Сертифікати на житло в "Дії": як розраховують вартість і чи вистачить усім?

Щоб отримати сертифікат "єВідновлення" через "Дію", потрібно виконати кілька кроків: подати повідомлення про зруйноване майно в "Дії", подати заяву про виплату, дочекатися отримання сертифіката, подати заяву в "Дії" для бронювання коштів за сертифікатом, дочекатися підтвердження, укласти угоду в нотаріуса, після чого заброньовані кошти будуть використані для оплати нерухомості.

Після випуску сертифіката треба укласти угоду протягом 30 днів. Якщо цього не зробити, то заявку доведеться подавати повторно. Оформляти угоду необхідно в нотаріусів, які мають доступ до Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Якщо все зробити правильно, то протягом пʼяти днів кошти надійдуть продавцю житла.

Суму виплати за сертифікатом "єВідновлення" розраховує комісія за формулою. Для зруйнованих квартир вона виглядає так.

В_і=В_ср х К_р х К_кімн х К_рік х S_зн ≥ В_іпов, де

В_і – розмір компенсації за знищене житло,

В_ср – показник вартості квадратного метра житла на вторинному ринку в Україні, що становить 36 422,33 грн,

К_р – регіональний коефіцієнт, який враховує відмінність ціни за квадратний метр залежно від розташування квартири,

К_кімн – коефіцієнт, який враховує відмінність ціни за квадратний метр залежно від кількості кімнат знищеної квартири,

К_рік – коефіцієнт, який враховує відмінність ціни за квадратний метр залежно від року забудови,

S_зн – площа знищеного об’єкта нерухомого майна, квадратних метрів,

В_іпов=П_ов х S_зн, де

В_іпов – компенсація за знищений об’єкт нерухомого майна, визначена за показником опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, гривень,

П_ов – показник опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України відповідно до розташування такого майна, затверджений наказом Мінінфраструктури на дату виплати компенсації, гривень.

Переглянути всі коефіцієнти можна на сайті Верховної Ради, де розміщена відповідна постанова. Загалом формула є простим добутком з п’ятьма множниками і виглядає складніше, ніж її застосування на практиці.

Візьмімо для порівняння дві квартири: у Сумській області і в Дарницькому районі Києва. Обидві мають по дві кімнати, площа 60 кв м, будинки зведені у 1993 році. За формулою та коефіцієнтами, наведеними в урядовому "Порядку надання компенсації за знищені об'єкти нерухомого майна", відшкодування становитиме 1,047 млн грн за квартиру на Сумщині і майже 3,4 млн грн – у столиці.

Для будинків розрахунок трохи простіший.

В_і=В_ср х К_р х S_зн ≥ В_іпов, де

В_ср – показник вартості квадратного метра індивідуальних житлових будинків на вторинному ринку в Україні, що становить 22 197,14 грн,

К_р – регіональний коефіцієнт, який враховує відмінність ціни квадратного метра залежно від розташування знищеного будинку.

Компенсації здійснюватимуться в межах наявного обсягу коштів на небюджетному рахунку Мінінфраструктури до його закриття.

При придбанні помешкання за допомогою сертифіката не діють обмеження стосовно локації або ціни нерухомості. Власник документа може вибрати будь-які будинок чи квартиру на первинному або вторинному ринках.

Якщо вартість обраної нерухомості перевищує суму сертифіката, покупець може сплатити різницю зі своїх коштів. Якщо ціна нижча, то невикористану суму відшкодують після завершення процедури отримання репарацій від рф.

Також сертифікат попередньо можна буде комбінувати з іпотекою "єОселя". Враховуючи, що доступними кредитами вже скористалися понад 6 тис родин, таке поєднання може суттєво допомогти в придбанні нерухомості.

У цьому випадку сума сертифіката може бути зарахована як перший платіж, а різницю покриє кредит. До того ж, з 2024 року "єОселя" має включати приватні будинки і таунхауси, що робить поєднання двох програм ще більш універсальним.

Якщо умови державної допомоги зрозумілі, а деталі можна знайти у "Дії", то питання вкладення коштів та впливу на ринок – набагато складніші.

З точки зору особи, що отримує відшкодування, можна обрати дві оптимальні стратегії. У випадку, коли було знищене єдине житло і необхідно якнайшвидше знайти нове місце для родини, доцільно шукати об’єкти на вторинному ринку.

Якщо взяти за базу компенсацію 25 тис дол за квартиру на Сумщині та понад 80 тис дол за житло в Дарницькому районі Києва, а також можливість узяти кредит під 7% за "єОселею", то вийде пристойна сума, яка дорівнює або перевищує середню вартість угод у 2023 році щодо аналогічних зруйнованих об’єктів.

Проблеми з’являться тоді, коли багато покупців почнуть полювати за одними й тими ж об’єктами. На вторинному ринку обмежена пропозиція, а нестача житла була хронічною проблемою України ще до великої війни.

Це може спричинити зростання вартості житла на 20-40% у ходовому сегменті і замість двокімнатної квартири доведеться обирати однокімнатну або студію. Інший варіант – добирати решту вартості кредитом, хоча тоді треба буде зважати на обмеження від "єОселі" щодо площі такого житла.

Це ще більше деформує ринок, бо навіть об’єкти поганої якості, які будуть відповідати вимогам програм, можуть непропорційно швидко дорожчати.

Другою опцією є вкладення в первинний ринок. Якщо родина не потребує житла прямо зараз, інвестиції терміном два-три роки можуть бути потужним інструментом не лише збереження коштів, а й примноження чистого капіталу.

Хоча у 2023 році девелопери підіймали ціни, зараз більшість забудовників Києва перебувають майже на рівні собівартості з урахуванням більш дорогих матеріалів та робочої сили. Це означає, що вони не зможуть довго тримати таку планку вартості і будуть змушені підвищувати ціни.

Отже, нерухомість майже гарантовано подорожчає вже на етапі спорудження – навіть якщо зовнішні умови виявляться несприятливими. За скромними розрахунками, такі інвестиції можуть дати 50-70% за кілька років у валюті.

Така стратегія може бути більш здоровою для економіки. Замість того, щоб "розігрівати" вторинний ринок, кошти будуть вкладатися в будівництво, виробництво матеріалів та виплату заробітної плати будівельникам.

Однак кожен випадок є окремим кейсом. Доцільність вкладення коштів у первинну чи вторинну нерухомість або вибір між власним регіоном чи мегаполісами має бути рішенням кожного майбутнього власника житла.

У часи, коли війни руйнують життя і домівки, державні програми відновлення відіграють критичну роль у підтримці постраждалих. Україна з програмою "єВідновлення" прагне допомогти людям і дати поштовх економіці. При цьому держава не обмежує вкладення грошей регіоном або типом житла, тому відповідальність за важливе фінансове рішення залишається за покупцем.