Яким бути податку на нерухомість?

Від "ЕП". Як зупинити ракову пухлину зростаючих цін на нерухомість? Останнім часом податок на нерухомість нерідко ототожнюють з панацеєю, яка нібито здатна врятувати країну від "житлового голоду". Такі сподівання на цей податок, очевидно, породили цілу зграю законопроектів, котрийсь із яких врешті-решт таки визначить долю української нерухомості. Проте, професіоналізму депутати в цій темі не проявляють. "ЕП" публікує компетентні думки з цієї надзвичайно болючої для України теми, хоча і не завжди розділяє підходи авторів.

Хоча Микола Азаров і заявив недавно, що Україна в найближчі 2-3 року не буде готова до введення податку на нерухомість, депутати Верховної Ради думають інакше, і продовжують вносити відповідні законопроекти. Останній такий документ - зареєстрований у парламенті 1.02.2007 - належить перу соціаліста Михайла Мельничука. Опишемо коротко його суть:

• все нерухоме майно українців (будинки, квартири, дачі, гаражі тощо) підлягає реєстрації (після прийняття закону) в органах державної реєстрації, які визначають вартість нерухомості;
• неоподатковуваний мінімум (вартість всіх об'єктів, що перебувають у власності громадянина) складає $70 тис.;
• єдина ставка податку - 1% від вартості нерухомості;
• звільняються від сплати податку: ветерани війни й праці, певні категорії "чорнобильців" та інвалідів;
• податок надходить у Спеціальний фонд держбюджету й використається лише на компенсацію втрачених заощаджень громадян України.

Соціалісти: маленькі плюсики і великі мінуси

Оцінюючи параметри проекту закону про податок на нерухоме майно Мельничука, почнемо з "плюсів". Таких небагато - лише два. Перший – теоретично відкриється можливість змусити розщедритися українських багатіїв. Другий - з'явиться регулярне джерело для погашення заборгованості держави (більше 100 млрд. грн.) перед вкладниками Ощадбанку СРСР.

А от "мінусів" у даному документі депутата із фракції СПУ достатньо. Зупинимося на них докладніше.

Взагалі, єдину ставку податку можна було б віднести до позитивних якостей законопроекту. Оскільки тим самим полегшується як адміністрування податку органами влади, так і сприйняття платниками. Але - сама ставка в 1% - бачиться досить "милосердною".

Якщо вже цей податок має виконати функцію оброку на багатство, то зайва скромність незрозуміла. Приміром, у Росії максимальна ставка податку на майно - 2%, а в деяких державах Європи вона досягає навіть 3%.

Крім того, якщо вже податок буде стосуватися лише заможних співвітчизників, то можна було б передбачити й прогресивну шкалу. В залежності від вартості нерухомості, податок може складати від 1 до 3%.

Далі. Наявність неоподатковуваного мінімуму - взагалі ж, справа гарна. Мінімум необхідний саме для того, щоб вивести із сфери дії цього податку небагатих українців. Але, знову ж, дорікання виникають у зв'язку з розміром цього показника.

Так, у багатьох обласних й тим більше в районних центрах більшість населення не стане платником податку при неоподатковуваному мінімумі в $70 тис. Адже ціна одно-, дво-, трикімнатних квартир у багатоповерхівках ще радянського часу й старих приватних будинків, у яких проживає 90% всіх українців, сьогодні нижче $70 тис.

Але зовсім інша ситуація в Києві, у городах-мільйонниках і в курортних містечках на Чорноморському узбережжі. Уже зараз звичайні дво-, трикімнатні квартирі в столиці коштують більше $70 тис., а при продовженні росту цін на нерухомість на рівні 2006 року (більше 60%) незабаром цю цифру "подолають" і однокімнатні. Тому податок на нерухомість у великих містах України доведеться платити практично всім.

Ще один недолік законопроекту - закладена в ньому можливість масових зловживань із метою ухиляння від сплати податку. Візьмемо ті ж пільги для різних соціальних груп. Після введення податку з такими нормами в дію, буде спостерігатися переписування житла на "чорнобильців", ветеранів, інвалідів. Та й попит на необхідні для пільг "скоринки" зросте, адже одержати їх можна не тільки чесним шляхом.

Норма ж про те, що неоподатковуваний мінімум стосується кожного громадянина, приведе до того, що на чоловіка буде записана одна квартира, на дружину - друга, на сина - третя. Хіба не розумніше було б передбачити цей податок на майно всієї родини, що проживає разом?

Регламентація неоподатковуваного мінімуму грошовою сумою також може стати стимулом для шахрайства. Виявиться, що багато особняків оцінені органами реєстрації лише в $60-65 тис., а податкові органи, звісно, проти цього не заперечуватимуть...

При цьому зацікавленість місцевих органів влади в цьому податку буде нульова - місцеві бюджети не одержать ні копійки на свої рахунки, всі гроші підуть у Спецфонд.

Зовсім очевидно, що податок на рухоме майно має бути місцевим, як це є в усіх країнах. Якщо вже є таке велике бажання допомогти вкладникам-невдахам, то можна використати частину надходжень (не більше 50%) для компенсації знецінених банківських вкладів, а більше половини коштів відправляти у місцеві бюджети.

Здавалося б, описані нами вище недоліки законопроекту Мельничука очевидні. У зв'язку із чим виникає природне запитання: як можуть народні депутати підготовляти настільки неякісні документи?

"Наша Україна": мабуть, ще гірше

Втім, це питання більше ніж риторичне. Приміром, зареєстрований трохи раніше (16 січня) проект закону про оподатковування нерухомості під авторством "нашоукраїнців" Бичкова і Стретовича – ще навіть гірше, ніж твір соціаліста Мельничука. Хоча обидва документи принципово близькі.

У проекті закону від депутатів з "НУ" приблизно такий же перелік пільгової категорії, і цифра вартості нерухомості майже така ж, тільки в гривнях - 400 тисяч. Але це не неоподатковуваний мінімум, а розмір вартості нерухомості, понад яку не надається пільга.

А от платити податок на нерухомість за версією Бичкова-Стретовича повинні всі українці, хто не підпадає під пільгову категорію - незалежно від вартості житла. Отже, у випадку прийняття закону з подібними нормами, платити податок доведеться й пенсіонерам, й іншим малозабезпеченим громадянам, що проживають навіть в однокімнатних квартирах у старих "хрущовках" і т.п. Навряд чи цей податок буде дуже популярним, і можуть бути проблеми з його збором.

Максимальна ставка податку у варіанті Бичкова-Стретовича теж 1%. Вона застосовується для нерухомості, вартість якої перевищує 1 млн. грн.

Екс-податкова: лише для мільярдерів?

Ще хочеться згадати один проект закону з тієї ж серії, що рекламувався у 2005 році й у першій половині 2006 Олександром Кіреєвим, - тодішнім головою ДПАУ. Там - ухил в зовсім інший бік. За неоподатковуваний мінімум взято не вартість нерухомості, а її загальну площу. Це принаймні забирає одну з можливостей для махінацій, а, крім того, робить незалежним податок від курсових валютних коливань. Адже всім зрозуміло, що рано або пізно, але обвал цін нерухомості неминучий.

Але от розмір неоподатковуваного мінімуму в 200 кв. м. викликає прямо розчулення. Виходить, що власник, скажемо, шестикімнатної квартири або будинку, з великою кухнею, двома санвузлами й загальною площею 180 кв. м. - не повинен платити податок на нерухомість. Він, по мірках екс-керівника податкової адміністрації, людина небагата...

Трохи дивно коментувати всі ці, м'яко кажучі, невдалі законопроекти. Невже державним діячам ніколи поцікавитися світовим досвідом у цьому плані, а також урахувати нинішні українські реалії?

Адже 9 з 10 українських родин живе сьогодні у квартирах площею 40-80 кв.м. Ну, додамо ще гараж, і невеликий дачний будиночок (20-30 кв. м). От і зробити б неоподатковуваний мінімум по податку на нерухомість в 100-120 кв. м. на одну родину!

Ставку ж можна призначити в розмірі 1% для житла площею до 200 кв.м., 2% - для житла до 300 кв. м., а 3% - для нерухомості понад 300 кв.м. Правда, у цьому випадку теж доведеться визначати вартість житла, що небезпечно зловживаннями.

Але й цього можна уникнути. Якщо ввести ставку податку у відсотках від прожиткового мінімуму або мінімальної зарплати. Наприклад: за кожний квадратний метр понад неоподатковуваний мінімум (а це, нехай, 120 кв.м.) податок - 10% мінімальної зарплати. Сьогодні мінімальна зарплата 400 грн. Виходить, за квартиру площею 150 кв. м. прийдеться заплатити 1200 грн. на рік. А за будинок площею в 600 квадратів (такі, приміром, розміри апартаментів Ющенко) – будьте ласкаві, розщедритися на 19200 грн. щороку. Цілком нормально - не зубожіють.

І якщо, зрештою, ВР ухвалить закон про податок на нерухомість із параметрами, подібними вищенаведеним, то такий податок стане в Україні просто унікальним. Ставши дійсно "податком на багатство", він зробиться єдиним податком, що буде гаряче любити майже весь український народ (оскільки більшість українців не стануть платниками).

Ну й, що дуже важливо, цей податок дозволить істотно поповнити місцеві бюджети. Причому, з мінімальними додатковими витратами на адміністрування, оскільки торкнеться він невеликої кількості житла й, відповідно, громадян України.