Case-study "Гулівер": "Проблемні боржники і проблеми довіри"

Стягнення ТОК Gulliver у власність консорціуму державних банків (Ощадбанк 80%, Укрексімбанк 20%) отримало значний суспільний резонанс не лише через тимчасову зупинку комплексу, але й через активний спротив попереднього власника законним правам консорціуму. Логіка дій державних банків у цьому кейсі доволі проста: боржник припинив співпрацю з банками, втратив довіру та не залишив іншого вибору окрім як стягнути іпотеку. Давайте розглянемо основні події, які призвели до цього рішення. Думаю, ця стаття буде корисним посібником щодо взаємовідносин між банками та клієнтами.

Кредит для будівництва торговельного-офісного комплексу був отриманий ще у 2006 році. Будівництво тривало дуже довго, у компанії змінились акціонери та менеджмент, змінювалась архітектурна та бізнес-концепція, запуск в експлуатацію відбувся лише у 2014 році, що не могло не відобразитись на "вхідному" поганому фінансовому стані бізнес-кейсу. Крім того, практично весь кредит був виданий в іноземній валюті, що не було дивним у ті часи й відображало стан роботи з ризиками на рівні всієї банківської системи. До речі, таке ж ставлення до ризиків (але, можливо, в дещо різних формах) панувало не лише в Україні, а й у більшості розвинутих країн світу. Згадаємо іпотечну кризу в США та країнах Європи у 2008 році.

Для врятування українського бізнесу від наслідків кризи 2014 року Верховна Рада України прийняла закон про фінансову реструктуризацію. Він був розроблений за ініціативи МВФ, участь у його розробці брали представники ЄБРР та Світового банку. Закон передбачав послаблення вимог до позичальників, які переживали фінансові труднощі, в частині ставок, строків повернення кредиту, часткового прощення боргів тощо.

Після кризи 2014 року внаслідок девальвації кредитний борг за ТОК Gulliver зріс утричі, але, як вказували у своїх звітах Rotschild та KMPG, фінансова модель компанії-боржника все ще дозволяла погасити весь борг та накопичені відсотки, хоча і у дуже тривалий строк. При цьому для банків ця модель була економічно більш приваблива, ніж стягнення застави.

Після ретельної підготовки кредит було реструктуризовано у 2020 році. Рішення було підготовлено на основні висновків вищевказаних фінансових експертів, схвалено низькою колегіальних органів обох держбанків, включаючи їх наглядові ради, та схвалено Радою фінансової стабільності.

Важливим аспектом для майбутнього розвитку подій стало те, що під час реструктуризації стару договірну базу (іпотеки тощо) була приведено і відповідність із вимогами чинного законодавства, що суттєво посилило позицію банків. Також було оформлено персональну поруку Поліщука В.С. за українським правом та за правом Англії (з нормою про вирішення спорів у Лондонському арбітражному суді – для зниження судових ризиків кредиторів). Одним із критичних елементів реструктуризації стало те, що банки належним чином описали в іпотеці всі приналежності будівлі, адже в Україні досі панує практика, коли боржники блокують стягнення через виокремлення важливих елементів інфраструктури застави (наприклад, приховування від кредитора та оформлення на інших осіб обладнання, електропідстанцій, елементів водопроводів, комп'ютерної інженерії тощо).

З моменту укладення плану фінансової реструктуризації та до початку повномасштабної війни позичальник дотримувався умов реструктуризації. Але війна внесла свої корективи. В першій фазі великої війни надходження коштів впало у 20 разів, офісна частина стояла пустою, а в торговельній працював лише продуктовий супермаркет і аптека. Таким чином попередня фінансова модель Гуліверу стала перед ризиком невиконання.

Поступове відновлення діяльності почалося з кінця 2022 року, але було ще дуже далеким від очікуваних довоєнних фінансових потоків. Крім того, знову відбулась девальвація, яка збільшила валютну частину боргу. Також від війни постраждали дві інші пов'язані підгрупи бізнесу – логістичний бізнес (ключовий актив зруйновано ракетою) та торговельна мережа "Ельдорадо" (понесла певні втрати під час війни та не витримала конкуренції). Останні два проблемні кредити також є наслідком загальнобанківських політик до 2014 року. Слід відзначити, що ці політики призвели до так званого банкопаду, адже деякі банки аж надто захоплювались концентрацією портфелів на вузьких групах позичальників.

У період 2022-2024 років боржник постійно порушував питання щодо необхідності додаткового фінансування постраждалих бізнесів, зокрема відбудови знищеного холодильного складу. Втім, у цьому питанні зіштовхнулись діаметрально протилежні бізнес-інтереси. Ощадбанк мав дуже велику експозицію на цю проблемну групу, і її нарощення (навіть на зрозумілу мету – відбудову постраждалого складу) було б вкрай ризикованою інвестицією. Набагато ефективніше та безпечніше було розвивати фінансування малого та середнього бізнесу та диверсифікувати ризики. Укрексімбанк взагалі не мав стосунку до складу, і його інтерес з урахуванням стану капіталу зводився лише до найскорішого погашення кредиту, виданого на Гулівер. Тому ці запити закінчувались тим, що боржнику пропонувалось в інший спосіб залучити кошти на відновлення.

Тим не менш у 2023 році банкам вдалось досягнути домовленості з боржником на рівні робочих груп щодо відновлення платежів відповідно до довоєнних фінансових моделей, але пропорційно до втрат від війни. Певний час клієнт дотримувався цих домовленостей. Станом на початок 2024 року на рівні робочих груп було підготовлено проєкт короткої реструктуризації боргу Гулівера, який передбачав відновлення повних платежів за фінансовою реструктуризацією та врегулювання боргу першого етапу повномасштабної війни. Після погашення боргу за Гулівер боржник висловлював намір погасити борг збанкрутілого Ельдорадо та постраждалого складського бізнесу.

Втім, слова та справи боржника розійшлися.

Навесні 2024 року за ініціативи правоохоронних органів Шевченківський районний суд Києва ухвалив рішення про арешт Гулівера в рамках старої кримінальної справи проти посадових осіб ТОВ "ТРИ О" щодо ухилення від сплати податків на суму приблизно 150 мільйонів гривень, також був арештований рахунок в Ощадбанку. Вже в червні суд ухвалив передати будівлю в управління АРМА.

Для консорціуму банків така подія означала лише одне: з моменту фактичного передавання будівлі (предмета іпотеки) в управління джерело погашення кредиту зникне, адже управитель не буде мати жодних зобов'язань перед держбанками. Можливо, це викликає здивування у читачів, але українське законодавство саме таке.

Паралельно з червня 2024 року боржник почав зменшувати суми платежів до банків аж до повного припинення обслуговування боргу. В обґрунтування своїх дій він повідомив, що йому необхідно погасити податковий борг і що це б припинило арешт та управління АРМА. При цьому для впевненості консорціуму в майбутньому він запропонував добровільне, без судів, передавання будівлі у власність банкам-іпотекодержателям із подальшим фінансовим лізингом будівлі.

На тлі попередніх складних переговорів та запитів щодо першочерговості відбудови складу припинення боржником платежів було сприйнято банками як підрив довіри. Втім, враховуючи його обіцянку передати будівлю в погашення боргу банкам без судів, банки погодились на умову, що боржник зможе зібрати необхідні кошти для погашення податкового боргу протягом приблизно трьох місяців і закрити кримінальну справу.

Ключова подія, яка змінила все, – в жовтні-листопаді 2024 року боржник не відновив платежі, не надавши жодного розумного пояснення. Більше боржник ніколи не платив за зазначеними кредитами.

Окрім цього, стало зрозумілим, що конкурс для відбору управителя з боку АРМА – тривала процедура, протягом якої боржник продовжував керувати бізнесом і, відповідно до розрахунків фінансової моделі, міг продовжувати обслуговувати борги перед банками.

Також стало відомо, що боржник доволі активно проводить будівельну діяльність щодо відновлення зруйнованого складу. Це було розцінено банками як зневага до досягнутих домовленостей, адже наявний грошовий потік було спрямовано не на погашення боргових зобов'язань.

Описані дії боржника стали причиною того, що на виконання постанови №97 НБУ він був визнаний таким, що не співпрацює з банками. Відповідно до регуляторних актів НБУ щодо роботи з проблемною заборгованістю таке судження банку призводить до зміни стратегії в роботі з клієнтом – єдиною стратегією стає так звана ліквідація фінансового активу, а простими словами – стягнення боргу та застави. Готувались і подавались відповідні вимоги, офіційні звернення, підготовка звіту незалежного оцінювача, тривав збір та підготовка інших документів для реалізації ліквідаційного сценарію.

Зрозуміло, що метою банку в такому сценарії є найшвидше отримання коштів. Як було зазначено вище, доопрацьована у 2020 році договірна база дозволяла доволі ефективно використати найшвидший інструмент, доступний іпотекодержателю, – стягнути іпотеку шляхом оформлення на неї права власності у державного реєстратора. Звичайно, цьому також передує доволі складна процедура, яка включає оцінювання (його зробив один із дуже поважних оцінщиків – компанія "Делойт"), а також належне повідомлення боржника. Певний час було витрачено на дотримання формальностей, що були встановлені гарантією Поліщука В.С. за англійським правом.

З боку юристів боржника та "примкнувших к ним" хайпожерів висловлювалась критика у пресі, що банки не погодились на план превентивної реструктуризації. Цю процедуру в господарському суді ініціював власне сам боржник, а поданий ним план превентивної реструктуризації в основному віддзеркалював зміст перемовин 2024 року, домовленості за якими він же сам і не виконав. Однак всі ці коментатори приховують одну деталь, про яку, звичайно, не хочеться говорити: боржник перейшов Рубікон в кінці 2024 року, коли перестав платити і продовжував не платити й далі незважаючи на те, що мав фінансову спроможність.

Жодних причин повірити боржнику, що він у 2025 році виконає те, що не виконав у 2024 році, хоча мав усі можливості, у банків не було. Тотальна руйнація довіри та зневага до фінансових інтересів банків – те, що прогнозовано призвело до стягнення майна боржника.

Отже, запропоновану превентивну реструктуризацію було оцінено банками лише як елемент юридичної стратегії захисту боржника з єдиною метою – якнайдовше затягнути процес стягнення застави.

Іншим доволі цікавим елементом юридичної стратегії боржника стало посилання на те, що Поліщук В.С. з весни 2025 року є підсанкційною особою. Чому цей статус мав надавати боржнику індульгенцію щодо погашення боргів (тим більше державним банкам) – залишається таємницею.

26 липня 2025 року незважаючи на юридичній опір з боку боржника Ощадбанк та Укрексімбанк зареєстрували право власності на ТОК Гулівер.

Внаслідок звернення стягнення на іпотеку відповідно до законодавства припинились всі договори оренди, адже це гарантує захист інтересів іпотекодержателя від нечесних договорів оренди, які міг укласти боржник. У зв'язку з цим банки запропонували орендарям укласти нові договори оренди безпосередньо з ними на тих самих умовах. Залишити будівлю було запропоновано лише структурам, що були пов'язані з боржником.

Банки також негайно розпочали укладення договорів на обслуговування будівлі з усіма комунальними підприємствами та підрядними організаціями.

Боржникові було запропоновано цивілізовано та з повагою до орендарів належним чином передати будівлю банкам та відповідній управлінській команді. Персоналу ТОВ "ТРИ О" було запропоновано залишитись на роботі на тих самих умовах. Слід відзначити, що будівля є надзвичайно складним об'єктом. По суті це великий "розумний дім", тому банки намагались діяти максимально обережно, щоб передавання будівлі не завдало дискомфорту орендарям та відвідувачам.

На жаль, подальші дії боржника виглядали зовсім не цивілізовано. Підрядникам банків та найнятій управлінській команді за допомогою комп'ютеризованої системи контролю було обмежено доступ до інженерії будівлі, більшості технічних приміщень, паролів до систем тощо.

У жовтні завдяки діяльності боржника та його команди в будівлі виник ризик настання надзвичайної ситуації, запобігти якій консорціум банків не мав змоги. Це не залишило банкам-власникам іншого вибору, окрім прийняття рішення при тимчасове припинення діяльності Гуліверу для забезпечення безпеки орендарів та відвідувачів.

В офіційних пресрелізах Ощадбанку ми відзначали, що під час входу на об'єкт управлінської команди банку, поліції та служби з надзвичайних ситуацій персонал боржника розбігся. Подальший аудит виявив, що на об'єкті зникло цінне обладнання, яке забезпечує його діяльність, частину обладнання зруйновано, паролі не передано, комп'ютеризовані системи доступу ще якийсь час контролювались ззовні тощо.

Зрозуміло, що всі описані вище події є предметом звернення державних банків до правоохоронних органів, винні особи понесуть відповідальність за збитки.

За всього бажання банків відновити діяльність якнайшвидше стан обладнання та нанесена шкода будівлі виявились значними. Банки ухвалили рішення відновлювати діяльність поступово, наразі прийнято рішення відновити діяльність перших поверхів ТОК, офісна частина готується до відкриття. Сподіваємось, що також невдовзі запрацює решта поверхів комплексу (станом на 16.12.25).

Звичайно, банки паралельно занурились у судові процеси щодо стягнення решти заборгованості з поручителя, а також у провадження, пов'язані з банкрутством ТОВ "ТРИ О".

Стосовно стратегії управління, то для консорціуму банків будівля є інвестиційним активом, який підлягає продажу (ми плануємо розпочати маркетинг з моменту повного відновлення діяльності будівлі), а поточна діяльність є непрофільною. Разом із тим, враховуючи те, що боржник вчиняв активний опір як з юридичної, так і з технічної точки зору, пошук зовнішнього керуючого будівлі до моменту продажу виглядав явно неефективною стратегією, адже ефективний та репутабельний керуючий потребує "очищеного" об'єкта. Проведення міжнародного конкурсу, демонстрація об'єкта, технічних параметрів, показників діяльності та подальший контроль діяльності управителя в умовах, коли будівля фактично була заблокована сторонніми особами, були б вкрай неефективними рішеннями. Тому банки обрали складний, але єдино можливий сценарій на перший час після отримання права власності – самостійне управління об'єктом, сформувавши спеціальний центр у штаті Ощадбанку. Центр сформовано з висококваліфікованих професіоналів ринку нерухомості.

З комерційної точки зору банки продовжують укладати договори оренди з орендарями на тих умовах, що діяли до моменту стягнення. Головним винятком є те, що орендар не має бути пов'язаним із боржником, а також із державою-агресором. Якщо відповідні площі вивільняються з цих причин або якщо орендар вирішив залишити будівлю, центр управління отримує з ринку комерційні пропозиції від потенційних орендарів. Ці пропозиції аналізуються департаментом кредитних ризиків (підрозділом, підконтрольним наглядовій раді Ощадбанку) на предмет відповідності ринку. При цьому метою є найшвидше заповнення площ та покращення фінансових умов порівняно з тими, які надавав попередній власник, або принаймні залишення status quo.

Для узагальнення цієї тривалої історії маю сказати, що Ощадбанк та Укрексімбанк діяли максимально стримано, керувались економічною доцільністю, дотримувались найкращих практик по роботі з NPL та регуляторних актів НБУ, шукали найефективніший вихід із надважкої фінансової ситуації не тільки для себе, а й для боржника. Було використано всі передбачені законом інструменти для реструктуризації боргу (які, до речі, дозволили оздоровити інші бізнеси, які відповідально співпрацювали з банком). Однак коли довіру втрачено і боржник є таким, що не співпрацює, вихід лише один.