Як провести тепломодернізацію кварталів

Проблема неефективного житла – загальновідома, середній рівень енергоспоживання в українських багатоповерхівках майже на 50% перевищує порівнювані показники країн ЄС. На фонд багатоквартирного житла припадає близько половини кінцевого енергоспоживання у житловому секторі, який, своєю чергою, відповідає за приблизно за третину кінцевого енергоспоживання країни.

В Україні з 2014 року було запроваджено кілька національних і муніципальних програм підтримки термомодернізації житла. З одного боку, вони довели свою ефективність: будинки-учасники стали більш стійкими до енергетичних шоків, а їхні співвласники отримали відчутне скорочення витрат на комунальні послуги. З іншого боку, охоплення цих програм залишається вкрай обмеженим: щороку модернізується лише близько 0,1% загального фонду будівель.

Проблема цих програм у тому, що на системну кризу вони досі відповідають точковими рішеннями – і навіть ці рішення працюють лише там, де самі співвласники багатоквартирного будинку готові організуватися і піти в проєкт реновації чи термомодернізації.

Водночас основний осередок низької енергоефективності у житловому секторі – це саме старіючий фонд багатоквартирних будинків, де ОСББ, на відміну від новобудов, створюються значно повільніше. За різними оцінками, ОСББ загалом охоплюють близько чверті багатоквартирного фонду країни, що є критично недостатнім для системного оновлення житлового фонду і потребує доповнення інструментами муніципальної квартальної термомодернізації.

Як домовитись з усім мікрорайоном

Ключову роль у плануванні та реалізації такої програми мають відігравати органи місцевого самоврядування. А держава має забезпечити рамкову підтримку: створити необхідну нормативну базу, запровадити механізми залучення муніципалітетами фінансування, зокрема грантового, а також гарантувати загальний нагляд, який мінімізуватиме корупційні ризики на місцевому рівні і захищатиме права власників житла в будинках без ОСББ.

Муніципальний квартальний підхід також поєднає термомодернізацію відібраних будинків із модернізацією системи централізованого теплопостачання та будівель прилеглої громадської інфраструктури. Місто буде готувати план розвитку теплопостачання, організовувати закупівлі та контролювати виконання робіт підрядниками.

Такий системний підхід дає змогу модернізувати на рівні кварталу або мікрорайону не лише окремі будівлі, а всю локальну систему теплопостачання – або, за потреби, впроваджувати для неї нові технологічні рішення.

Найскладніше завдання – відкрити шлях до таких програм для масиву багатоквартирних будинків без ОСББ. Без цього квартальний підхід ризикує залишитися рішенням лише для краще організованої частини житлового фонду. Щоб цього уникнути, доведеться змінювати чинне житлове законодавство.

Передусім – дозволити укладення договорів про управління й обслуговування не лише через ОСББ, а й між власниками житла, органами місцевого самоврядування або муніципальною агенцією, а також за участю муніципальних чи приватних управляючих компаній.

Також потрібні нормативні зміни, які дадуть як муніципальним, так і приватним управляючим компаніям право реалізовувати проєкти термомодернізації. Їхня перевага полягає в тому, що вони вже мають практичний досвід такої роботи. Водночас залучення таких компаній може створювати вищі корупційні ризики порівняно із варіантом залучення виключно будинків, де створені ОСББ. Одним із запобіжників у такому разі мають стати суворі процедури попереднього відбору, а також післяпроєктні аудити модернізованих багатоквартирних будинків.

Важливо підкреслити: квартальні проєкти не є альтернативою ОСББ і тим більше не мають працювати проти них. Вони не повинні забирати ресурси в уже працюючих програм термомодернізації, а навпаки – можуть стати одним із найсильніших стимулів для створення нових об'єднань співвласників.

Для цього органи місцевого самоврядування в межах квартальних проєктів можуть пропонувати ОСББ вигідніші фінансові умови, зокрема грантові надбавки, а також забезпечувати необхідну технічну, організаційну та інформаційну підтримку тим співвласникам житла, які лише готуються до створення ОСББ у своїх будинках.

Таким чином, "квартальна" модель може стати потужним демонстраційним інструментом для неорганізованих співвласників житла, показуючи, що проєкти термомодернізації цілком реалістичні за умови навіть мінімальної координації зусиль, і здатні забезпечити не лише істотну економію енергії та коштів, а й ширшу модернізацію цілих районів.

Іншим, фактично зворотним, підходом може бути не створення нової квартальної моделі з нуля, а поширення вже чинних програм енергоефективності на будинки без ОСББ. Для цього знадобляться паралельні або перехідні правові механізми, які дозволять приватним і муніципальним житлово-експлуатаційним компаніям, відібраним за суворими критеріями, брати на себе організацію та реалізацію проєктів термомодернізації.

Де взяти гроші

Фінансування може здійснюватися через муніципальний револьверний фонд, який поєднуватиме гранти державної агенції або профільного міністерства, донорське фінансування та внески співвласників будинків, що братимуть участь у програмі. Одним із можливих механізмів таких внесків може стати модель платежів за логікою ЕСКО, яка дозволить співвласникам повертати кошти за рахунок економії енергоресурсів, досягнутої після модернізації.

Водночас запровадження такого підходу також потребує окремого нормативного врегулювання. Робота самого фонду має супроводжуватися належним моніторингом і заходами з розвитку спроможності, щоб забезпечити дотримання встановлених вимог і мінімізувати корупційні ризики.

Але в муніципальному квартальному підході саме держава має взяти на себе ключову фінансову роль. Його логіка полягає в тому, що кошти з державного бюджету спрямовуються до муніципальних структур або агенцій, які далі розподіляють їх як фінансову компенсацію для власників житла.

Щоб квартальна модернізація справді показала результат, перед її запуском потрібно зняти низку болючих обмежень, які вже сьогодні гальмують чинні програми. Одне з головних – так званий касовий розрив, тобто відсутність доступного перехідного фінансування для покриття власного внеску співвласників житла.

Навіть за наявності значних грантів, що можуть покривати до 70% вартості проєкту, фінансування власного внеску для пересічного власника житла завжди залишалося складним. До війни цю проблему ще можна було частково вирішити за рахунок банківських кредитів під 15% річних. Після 2022 року ставки зросли до 25%, а банки фактично згорнули кредитування ОСББ, розглядаючи їх як сегмент із надто високим ризиком проблемних кредитів.

Одним із можливих рішень могло б стати створення цільових продуктів через державні банки для підтримки всіх учасників квартальної модернізації – як власників житла, так і підрядників, для яких доступ до банківського фінансування є критично важливим, зважаючи на те, що грантова складова фінансування проєктів термомодернізації виплачується лише після завершення робіт і проходження постаудиту.

Час готувати кадри

Ще один серйозний виклик для впровадження – дефіцит кваліфікованих кадрів на всіх рівнях: від енергоаудиторів та інженерів до менеджерів проєктів термомодернізації. З огляду на складність завдань квартального рівня, критично важливо, щоб у муніципалітетів були власні дієві структури – наприклад, спеціалізована агенція або профільний департамент, здатні супроводжувати весь цикл таких проєктів.

І сегмент ОСББ, і неорганізований ринок термомодернізації багатоквартирних будинків потребують професійних менеджерів із належними технічними та фінансовими компетенціями, які зможуть зосередитися на реалізації проєктів і діяти в інтересах співвласників житла. Частину таких фахівців можна готувати під егідою Фонду енергоефективності для підтримки проєктів ОСББ, частина може з'явитися у приватних управляючих компаніях.

Але для успіху квартального підходу вирішальною буде саме державна політика зі створення такої кадрової та інституційної бази на муніципальному рівні. Тому інвестиції в навчальні програми для фахівців з енергоефективності і їх популяризація – як на національному, так і на місцевому рівнях – мають стати одним із практичних пріоритетів.

Перший крок

Сьогодні уряд розширює програми енергетичної підтримки і запускає окремі інструменти для багатоквартирних та приватних будинків, бізнесу і соціальної інфраструктури, а громади ухвалюють плани енергостійкості. Але серед цих рішень поки що немає тих, що працювали б на рівні кварталів чи мікрорайонів, однак саме це виглядає наступним і цілком логічним кроком.

У перспективі ж квартальна модернізація може стати основою окремої державної програми і ключовим елементом повоєнного плану відбудови країни в частині оновлення застарілого багатоквартирного житлового фонду.