Прощавай "квартирна черга"

Житловий фонд старіє – 80% житла побудоване до 1991 року. Він руйнується війною – за оцінкою Світового банку 13% житла пошкоджено. Водночас країна досі живе за Житловим кодексом УРСР 1983 року, де серед рішень – квартирні черги, в яких у 2025 році безнадійно "стоять" понад півмільйона українців.

Але де ж взяти житло, для тих, хто його потребує?

13 січня Верховна Рада прийняла у другому читанні законопроєкт "Про основні засади житлової політики". Робота над ним тривала кілька років, спільно з міжнародними експертами (ООН, МОМ, Рада Європи та інші) та громадськістю. Він впроваджує різноманітні механізми для забезпечення житлом, надає нові повноваження громадам, враховує виклики війни та відповідає на ще безліч питань, які лишалися без відповідей.

Як забезпечити прозорість та справедливість?

Єдиний спосіб зробити процес забезпечення житлом справедливим, прозорим та зрозумілим – цифровізація. Проєкт закону передбачає створення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи. Вона працюватиме як єдиний цифровий хаб, що об'єднує всі дані в одному місці та автоматично взаємодіє з іншими державними реєстрами. Жодного "ручного керування" чи загублених паперів.

Система збиратиме та оброблятиме інформацію за трьома головними напрямами.

• Люди – чіткий облік усіх, хто потребує житла та має право на підтримку.
• Житло – повна база даних про наявний житловий фонд (адреси, технічний стан, тарифи тощо).
• Можливості – перелік усіх доступних програм (державних, місцевих, кредитних), житлових кооперативів, фінансових установ та операторів соціального житла.

Ви зможете самостійно шукати житло, яке надається за підтримки держави або вашої громади. Система гарантує, що ваша черга чи право на пільгу зафіксовані й захищені.

Планувати, а не вгадувати: нові інструменти для місцевої влади

Неможливо управляти тим, що не пораховано. Єдина система дасть державі та громадам реальну картину потреб, дозволяючи ефективно розподіляти ресурси. Більше того, закон ставить жорстку умову: планування нових кварталів можливе лише за умови забезпечення їх соціальною інфраструктурою – школами, садками та лікарнями.

Законопроєкт замінює хаос чітким плануванням на всіх рівнях: державному, регіональному та місцевому. Громади більше не чекатимуть вказівок згори, а самі вирішуватимуть, як формувати свої житлові фонди відповідно до потреб людей. Окрім будівництва нового житла, вони зможуть реконструювати старі будинки, переробляти нежитлові приміщення під квартири або використовувати покинуте майно, яке перейшло у власність громади.

Економічна основа нового підходу – "револьверні фонди". Усі доходи від комунального житла (оренда, викуп) не розчиняються в бюджеті, а реінвестуються виключно в будівництво та ремонт. Це замкнений цикл, що зменшує залежність житлових програм від держбюджету.

Соціальне та доступне житло: у чому різниця і як це працюватиме

Доступне житло та соціальне житло – не синоніми, а різні інструменти для різних життєвих ситуацій. Закон чітко розмежовує:

• Доступне житло – для тих, хто має дохід, але потребує підтримки. Це механізми пільгових кредитів або оренди з правом викупу, де людина вкладає і власні кошти.
• Соціальне житло – для вразливих верств та постраждалих від війни. Це виключно соціальна оренда, але не за ринковою ціною, а розрахованою від доходу конкретної сім'ї. Таке житло не можна приватизувати чи продати. Воно залишається у фонді громади чи держави, щоб ним і надалі могли користуватися виключно ті, хто його найбільше потребує.

Логічне питання – де взяти ресурс, коли частка соціального житла в Україні становить лише 1,5% (у ЄС – 25%)? Для цього запроваджується інститут операторів. Є два типи: оператор соціального житла (муніципальна неприбуткова організація для підтримки вразливих груп) та оператор доступного житла (бізнес, що пропонує оренду з викупом чи продаж).

Аби житло стало справді доступним, законопроєкт пропонує інструменти його здешевлення: громади зможуть безкоштовно виділяти землю під забудову, надавати дешеві кредити або місцеві гарантії для їх залучення.

Службове житло: інструмент для роботи, а не схема приватизації

Законопроєкт повертає службовому житлу його первинне призначення – тимчасового житла для фахівців, чия присутність необхідна громаді або державі. Службове житло державного та комунального фондів не підлягає відчуженню. Це закриває багаторічну "лазівку", коли квартири виводили зі статусу службових і безкоштовно приватизували.

Службові квартири надаються виключно на період виконання посадових обов'язків. При цьому проживання у службовому приміщенні не обмежує людину: вона має право паралельно брати участь в інших програмах підтримки.

Звільнення з роботи означає припинення права користування житлом і обов'язок звільнити його для наступного працівника. Виняток – виселення не застосовується, якщо особа отримала інвалідність внаслідок ушкодження здоров'я, пов'язаного з виконанням службових обов'язків.

Право на безкоштовне житло: 4 пріоритетні категорії

Попри те, що нова житлова політика зміщує фокус на доступну оренду та пільговий викуп, держава зберігає і чітко гарантує зобов'язання перед тими, хто захищає країну, та перед найбільш незахищеними громадянами. Законопроєкт визначає чотири категорії, які отримують житло у власність безоплатно.

Військовослужбовці: ті, хто прослужив 20 років і більше, звільнені за станом здоров'я або віком, а також родини загиблих та зниклих безвісти, отримують житло у власність безкоштовно (або гроші на його купівлю). Це одноразове право. Бонус для новобранців: при підписанні першого контракту держава компенсує 50% першого внеску по іпотеці ("єОселя"), а також виплачує по 100 тис. грн після першого та другого року служби.

Рятувальники:пПраво на безкоштовне житло (або компенсацію) мають рятувальники з вислугою понад 20 років (при виході на пенсію). Також житло гарантується тим, хто отримав інвалідність на службі, був звільнений за станом здоров'я, та родинам загиблих під час виконання обов'язків.

Поліцейські: безкоштовне житло отримують поліцейські зі стажем 20+ років (які стоять на обліку), ті, хто отримав інвалідність через службу, та родини загиблих. Важливий нюанс – якщо поліцейський прослужив 10 років і більше і вже живе у державному житлі, при звільненні (за віком, здоров'ям чи скороченням) він має право приватизувати цю квартиру.

Діти-сироти: закон встановлює чіткий дедлайн – держава має надати житло протягом одного місяця після того, як дитина виходить з інтернату чи родини піклувальників. Це може бути або одразу постійне житло, або тимчасове соціальне (поки не знайдуть постійне). Також є вибір – замість квадратних метрів можна взяти грошову компенсацію, щоб, наприклад, вкласти її у власну квартиру.

Безумовний пріоритет держави – гарантувати дах над головою тим, хто найбільше цього потребує. Втім, наша глобальна мета амбітніша: створити в Україні такі умови, за яких абсолютна більшість громадян матиме змогу самостійно дозволити собі якісне та комфортне житло.

Саме цей баланс закладено в законі "Про основні засади житлової політики".