Власники паїв проти колаборантки: як земельна справа на Харківщині дійшла до Верховного Суду

Село Яковенкове на Харківщині на початку великої війни близько пів року перебувало під російською окупацією. У цей час підприємства і фермери перестали працювати, а місцеві мешканці були змушені тимчасово виїхати.

Життя під російським прапором стало нестерпним не для всіх: хтось адаптувався до нових реалій і продовжив працювати, змінивши ринки збуту та перейшовши на рублі. Так зробило місцеве підприємство, яке орендувало паї в селян.

Скориставшись форс-мажором, компанія перестала сплачувати за оренду. Навіть після деокупації селяни не дочекалися виплат. Аграрії стверджують, що поля нібито заміновані. Місцеві мешканці кажуть, що землю продовжують обробляти.

Керівницю агрокомпанії засудили до ув'язнення за колабораціонізм, але суди не зобовʼязують підприємство виплатити селянам борг. Чому так відбувається?

Окупація як форс-мажор

Мешканка Харківщини Марія Колесник багато років тому здала в оренду три земельні паї в Балаклійській громаді інвестиційній аграрній компанії "Балінвест". За угодами, підприємство мало щороку платити власниці орендну плату.

Яковенкове, де розташовані ділянки, перебувало під окупацією з кінця лютого до 11 вересня 2022 року. Через це компанія не могла користуватися землею, проводити сівбу, збирати врожай і, відповідно, сплачувати оренду.

Після деокупації, як стверджує власниця паїв, ситуація не змінилася. Компанія не розрахувалася з нею за оренду ні за кінець 2022 року, ні за 2023-2024 роки. Загальна сума вимог становить майже 70 тис. грн. Оскільки орендар систематично порушував свої зобов'язання, жінка попросила суд розірвати договори оренди.

Суд першої інстанції погодився, що за час окупації орендар не був зобов'язаний платити, адже не міг користуватися землею. Після звільнення території компанія могла працювати, але за орендну не заплатила. Представники компанії не заперечували наявність заборгованості за 2023-2024 роки, тому суд вирішив стягнути понад 57 тис. грн боргу та розірвати договори оренди.

Компанія оскаржила це рішення. Апеляційний суд визнав, що борг існує, але зменшив його, інакше розрахувавши індексацію орендної плати. Головне – відмова розірвати договори оренди. Апеляційна інстанція дійшла висновку, що через окупацію діяли форс-мажорні обставини. Компанія не могла отримати врожай, тому ця ситуація не може вважатися підставою для розірвання договорів.

Радник адвокатської фірми Pragnum Олександр Мостовий пояснює, що, відповідно до встановлених судами обставин, орендар порушив зобов'язання з оплати орендної плати за 2022 рік частково, а за 2023 рік – повністю, тоді як для доведення систематичного характеру порушення потрібна наявність двох та більше випадків повної несплати орендної плати. Заборгованість з орендної плати за 2024 рік не охоплювалася змістом первинної редакції позовної заяви.

Представник позивача подав до суду заяву про збільшення розміру позовних вимог та позовну заяву в новій редакції, у якій збільшив розмір вимог на суму несплаченої орендної оплати за 2024 рік.

"Факт подання заяви про збільшення розміру позовних вимог на суму орендної плати за 2024 рік не свідчить про доповнення підстав позову, зокрема про "автоматичне" включення заборгованості за 2024 рік до обставин, якими позивач обґрунтовував систематичність несплати орендної плати", – каже Мостовий.

Справа дійшла до Верховного Суду. Позиція власниці землі проста: навіть якщо не враховувати період окупації, компанія порушувала строки оплати три роки поспіль.

Чому ця справа важлива

Справа Колесник – одна з десятків аналогічних спорів між землевласниками та агрофірмами. Адвокатка скаржниці Аліна Турка-Романюк каже, що Балаклійський райсуд розглянув понад пів сотні таких позовів до того самого орендаря.

У більшості випадків суд погоджувався з власниками: стягував борги та розривав договори оренди. Однак після перегляду в апеляції рішення майже завжди змінювалися: борги мали сплатити, але договори оренди залишалися чинними.

Саме тому заявниця просить Верховний Суд остаточно визначити, чи є систематичною несплата орендної плати, якщо після деокупації території орендар не сплачує її протягом кількох років. Від відповіді на це питання залежить результат десятків аналогічних земельних спорів між власниками паїв та аграрними підприємствами на деокупованих територіях України.

На перший погляд, рішення апеляційного суду про визнання боргу і відмову розірвати договори виглядає суперечливим. Однак, як пояснює партнер ARIO Андрій Филик, із юридичної точки зору ці два висновки можуть співіснувати.

"Стягнення боргу та розірвання договору – це різні способи захисту права. Борг не означає автоматичного припинення дії договору. Суд має оцінити, чи була вина орендаря, чи не було об'єктивних перешкод для виконання договору", – каже він.

Турка-Романюк критикує аргумент "Балінвесту" про шестимісячну окупацію, адже орендна плата сплачується за рік, а не за кількість днів використання землі. Вона проводить аналогію: взимку поле теж не використовується, але за ці місяці орендну плату ніхто не зменшує. На її думку, навіть якщо кілька місяців були окуповані, це не означає, що за рік орендар нічого не винен.

Прикрилися війною

"Балінвест" у судах стверджує, що орендовані компанією поля були заміновані або забруднені вибухонебезпечними речовинами, тому обробляти їх у 2023-2024 роках було неможливо. Филик пояснює, що суд врахував факти тимчасової окупації і воєнного стану, наявність рішення військової адміністрації про потенційне забруднення полів, тому не побачив підстав для розірвання договорів оренди.

Водночас юрист наголошує, що форс-мажор не звільняє сторону від обов'язку діяти добросовісно. Якщо орендар не міг користуватися землею, він мав повідомляти про це орендодавцю, документально фіксувати такі обставини і пропонувати врегулювання ситуації, а не лише посилатися на війну під час суду.

Однак майже весь масив, стверджують позивачі, був засіяний соняшником і у 2023-2024 роках підприємство збирало врожаї. Приватна земельно-технічна експертиза, яку замовили адвокати, підтвердила: поля були засіяні.

У 2023 році "Балінвест" передав частину своїх земель в суборенду, каже Турка-Романюк. Ця інформація міститься в судовому реєстрі. За її словами, інша компанія обробляла землю, за що сплатила 2,3 млн грн суборендної плати.

Ситуація із суборендою неоднозначна, каже Филик. У постанові апеляційного суду зазначено, що судові рішення, на які посилався позивач як на підтвердження передавання ділянок у суборенду, були скасовані Верховним Судом. Якщо рішення скасовані, посилатися на них як на встановлену обставину неможливо.

Крім того, апеляційний суд врахував відповідь військової адміністрації про те, що відомостей про передавання цих ділянок у суборенду немає. Якщо сторона стверджує, що суборенда була, це потрібно доводити належними доказами.

Тихенько пішли в ліс

У квітні 2025 року екскерівниця "Балінвесту" отримала вирок за колабораціонізм. Йдеться про Наталію Проценко. За даними слідства, вона наказала підлеглим зібрати пшеницю, горох, ячмінь та гірчицю для реалізації на території РФ. Відомо, що тоді вивезли 250 тонн насіння соняшнику до Бєлгородської області.

Проценко в суді визнала провину і розкаялася. "На співпрацю з представниками країни-агресора пішла заради збереження власних сільськогосподарських підприємств та отримання можливості надавати реальну допомогу своїм працівникам і мешканцям громади, які залишилися без засобів для існування. На той час іншого виходу для себе не бачила", – йдеться в тексті вироку.

Суд призначив їй трирічне ув'язнення.

Турка-Романюк стверджує, що керівництво "Балінвесту" створило нову юридичну особу, пропонує пайовикам перейти до неї, обіцяє виплатити борги лише після підписання нового договору і пропонує договори на 30 років. При цьому нібито говорить власникам паїв, що вони "все одно ніколи не виграють суд".

Ефективно захистити орендодавця-фізособу в ситуації, коли боржник переводить активи на пов'язану структуру під час суду, може договір оренди, каже Филик.

"Якщо в договорі передбачено, що орендар може передавати ділянку в суборенду або відчужувати право оренди третім особам без згоди орендодавця, то власник землі сам послаблює свою позицію і тоді можливості для захисту менші.

Якщо в договорі чітко прописано, що передавання ділянки в суборенду, відчуження права оренди або будь-яке передавання права користування третім особам можливе лише за згодою орендодавця, тоді дії орендаря без такої згоди стануть вагомим аргументом порушення умов договору і нададуть орендодавцю значущі шанси на успішний захист своїх прав у суді", – пояснює він.

Накопичений борг зі сплати оренди у будь-якому разі підлягає погашенню первинним орендарем, незалежно від відчуження права оренди іншій особі, додає Мостовий. Єдине питання – платоспроможність первинного орендаря, який міг відчужити активи для уникнення майнової відповідальності перед орендодавцем.

За даними Opendatabot, "Балінвест" з квітня 2026 року перебуває в процедурі банкрутства. Боржник, який відчужує майно на користь пов'язаних осіб, діє недобросовісно та зловживає правами стосовно кредитора, каже Мостовий.

"Відчуження орендарем права оренди ділянок на користь новоствореної компанії з метою ухилення від сплати заборгованості або унеможливлення виконання судового рішення має всі ознаки фраудаторного (обманного – ЕП) правочину, оскільки свідчить про недобросовісну поведінку орендаря. Такий правочин може бути визнаний недійсним у судовому порядку", – резюмував юрист.