Як розвивається іпотечне кредитування під час війни

Два роки тому почалася велика війна. Її наслідки вразили всі сфери економіки. Суттєвих втрат зазнав і ринок іпотечного кредитування. Попит на нерухомість стрімко знизився, більшість державних програм підтримки іпотеки зупинилися.

Хоча кредитні канікули на початку війни зменшили тиск на позичальників, навіть 2023 рік запам’ятався стрімкими змінами в динаміці видачі іпотечних кредитів. Варто лише глянути на дані Нацбанку: у лютому 2023 року було видано 126 іпотечних позик на 169,8 млн грн, що значно менше, ніж у попередньому році.

На щастя, це стало поштовхом для розробки та впровадження програм підтримки, спрямованих на відновлення іпотечного кредитування.

Державні програми – шанс на життя сектору

У другій половині 2023 року іпотечний ринок нарешті відчув позитивні зміни, підживлені зниженням облікової ставки НБУ та активізацією програм державної підтримки, зокрема "єОселі". На це вказує зростання обсягу іпотечних кредитів у портфелях банків до 25,5 млрд грн у кінці третього кварталу 2023 року.

Особливо помітне зростання було в жовтні-листопаді, коли частка придбаного за позикові кошти житла сягнула 5,8%. Це найвищий показник за багато років.

Ощадбанк у 2023 році видав понад 2 600 кредитів "єОселя" на 3,6 млрд грн. Це більше, ніж у 2021 році. Частка банку на ринку іпотечного кредитування сягнула 43%, тобто майже кожен другий такий кредит видав Ощадбанк.

Упевнено можна сказати: іпотечний ринок небувало зріс, що підкріпило довіру до фінансових інститутів. Свою роль тут зіграли впровадження державних програм, спрямованих на підтримку позичальників та забудовників, активізація роботи банків, макроекономічна стабілізація, поліпшення умов кредитування для громадян, що сприяло підвищенню доступності кредитів для широкої аудиторії.

Розвинене іпотечне кредитування – фундамент економіки

Чому варто зосереджуватися на розвитку в Україні іпотечного кредитування? У таких випадках варто звернутися до спостережень наших європейських колег.

Досвід країн з розвиненою економікою показує, що іпотечні позики є важливою частиною кредитного портфеля банків. Особливо в США та країнах Євросоюзу, де значна частина кредитів видається під заставу нерухомості.

Умови іпотечного кредитування там жорсткі, але відсоткові ставки порівняно низькі. Це забезпечує доступність житла і сприяє розвитку житлового сектору. Крім того, іпотечне кредитування за кордоном розглядають як засіб інвестування.

Іпотечне кредитування відіграло визначну роль у відбудові Європи після Другої світової війни. Уряди використовували іпотеку не лише для вирішення житлових проблем, а й для стабілізації банківського сектору та будівельної індустрії.

Висновок простий: іпотечне кредитування – пріоритетний інструмент економічного розвитку для України, тому державна підтримка в цій сфері має зростати та вдосконалюватися. Зокрема – через регулювання відсоткових ставок, надання пільгових кредитів, розвиток інфраструктури оцінки та реєстрації нерухомості.

Секрети успіху іпотечного кредитування за кордоном

Підходи іноземних колег до іпотечного кредитування ми можемо взяти за основу та адаптувати до наших реалій. Повністю їх запозичити не вийде, адже кожна іпотечна система має свої особливості, які ґрунтуються на національних, економічних, культурних та правових особливостях країни. А ще в країнах з розвиненою економікою існують спеціалізовані іпотечні банки.

У Німеччині, наприклад, іпотечне кредитування здійснюється через Bausparkassen – ощадно-позикові асоціації, не схожі на традиційні банки. Ці інституції пропонують номінальні процентні ставки близько 6% річних, але стягують комісію за адміністрування. Що дає така модель фінансування? Стимулювання заощаджень серед громадян та доступність житла.

Процентні ставки за іпотекою в Данії також становлять близько 6% річних з додатковою комісією за ризик та адміністрування. Данська іпотечна система стабільна і має низький рівень дефолтів завдяки суворій регуляції та прозорості.

У США іпотечний сектор є одним із ключових компонентів фінансової системи. Федеральний уряд створив кілька програм та організацій для підтримки іпотечного кредитування, зокрема Fannie Mae, Freddie Mac та Ginnie Mae.

Система США відрізняється значною роллю сек’юритизації іпотечних кредитів та розвиненим ринком іпотечних цінних паперів. Та це, однак, не запобігло кільком значним кризам, зокрема кризі субстандартних іпотечних кредитів 2007 року.

У Великій Британії ринок іпотечних кредитів розвивався під впливом будівельних товариств. Там усі сили спрямовані на підвищення стабільності ринку та захист позичальників, зокрема за допомогою іпотечного стрес-тесту.

Різні країни, різні іпотечні системи, різна доступність і вартість кредитів, різний рівень захисту прав та інвесторів. Спільне – потужна підтримка держави. Це логічно, адже розвиток іпотечного кредитування вимагає збалансованого підходу, що враховує потреби позичальників, інвесторів та загальноекономічні цілі.

Перспективи розвитку іпотечного кредитування

Незважаючи на низку перешкод, ринок нерухомості в Україні продовжує жити. Ба більше, він має хороші перспективи розвитку.

Людям потрібне житло. У 2023 році в Києві та Київській області було укладено 2 664 договори іпотеки на загальну суму 4,5 млрд грн. Високу активність виявляли позичальники в Львівській, Рівненській та Вінницькій областях.

Отже, зацікавленість в іпотечному кредитуванні існує не лише у великих містах. Це свідчить про розширення можливостей для придбання житла в усій Україні.

Банки працюють на максимум. Банки показали здатність до адаптації та підтримки економіки навіть в умовах зовнішніх викликів. Обсяг іпотечного кредитування у 2023 році зріс на значний відсоток, що демонструє стійкий інтерес до інвестування в нерухомість та оптимізм щодо майбутнього нашої економіки.

Попит на вторинний ринок зростає. Первинний ринок нерухомості в складній ситуації. Нові проєкти заморожуються або реалізуються із значними затримками. Крім того, є труднощі із залученням робочої сили, частина якої мобілізована.

Вторинний ринок більш стабільний. Ці житлові об'єкти вже зведені та готові до експлуатації, що робить їх привабливими для покупців. Незначне зростання цін на вторинному ринку також свідчить про стабілізацію попиту і пропозиції.

Пріоритезація первинного ринку. Держава буде моделювати іпотечні програми для підтримки саме первинного ринку. Підвищення попиту на інвестування в об’єкти нерухомості, що будуються, перезапустить будівельну галузь.

Прогнози розвитку іпотечного кредитування

Картина ринку нерухомості в Україні складна через війну та економічні виклики. Прогнозування його розвитку ускладнюється невизначеністю щодо термінів закінчення боїв і їх впливу на економіку. Ризики через високу інфляцію і валютну нестабільність негативно впливають на купівельну спроможність громадян.

Проте ми віримо, що 2024 рік відкриє іпотечне кредитування для українців з нового, ще більш позитивного та доступного боку. Це відбудеться завдяки низьким процентним ставкам та позитивним макроекономічним трендам.

Очікується, що відбудуться зміни в "єОселі", спрямовані на збільшення гнучкості та привабливості іпотечних програм. Це дає надію на розвиток первинного ринку нерухомості. Крім того, планується вдосконалення законодавчої бази у сфері іпотечного кредитування, що захистить права позичальників та кредиторів.

Іпотечне кредитування продовжує розвиватися завдяки впровадженню нових технологій. Це може передбачати більш гнучкі умови кредитування, використання цифрових платформ для спрощення процесу отримання іпотеки.

У розвитку іпотечного кредитування у 2024 році важливу роль відіграватиме стратегія девелоперів, зокрема їх залученість до державних програм та розробка спільних з банками іпотечних програм.

Саме активізація іпотечного кредитування може стати каталізатором позитивних змін в економіці України. Ефективне функціонування іпотечного ринку сприятиме не лише розвитку будівельної галузі, а й активізації економіки загалом.

Залучення приватних інвестицій, зростання попиту на житло, розвиток пов’язаних секторів економіки може дати потужний імпульс для внутрішнього ринку та підвищення добробуту громадян. Отже, реформування іпотечного кредитування має стати пріоритетом на шляху відновлення та розвитку української економіки.