вона регулюється окремим законом і передбачає безкоштовне передавання у власність громадян житла, яке перебувало в державному або комунальному фондах, за умови, що громадянин раніше не скористався таким правом. Проте класична модель приватизації, яка діяла через квартирні черги при райадміністраціях, припинила своє існування.

Норми безкоштовної приватизації житла дозволяють приватизувати 21 кв. м на мешканця плюс 10 кв. м на сім'ю. Приватизувати житло мають право громадяни, які на законних підставах займають житло державного чи комунального фондів і не використали право на безоплатну приватизацію раніше, члени їх сім'ї за згодою всіх повнолітніх, які проживають і зареєстровані в приміщенні.

Держава не має цільових фондів для масового будівництва або закупівлі житла і його надання громадянам. Отримання житла за чергами – поодиноке явище і зазвичай стосується службового житла з його подальшою приватизацією. Саме тому більшість випадків приватизації житла зараз пов'язані з оформленням прав на житло, яке з різних причин не було приватизоване раніше.

13 січня 2026 року Верховна Рада ухвалила закон "Про основні засади житлової політики", який скасовує процедуру безоплатної приватизації житла. Документ передбачає втрату чинності законом "Про приватизацію державного житлового фонду", відповідно до положень якого понад 30 років здійснюється безоплатна приватизація квартир, будинків та кімнат у гуртожитках.

Згідно з нормами ухваленого закону, через рік після набрання ним чинності, але не раніше року з моменту припинення або скасування воєнного стану в Україні, закон "Про приватизацію державного житлового фонду" втратить чинність.

Звісно, спрогнозувати дату припинення або скасування воєнного стану неможливо, але й говорити, що приватизація триватиме ще багато років, я б не став. Імовірність припинення приватизації вже у 2027-2028 роках висока, тому всім, хто відкладав приватизацію житла, варто зайнятися цим якомога раніше.

Варто відмежовувати приватизацію житла від держпрограм забезпечення житлом на зразок "єОселі". Ці механізми не є приватизацією в класичному розумінні, вони передбачають фінансування або співфінансування придбання житла.

Таким чином, приватизація житла і землі залишається важливим правом громадян, але водночас – складним та суперечливим інструментом. Для одних це можливість легалізувати своє майно, для інших – джерело зловживань і втрат для громад. Саме тому подальше реформування цих процесів має базуватися не на популізмі, а на балансі між інтересами держави, громади і конкретної людини.