Житлова політика, як вона є

Останнім часом точилося багато суперечок навколо намірів нинішнього мера Києва Леоніда Черновецького щодо будівництва в столиці соціального житла для малозабезпечених киян.

Журналісти довгий час дисктували про те, яким тягарем для платників податків можуть стати наміри сучасного Робіна Гуда, яким воліє себе показати пан Черновецький

Та на тлі цих суперечок ніхто не згадав про те, що вже за місяць, з 1 січня 2007 року, вступає в дію закон "Про житловий фонд соціального призначення".

Цей документ фактично означає, що ініціативи мера Києва щодо соціального житла мають набути всеукраїнського масштабу. Тобто згідно цього закону, держава береться надати всім незаможним громадянам країни житло в оренду, звісно за досить низьку плату.

Але слід сказати, що документ має досить багато неоліків, які можуть стати чудовою нагодою розжитися на державних харчах, для всіх, хто буде впроваджувати в життя цю благородну справу.

Особливості державного будівництва

Перший недолік Закону про соціальне житло – це те, що він є поодиноким заходом, а не частиною цілісної державної політики. Тому не дає відповіді на низку важливих питань щодо цієї проблеми.

А саме, як держава бачить вирішення проблеми доступного житла за обмежених ресурсів, скільки це коштуватиме платникам податків, якою є послідовність дій у вирішенні проблеми тощо.

В Україні досі навіть немає сучастного Житлового кодексу. Ми зараз користуємося Кодексом УРСР, де записано, що "втілюючи в життя ленінські ідеї побудови комуністичного суспільства… Радянська держава послідовно реалізує розроблену Комуністичною партією програму житлового будівництва".

Зрозуміло, що цей документ вже давно не відповідає сучасним вимогам, а тому не діє. Цілком ймовірно, що така ж доля спіткає і закон про соціальне житло через недостатнє фінансування, а також внаслідок законодавчої неврегульованості житлової сфери. До того ж він створить підстави для марнотратства та корупції.

Відсутність інституцій, необхідних для функціонування соціального житла, просто не дозволить йому працювати за призначенням: невідомо, хто визначатиме які саме особи матимуть право на отримання житла; як саме вирішуватиметься питання із виселенням мешканців, що вже не задовольняють критеріям; нарешті, які механізми унеможливлюватимуть корупцію у цій сфері.

Крім того, зараз державне будівництво є справжньою золотою жилою для крадіїв. Прикладом цьому є спорудження соціального житла в Києві, яке нещодавно розпочалося на житловому масиві Троєщина.

За звітом Тендерної палати, вартість будівельних робіт за цією програмою було завищено на десятки мільйонів гривень.

Так, за даними перевірки КП "Житлоінвестбуд – УКБ”, що вело ці роботи за державний кошт, витратило 547,57 млн. грн. з грубим порушенням вимог чинного законодавства, в чому вбачається можливе нанесення державі збитків.

У тендерах на окремі види робіт незмінно перемагали одні й ті самі компанії, що пропонували за свої послуги не найвигіднішу для держави ціну. До того ж іноді їм за це платили навіть двічі!

Радянська житлова політика сформувала відмінний від інших країн ринок житла. Втім, досвід цивілізованих країн у боротьбі за його доступність можна використати і в Україні, принаймні в частині, що показує, які кроки державної політики точно не слід робити. Такий досвід може також допомогти визначити заходи, які вже є еволюційно застарілими.

Досвід США

За багатьма критеріями американці мешкають у найкращих в світі оселях. Їх домівки в середньому на 20-40% більші, ніж у північній Європі, та на 10% більші, ніж у Канаді та Австралії.

У США витрачають на житло більше, ніж у будь-якій іншій країні, і в абсолютному, і у відносному вимірах. Втім, на відміну від більшості інших країн, як багатих так і бідних, американське житло здебільшого будує і фінансує приватний сектор без залучення прямих державний субсидій.

Перша програма із забезпечення бідних доступним житлом з’явилася у США наприкінці Великої депресії 1937 року. Програма передбачала надання бідним соціального житла в оренду за невелику плату.

Її метою було збільшити пропозицію доступного житла, нестача якого гостро відчувалася внаслідок тривалого періоду економічного занепаду, а згодом і недостатніх обсягів будівництва під час Другої світової війни.

Програма будівництва соціального житла діяла попри сильний політичний спротив з боку сил, що висловлювали інтереси середнього класу. Основною причиною критики була географічна концентрація в окремих районах сімей із низькими доходами.

Місцева влада часто утримувалася від рішень про будівництво соціального житла на своїй території через побоювання притоку бідноти з інших територій.

Але у 60-ті роки уряд США започаткував державну програму, яка дозволила місцевій владі винаймати житло у приватних власників і використовувати його як соціальне. Тобто влада укладала з приватними домовласниками довгострокові угоди про те, що вони будуть здавати житло незабезпеченим громадянам за низькими цінами, і отримувати за це конменсацію від держави.

Таке рішення зменшило супротив середнього класу ініціативам із заселення бідних у соціальне житло, оскільки воно географічно розосередило реципієнтів програми.

А у 70-ті було ухвалено закон, що запроваджував субсидії, які вже сплачувалися орендодавцю від імені конкретного наймача. Тобто субсидію на аренду житла отримував не домовласник, який здавав його за "соціальними" цінами, а самі малозабезпечені громадяни, що винаймали помешкання.

Поступово програми із субсидування малозабезпечених громадян розширювалися, а програми, що передбачали довгострокові контракти із власниками соціального житла, скорочувалися.

Важливою перевагою такої заміни є більша гнучкість програм із забезпечення бідних доступним житлом: у разі збільшення доходів реципієнта програми немає необхідності його виселення, припиняється лише видача йому субсидії.

У ХХІ сторіччі ідея будівництва державою нових багатоповерхівок соціального призначення у США вже не обговорюється. З повоєнних часів накопичилася велика кількість таких будинків.

З часом вони руйнуються, багато з них є функціонально застарілими. Переведення їх до приватного житлового фонду, реконструкція або знос вимагають вкрай високих витрат.

Втім, низька орендна плата за таке соціальне житло (30% доходу малозабезпеченої родини) зумовлює високий попит на нього.

Наразі реципієнтами програми є справді найбідніші, оскільки низька порівняно до приватного ринку якість осель у соціальному житлі, а також неприємне оточення районів із соціальною забудовою запобігає вселенню туди заможніших людей.

Досвід Німеччини

У повоєнні 50-60-ті в Німеччині близько двох третин житлового будівництва припадало на соціальне житло.

До цього процесу були широко залучені приватні забудовники. Вони могли отримувати кредити від уряду на спорудження соціального житла.

Наприкінці 60-х урядові кредити було замінено на субсидії, що мали полегшити забудовникам сплату відсотків за кредитами, які вони тепер отримували на приватному ринку.

Сьогодні ж сектор соціального житла в Німеччині стрімко зменшується, оскільки з плином часу закінчується термін дії угод між урядом і забудовниками соціального житла, таким чином останні більше не несуть соціальних зобов’язань. Програми із будівництва нового соціального житла політичної підтримки у Німеччині не знаходять.

У 2002 році було ухвалено закон, що визначив нові пріоритети житлової політики Німеччини, зокрема, соціальне житло вже не призначається для широких верств населення, а скоріше для так званих "уразливих груп" (багатодітних сімей, одиноких батьків тощо).

А житлові субсидії спрямовані на існуючий житловий фонд, а не на дороге спорудження нового житла. Тобто малозабезпеченим надають грошову допомогу, аби вони могли самостійно винаймати житло в приватному секторі.

Сьогодні у Німеччині бути забезпеченим житлом не означає володіти ним. Більше половини населення країни орендує помешкання. А у великих містах, таких як Берліні та Гамбург, таких мешканців понад 80%.

Досвід Франції

Від кінця Другої світової війни у Франції діяла величезна кількість житлових програм. У 50-ті роки держава масово будувала соціальне житло. У період з 1950-го по 1959 рік обсяги житла на ринку збільшилися у 4,5 рази.

У 60-70 роки акцент державної політики змістився на реконструкцію існуючого житла. Як і в США, витрати на спорудження житла у цей період зменшувалися, а витрати на особисті житлові субсидії – збільшувалися. З 80-х років і донині головною темою дискусій із державної житлової політики є ефективність державного втручання у ринок житла.

У Франції нерідко чітке розмежування між приватним та державним житлом відсутнє через велику кількість приватних компаній, які під державним контролем постачають житло на ринок.

Сьогодні близько 17% французьких сімей мешкає у соціальному житлі. А приватні компанії, що його споруджують, отримують право на усілякі податкові пільги. По завершенню будівництва вони віддають його в оренду малозабезпеченим громадянам за встановленими державою ставками.

Такі приватні компанії поділяють з місцевою владою повноваження із визначення осіб, яким буде надано право оселитися у соціальному житлі. У середньому, черга на отримання соціального житла у Франції складає 10 місяців.

Розмір орендної плати за соціальне житло у Франції є значно нижчим за ринковий. До того ж близько половини мешканців соціального житла користуються ще й субсидіями на сплату і без того нижчої за ринкову орендної плати у соціальному житлі.

Водночас із тим, що соціальне житло у Франції стало загально доступним, воно спричинило і низку проблем. Райони із соціальною забудовою (зазвичай це околиці великих міст) фактично стали осередком негараздів, притаманних бідності.

Високий рівень безробіття та злочинності значно сконцентровані у таких районах, оскільки населення не зацікавлене переїздити до іншої місцевості із кращими можливостями працевлаштування через дешевизну житла.

Нещодавні заворушення в околицях Парижа та деяких інших міст, де мешкають здебільшого емігранти, частково можна вважати проявом проблеми соціального житла для "соціально незахищених" громадян.