Нерухомість: дорожчання - непорушне?

Індекс вартості житла на вторинному ринку Києва за тиждень, з 4 по 11 вересня, зріс на 4,4%, або на $71 за 1 кв. м., і склав $1687 за 1 кв. м. Такі дані оприлюднила інформаційно-аналітична компанія "Канзас" (Київ)

Справді, з початком сезону ділової активності в столиці став гостро відчутний дефіцит пропозиції в сегменті найдешевших квартир.

Це швидко позначилося на загальних показниках вартості квадратного метра житла на київському вторинному ринку.

У пресі навіть можна було зустріти повідомлення про те, що протягом червня-серпня вартість на нерухомість зросла приблизно на 10%. Така інформація мала певне підґрунтя, однак все-таки масштаби потрясінь були явно перебільшені.

За словами директора київського агентства нерухомості C.I.T Едуарда Бразаса, сьогодні в столиці до продажу пропонується близько 10-12 тис. квартир, але якщо раніше недороге житло (однокімнатні квартири вартістю близько $45-60 тис., двокімнатні вартістю біля $60-80 тис. і трикімнатні вартістю біля $80-100 тис.) становило серед цієї пропозиції близько 15-20%, то сьогодні цей клас квартир трохи проблематично знайти на ринку.

Директор столичного агентства нерухомості Park Lane Андрій Ігнатенко пояснює це явище тим, що протягом сезону відпусток така нерухомість активно скуповувалася, по-перше, батьками майбутніх студентів, які успішно здали вступні іспити й були зараховані до столичних вузів, по-друге, селянами Київської області, які протягом літа успішно продали свої земельні паї (за $50-150 тис.) і, по-третє, людьми, що заробили на минулих парламентських виборах і, які почекали з купівлею нерухомості до літа.

"За три літніх місяці житло не подорожчало настільки, скільки сьогодні фіксують засоби масової інформації (за оцінками деяких ЗМІ - 9-11 % за літо). Воно як і протягом усього року зростало в ціні в різних сегментах від 1 до 2 % на місяць і загалом за червень-серпень вартість зросла на 4-5,5%", - говорить Андрій Ігнатенко.

За словами експерта, істерія з галопуючим зростанням попиту, активності на ринку й цін на "вторичкє", що з виходом із відпусток прес-аташе столичних забудовників і ріелтерів починає наростати в столиці, не має під собою реальних підстав.

Проте, вже на початку вересня, багато продавців столичної вживаної нерухомості, в тому числі й найдешевшої, підвищили ціни на $5-10 тис.

"Ціна пропозиції завжди була лише ціною, яку хоче одержати за свою квартиру продавець, але аж ніяк не означала, що таку ціну згоден платити покупець, - говорить Андрій Ігнатенко. - Дійсно, вартість малогабаритного дешевого вживаного житла столиці через малу пропозицію підвищилася, але це не значить, що за таку ціну цю нерухомість клієнти будуть згодні купувати в майбутньому".

З такою думкою згоден і Едуард Бразас, який підтверджує, що хоча ціна пропозиції в базах агентств столичної нерухомості на найдешевші квартири сьогодні вже набагато вища, ніж наприклад в середині липня, реальних угод за новими цінами ще зафіксовано не було.

Крім того, на PR-акції багатьох ЗМІтта прес-служб забудовників практично ніяк не прореагувало дороге житло, особливо житло в центрі, вартість якого протягом літа зросла не більш ніж на 2-3% і сьогодні пропонується в досить великій кількості за тими ж самими цінами.

За словами експертів, опитаних "УП", статистика, яку останнім часом активно видають ЗМІ про подорожчання столичної нерухомості, поки що спостерігається тільки в цінах пропозиції (не реальних цінах продажу).

Так, за словами Андрія Ігнатенка, наприклад, сегмент нового житла, що користується на сьгодні найбільшим попитом в щойно побудованих будинках (так звана "вторинна первичка") за літо зростав у ціні залежно від району від 0 до 2% на місяць. За все літо таке житло подорожчало максимум на 5%, а в багатьох уже зданих будинках через не дуже активний попит вартість взагалі не збільшилася ні на долар.

"Ще більш кволий стан справ з ростом вартості найдорожчого житла в самому центрі столиці – любителі такого житла влітку, як правило, відпочивають і хоча в цьому сегменті в червні-серпні спостерігалася активність за рахунок тих, хто продавав своє менш ліквідне житло на околицях, брав кредит і купував гарне житло в центрі для здачі в оренду, ціни у цьому сегменті за літо практично не змінилися".

Що стосується загальних прогнозів по ринку, то за словами експерта, ціни на найдешевше малогабаритне житло у вигляді відсутності різкого поліпшення економічної ситуації в країні вже в жовтні повернуться до своїх колишніх меж із незначним подорожчанням.

У той же час, ситуація із цінами на вкрай потрібне сьогодні нове житло у вже зданих будинках, що незначно подорожчало за літо, буде багато в чому залежати від політики будівельних компаній.

Таке житло до Нового року подорожчає пропорційно тому, наскільки піднімуть на нього ціни столичні забудовники.

Ґрунтуючись на даних минулих років, досить логічно прогнозувати зростання вартості вторинного київського житла на 10-20% до Нового року. Фахівці роблять таку оцінку на основі незначного зростання вартості "квадрата" протягом усього року на тлі постійної інфляції.

Проте, все ще залишається ймовірним також інший сценарій - коли вже в жовтні індекси вартості вживаного житла в столиці повернуться на свої серпневі показники, а в період традиційно найбільшої активності покупців (листопад-грудень) вартість житла подорожчає всього на 5% за два місяці.