Умови сплати оренди для бізнесу знову змінили: до чого готуватися підприємцям

Верховна Рада 13 квітня ухвалила законопроєкт № 3279-д який, зокрема, змінює умови орендної плати для бізнесу, юристи пояснюють, що тепер зміниться для підприємців.

Оцінку законопроєкту надав старший юрист компанії Sayenko Kharenko Тимур Енхбаяр.

Що змінилось?

Якщо коротко, основною та скоріше позитивною зміною є те, що новий закон посилається на окремі особливості періоду карантину, а не загалом на сам карантин як на певну обставину. Тобто він дає бізнесу більше інструментів для обґрунтованого застосування закону під кожну конкретну ситуацію.

Так все ж таки "звільняється" чи "може бути звільненим"?

Цього разу використане нове формулювання "підлягає зменшенню". З урахуванням описаних далі критеріїв таке формулювання є скоріше нейтральним, адже фактично відсилає до обставин, за яких є підстави для такого зменшення. 

Чи є зменшення абсолютним?

Для випадків, коли майно дійсно не могло використовуватися, закон пов’язує максимальний розмір орендної плати з пропорційною часткою орендаря у витратах орендодавця на податки за землю та нерухомість та оплату комунальних послуг. Разом з тим, зазвичай в сфері торгівлі також практикуються додаткові платежі за експлуатацію та маркетинг, що не є однозначно саме платою за використання майна в класичному розумінні. Тому питання зменшення цих платежів все ж таки буде вирішуватися в договірному порядку.

Коли закон набуде чинності?

Якщо не станеться нічого екстраординарного, ми очікуємо, що до кінця тижня він може бути вже опублікований та набуде чинності. Сподіваємося, що після попередньої історії зі зміною формулювань цього разу опублікований текст буде саме таким, як в проекті.   

Які зміни щодо розповсюдження закону на різні сфери бізнесу?

Закон не визначає прямо види діяльності, що звільняються від оренди, проте цього разу передбачає низку важливих нововведень:

• вперше пов’язує неможливість використання майна саме з обмеженнями та заборонами, що встановлені на час карантину, а не з самим карантином. Тобто залежно від ступеню впливу таких обмежень та заборон на окремий бізнес він дає можливість сторонам предметно вести дискусію щодо можливості застосування закону.
• досить чітко зазначає, що зменшення орендної плати не поширюється на тих, хто фактично здійснює діяльність у повному обсязі. На мій погляд, це має захистити вже орендодавців від можливих зловживань зі сторони тих орендарів, що продовжують використовувати приміщення в звичайному режимі в повному обсязі.
• окремо зазначається зменшення плати за користування майном або його частиною. Це може бути актуально, наприклад, для тих магазинів, що використовують лише незначну частину орендованого приміщення для видачі онлайн замовлень.

Нагадуємо:

Раніше Верховна Рада ухвалила законопроєкт, який передбачає певні антикризові послаблення для бізнесу, населення та місцевих громад, зокрема, урегулювання питання оренди.

В проєкті антикризового закону, що був опублікований на сайті Верховної ради, відповідна норма звучала так:

"З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабміну … від 11 березня 2020 року №211, і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу (Цивільного кодексу. – ЕП)

Проте, несподівано для всіх, підписана президентом і опублікована редакція відповідного закону змінила формулювання із "звільняється" на "може бути звільнений".

Як пояснив ЕП старший юрист Sayenko Kharenko Тимур Енхбаяр, у такому випадку звільнення не є обов’язковим, а лише можливим.

За його словами, закон фактично віддає на розсуд сторін врегулювання питання і залишає невизначеність щодо офісних приміщень.

Голова економічного комітету ВР Дмитро Наталуха пояснив, що при старому формулюванні "лишався ризик випадково звільнити від сплати за оренду всю країну і будь-яке майно. Тобто, не лише малих і середніх орендарів, але і наймачів: державного майна, комунального майна, земельних паїв, житлових приміщень, рухомого майна (автомобілі тощо) та будь-якого іншого майна".

Читайте детальніше у матеріалі: Як скасувати плату за оренду на карантині: буде непросто, але шанси є

Економічна правда