Кінець "інвестиційним" і "туалетним" схемам

Майже щодня правоохоронці повідомляють про викриття оборудок з державними та комунальними землями. Найчастіше мова йде про забудову ділянок, фактично отриманих під забудову без придбання таких земель чи їх оренди, або з ними, тільки поза земельними торгами – у тіні, з колосальними втратами для бюджетів.

Зареєстровані законопроєкти №14038 та №14039 мають на меті ліквідувати найпоширеніші кримінальні схеми: "інвестиційні договори" і "туалетні" схеми.

Схема "інвестиційних договорів"

Державні та комунальні підприємства, установи та організації, які мають землі в постійному користуванні, укладають з приватними забудовниками угоди, що передбачають надання забудовнику ділянки для будівництва в обмін на отримання підприємством, установою, організацією квадратних метрів у спорудженому об'єкті.

Це виглядає прийнятно, бо в багатьох випадках держава чи громада потребують житла для задоволення соціальних потреб тих чи інших верств населення. Насправді ж такі угоди прикривають хабарі керівництву цих організацій.

Навіщо йти на земельні торги, витрачати втричі більше коштів на придбання землі, якщо можна дати тим, хто ухвалює рішення, кілька квартир та отримати ділянку будь-якої площі під забудову без конкурентів? На жаль, наше законодавство допускає такий сценарій. Звісно, якщо в справу не втрутяться детективи НАБУ.

За Земельним кодексом, державні та комунальні підприємства, установи та організації як землекористувачі мають право споруджувати на відповідних ділянках будівлі і споруди, якщо інше не передбачене законом або договором.

Кодекс не обмежує таке право землекористувача, крім вимог, пов'язаних з цільовим призначенням земельної ділянки, зміна якого здійснюється за рішенням відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Через це стали непоодинокими випадки так званих інвестиційних або інших подібних договорів, які укладаються без погодження з державою чи громадою, без проведення конкурсу на забудову, а також без проходження процедур земельного законодавства щодо набуття ділянки у власність чи користування.

Як наслідок, після укладення такого договору держава або громада втрачають право власності на ділянку, оскільки можливість користування нею виключається у зв'язку з будівництвом. При цьому державне чи комунальне підприємство, установа, організація продовжують сплачувати земельний податок, хоча ділянкою користується забудовник. Водночас такі договори, як правило, навіть не передбачають компенсації витрат на сплату зазначеного податку.

Через спорудження будинку держава чи громада втрачають право постійного користування ділянкою, оскільки з'являються співвласники будинку, яким тепер належатиме правовий титул на землю, де розміщений їхній будинок.

Таким співвласником нібито мали б бути державні чи комунальні підприємства, однак із судової практики бачимо, що їхня частка не перевищує 10%. Ба більше, як не раз розслідували журналісти, такі квартири зазвичай осідають на рівні керівництва державного або комунального "інвестора".

Що пропонує законопроєкт №14038

Усі угоди, що передбачають будівництво житла на державних чи комунальних земельних ділянках та розподіл майбутніх об'єктів нерухомості між замовником будівництва та інвестором, визнаються проєктами публічно-приватного партнерства. Винятком з цього є ситуація, коли забудовник придбав права на ділянку (власність, оренда, суперфіцій) з дотриманням усіх земельних процедур.

Це означає, що інвестиційна забудова державних та комунальних земель відбуватиметься за попереднього відкритого та прозорого конкурсу на визначення забудовника з наступним отриманням ним земельної ділянки для реалізації проєкту ППП відповідно до земельного законодавства або винятково в площині земельного законодавства. Ідеться про отримання ділянки через земельні торги або без них у випадках, де це допускається (наприклад, для будівництва, що повністю фінансується за кошти державного чи місцевого бюджетів).

Договори, укладені з порушенням, будуть нікчемними, а об'єкти стануть власністю держави чи громади. Таким чином, припиняється практика "сірих" угод, які дозволяли забудовникам брати державну і комунальну землю майже безкоштовно.

"Туалетна" схема

Напевно, кожен знайомий з новинами про те, як на ділянці з трансформаторною будкою виростають ЖК або ТЦ. Вони з'являються в найбільш неочевидних місцях, що свідчить про неабияку креативність місцевої влади. Однак цього креативу чомусь бракує місцевим чиновникам для залучення фінансування та інвестицій у свої громади, відновлення місцевої інфраструктури, реставрації шкіл та лікарень.

Як не дивно, законодавство формально допускає функціонування і цієї схеми. Недавні розслідування НАБУ показують, що й ця лазівка прикриває хабарництво.

Законодавство передбачає передавання земельних ділянок державної та комунальної власності у власність чи користування, зокрема для забудови, на конкурентних засадах, тобто шляхом проведення земельних торгів.

Проте як виняток з цього правила фізичним та юридичним особам – власникам будівель та споруд, розташованих на таких земельних ділянках, – надана можливість придбати відповідні ділянки у власність чи в користування поза аукціоном – через укладення прямого договору з розпорядником землі.

Це логічно для створення належних умов здійснення права власності на будівлі та забезпечення єдності юридичної долі ділянки та розташованих на ній споруд.

Разом з тим, у законі відсутні обмеження площі ділянки, що надається для обслуговування об'єкта нерухомості. Тобто можна бути власником гаража площею 10 кв. м і формально претендувати на ділянку площею 10 тис. кв. м.

Ця проблема не раз виникала в судах. У 2022 році Велика Палата Верховного Суду в постанові від 20 липня 2022 року щодо справи №910/5201/19 сформувала правову позицію. Згідно з нею, площа землі, що надається для обслуговування об'єкта нерухомості, a priori не безмежна і визначається такою потребою.

"Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. Зʼясування в такому випадку дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна, забезпечує розумний баланс між індивідуальними та колективними інтересами, що зумовлює пропорційність втручання".

Однак суди не завжди дотримуються цієї позиції. Так, у постанові Верховного Суду від 2 квітня 2025 року у справі № 922/3614/21 суд виснував, що факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об'єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такого передавання землі незаконним і задоволення відповідного позову.

Тут складно не погодитися із судом, оскільки закон не містить таких обмежень та будь-яких критеріїв, за якими можливо оцінити пропорційність площі виділеної землі необхідності обслуговування розміщеної на ній будівлі чи споруди. Ми бачимо, що місцевій владі не дуже вдається знаходити цей консенсус.

Почастішали випадки позаконкурентного набуття у власність чи користування земельних ділянок у розмірі, що непропорційно перебільшує розмір розміщених на них об'єктів нерухомості. При цьому органи правопорядку фіксують не тільки випадки правомірного набуття у власність споруд, зокрема в межах приватизації, а й протиправного спорудження таких об'єктів з реєстрацією права власності на них.

Ба більше, земельні комісії не завжди перевіряють, чи існують такі об'єкти і на якій підставі вони виникли. Як повідомляли правоохоронці, такі об'єкти часто виникали за одну ніч з реєстрацією права власності на них у "своїх" нотаріусів – нібито об'єкти були споруджені до 2013 року, тобто до запуску реєстру речових прав.

Це призводить до вибуття з державної та комунальної власності ділянок у більшому розмірі, ніж необхідно для обслуговування відповідних будівель, а також до недоотримання бюджетами доходів через передавання земель без проведення торгів. Продаж здійснюється за експертною грошовою оцінкою ділянки, а сума річної орендної плати (у разі оренди), на відміну від оренди через земельні торги, не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Крім того, як показували розслідування НАБУ, такі норми Земельного кодексу є розсадниками місцевої корупції.

Що пропонує законопроєкт №14039

Площа вільних земельних ділянок державної та комунальної власності, що продаються чи надаються в користування власникам розміщених на них будівель без проведення торгів, обумовлюватиметься необхідністю обслуговування будівель та визначається відповідно до методики. Методику визначення максимального розміру ділянки для обслуговування споруди затверджуватиме Кабмін.

Якщо площа ділянки перевищує максимальний розмір, з неї виділятиметься частина, необхідна для обслуговування будівлі в межах граничних розмірів. Якщо власнику потрібна більша ділянка, він зможе її придбати чи орендувати на земельних торгах. Причому в разі продажу торги будуть з переважним правом власника будівлі придбати землю за ціною, визначеною на аукціоні.

Якщо власник програє торги, то він зможе отримати відповідну частину ділянки для обслуговування свого об'єкта:

– у разі придбання ділянки третьою особою з неї виділятиметься частина для обслуговування об'єкта нерухомості і передаватиметься у власність власнику об'єкта, а її вартість компенсуватиметься особі – власнику ділянки, з якої зробили виділ, пропорційно до ціни, що була нею сплачена за цю землю на аукціоні;

– у разі оренди ділянки третьою особою власник розташованої на ній будівлі може отримати доступ до ділянки для обслуговування свого об'єкта, обсяг і порядок якого визначатиметься в договорі з орендарем.

Крім того, запропонували зобов'язати розпорядників землі перевіряти достовірність документів, що посвідчують право власності на будівлю, зокрема шляхом обстеження, при вирішенні питання про виділення землі на цій підставі поза аукціоном, а в разі виявлення ознак недостовірності таких – звертатися до суду за захистом прав і законних інтересів держави або територіальної громади.

Чому це важливо

Ухвалення цих двох законів покладе кінець головним земельним схемам останніх десятиліть, принесе бюджетам мільярдні надходження завдяки чесним земельним торгам, захистить інтереси держави та громад і зменшить корупцію у сфері, яка роками була одним з найбільших джерел тіньових доходів.

Сподіваюся на підтримку колег під час розгляду цих питань, важливість яких посилюється в умовах постійного пошуку бюджетних коштів для нашого війська.