Роль АРМА в найбільшій кредитній афері України

Сьогодні з екранів смартфонів та інтернет-видань не сходить суперечка АРМА з державними банками, які ніяк не поділять між собою БЦ «Гулівер», який знаходиться в діловому центрі Києва і коштує 7,6 млрд грн.

Це не перший великий скандал навколо «Гулівера», мова в якому, як і у всіх попередніх, йде про неповернення його власником кредитів державним «Ощадбанку» та «Укрексімбанку» (після реструктуризації у 2020 році борг складає 674,9 млн доларів США), проте вперше недобросовісному позичальнику допомагають ухилятися від грошових зобов’язань БЕБ, ОГП і АРМА.

Залишилось з’ясувати, сказане відбувається через прикру недбалість чи злочинний умисел.

Сумнівні позики

Кредитна історія «Гулівера» — це про 61,6 млн доларів США у 2006 році, під 13,5% річних у гривні і 12% у доларах, зі строком виплати до грудня 2012 року, що після серії перипетій перетворилися на 674,9 млн доларів США у 2020 році, під 3,65% річних у гривні і 4,15% у доларах, зі строком погашення до січня 2044 року.

В жодну історичну епоху, в жодній країні світу не існувало банківського кредитування, за якого б толерувалось неповернення позичальником грошей і на додачу злісного боржника ще й винагороджували збільшенням розміру позики, зменшенням процентів та відтермінуванням строку виплати боргу. Однак, українські банки зробили це і держава щороку втрачає мільярди гривень.

Кримінальна справа

За ініціативою БЕБ і ОГП 09.04.2024 Київський апеляційний суд арештував БЦ «Гулівер» у справі щодо несплати 146 млн грн податків, а 03.06.2024 Шевченківський райсуд Києва передав його в управління АРМА.

Лише детективам і прокурорам відомо, яке доказове значення у справі про несплату власником «Гуліверу» податків під час проведення господарських операцій в 2019 – 2021 роках, мають фундамент, стіни, перекриття, вікна, сходи та інші конструктивні частини збудованого у 2012 році бізнес центру.

Досвідчені правники знають, що податкові злочини завжди залишають слід у вигляді надання контролюючим органам неправдивих заяв та/або недостовірних документів, що виявляється в ході податкової перевірки і фіксується у відповідному акті, який стає основним джерелом встановлення обставин, що можуть свідчити про несплату податків. Тобто, будівля «Гуліверу» тут взагалі ні до чого.

Крім цього, оскільки мова не йде про рецидивний злочин, то власнику бізнес-центру світить щонайбільше штраф від 170 до 255 тис грн (без конфіскації майна), що теж ставить під сумнів законність арешту і передачі в управління АРМА «Гуліверу».

Відстрочка платежів

З огляду на сказане, виникає відчуття, що БЕБ, ОГП і АРМА в історії з «Гулівером» переслідують зовсім іншу мету, ніж та, що офіційно заявлена. Усе це вигідно лише боржнику, який фактично отримав кредитні канікули, через форс-мажор у вигляді АРМА.

Банки перестали контролювати предмет іпотеки і одержувати гроші за видані кредити, оскільки позичальник більше немає заробітку, а АРМА не зобов'язане і не збирається гасити чужі борги. Держава продовжує втрачати мільярди.

Резинова цінність

Спочатку АРМА визначило вартість БЦ «Гулівер» в розмірі 7,6 млрд грн, чим одразу породило багато запитань.

Як відомо, вартість предмета застави за кредитом завжди перевищує розмір позики, що може бути видана банком. У зв’язку з тим, що борг за кредитами складає 674,9 млн доларів США, то вартість «Гуліверу» мала б перевищувати 27,8 млрд грн.

В 2018 році АТ «Ощадбанк» намагався продати за 18,1 млрд грн права вимоги за кредитним договором та за договорами забезпечення , коли розмір боргу становив 9,8 млрд грн.

У зв’язку з цим, або АРМА помилилось з оцінкою «Гуліверу», або 7,6 млрд грн і є його справжня вартість, а держбанки з боржником більше десяти років шахрайськими методами завищують її, з метою незаконного оформлення кредитів на значно більшу суму.

Не в інтересах держави

Далі АРМА оголосило конкурсний відбір управителя, встановивши, що розмір його винагороди не повинен перевищувати 30% розміру чистого доходу, який буде отримано від управління БЦ «Гулівер».

Сказане сильно контрастує з підходом Кабінету Міністрів України, який у подібних (тотожних, аналогічних) правовідносинах вважає, що справедливий розмір винагороди за договором управління не повинен перевищувати 5% (абз. 1 п. 5 Порядку укладення договору управління об’єктами, примусово вилученими відповідно до закону «Про основні засади примусового вилучення в Україні об’єктів права власності Російської Федерації та її резидентів», затвердженого Постановою від 17.11.2023 №1307, а всі чисті доходи максимально мають перераховуватися до Держбюджету.

Тобто, управитель «Гуліверу» отримуватиме плату, яка буде значно перевершувати чесну норму прибутку у відповідній сфері господарської діяльності, і ці надлишкові гроші, через необґрунтований підхід АРМА, недоотримає Державний бюджет.

Зниження прибутків

Розміщений АРМА в системі Прозоро проєкт Договору управління активами (майном), встановлює гарантійний платіж в розмірі 17,3 млн грн, який управитель кожного місяця має перераховувати до Держбюджету. Саме такими, на думку АРМА, мають бути доходи держави від управління БЦ «Гулівер» і якщо таку суму управитель щомісяця перераховуватиме до Державного бюджету, то жодних питань до нього не виникатиме.

Пояснюючи звідки взялася сума 17,3 млн грн АРМА в системі Прозоро роз’яснило, що вона була розрахована, виходячи з п. 19.13 Рішення Київради від 14.12.2023 № 7531/7572 «Про бюджет міста Києва на 2024 рік», яким встановлено мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна фізичних осіб у розмірі 38,18 грн, а також коефіцієнту функціонального використання нерухомого майна фізичних осіб – «3», визначеного Додатком 12 до названого Рішення.

Таким чином, АРМА помножило загальну площу «Гуліверу» 151 805,3 кв. м на 38,18 грн, а здобуту суму помножило на «3» і так отримало 17 387 779,06 грн.

Дивний підхід

Однак, сказане дуже далеко за межами будь-якої логіки і здорового глузду. Оскільки, ринкова вартість місячної оренди 1 кв. м в «Гулівері», за даними українських сайтів з пошуку нерухомості, сьогодні становить 1 032,5 грн. У зв’язку з чим, за формулою, яку застосовує АРМА, щомісячний гарантійний платіж державі має бути в 27 разів більше і становити 470 216 917 грн.

Також незрозуміло, чому АРМА у своїх розрахунках:

- використовує Рішення Київради, яке регулює питання визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, якщо власником БЦ «Гулівер» є юридична особа, а орендарями його площ суб’єкти підприємницької діяльності;

- використовує загальну (151 805,3 кв. м) замість корисної (105 000 кв. м) площі «Гулівера», замість корисної площі (без площ паркінгу і технічних приміщень). Важко повірити, що майбутній управитель надаватиме в оренду площі загального користування (паркінг, 34-35 технічні поверхи, коридори, сходи, ескалатори, ліфти, туалети, різні підсобні і технічні приміщення тощо).

Можливі доходи

«Гулівер» це історія про найбільшу кредитну аферу України, яка сьогодні вчергове трансформується в нову форму, яка можливо покликана дозволяти її авторам продовжувати отримувати багатомільйонні неправомірні доходи, які виводити до офшорів через виплату винагороди управителю та компенсацію роздутих витрат управління, що погоджуватиме (легалізуватиме) АРМА.

За словами одного з керівників «Ощадбанку», за кредитними договорами 40% виручки «Гуліверу» мали отримувати державні банки. Тому, якщо надаючи в оренду 105 000 кв. м корисної площі, управитель зароблятиме 325,2 млн грн, з яких 60% йтиме на компенсацію витрат управління (сплата податків, оплата послуг охорони, прибирання, утримання юристів, бухгалтерів тощо), то чистий дохід від управління «Гулівером» становитиме 130 млн грн на місяць, з яких не більше 39 млн грн забиратиме управитель і щонайменше 91 млн грн отримуватиме держава.

Не слід забувати, що до складу орендної плати, яку управитель збиратиме з орендарів, не входитимуть витрати на опалення, освітлення, водопостачання та інші комунальні платежі. Ці послуги, які складають левову частку витрат, орендарі оплачуватимуть окремо. Тому, витрати управління скоріше за все будуть значно меншими за 60% і держава може отримувати набагато більші доходи.

Більше того, якщо АРМА дослухається до Кабінету Міністрів України і встановить управителю винагороду в розмірі 5%, то останній зароблятиме 6,5 млн грн на місяць, а держава відповідно 123,6 млн грн.

Сьогодні АРМА стоїть перед вибором: зупинити найбільшу кредитну аферу України або стати її частиною; наповнювати грошима офшорні рахунки злочинців чи Державний бюджет. Наразі все виглядає не дуже обнадійливо.