Рестарт Великої приватизації: коли піна зійде

"Більшовик" став капіталістом — Фонд держмайна реалізував на відкритому аукціоні одне з найбільших промислових підприємств Києва. Щоб генерувати цифру, якої було досягнуто під час приватизації, заводу знадобилося б 715 років роботи.

Ну що, пристрасті вщухли, диванні експерти висловилися, телешоу зробили собі рейтинги, настав час поговорити по суті. Без емоцій і спираючись на сухі факти та цифри.

27 жовтня Фонд держмайна перервав 16-річний період простою Великої приватизації в Україні.

Після багатомісячної підготовки на відкритому аукціоні було реалізовано Перший київський машинобудівний завод, більш відомий як завод "Більшовик". Сума угоди склала 1,4 млрд гривень.

Долею підприємства ніхто особливо не переймався щонайменше два десятки років, але як тільки воно стало приватним, одразу ж знайшлися люди, які почали говорити про його незамінність, стратегічність та роздавати поради, як з ним треба було вчинити. 

Втім, ми стикаємося з такою реакцією чи не після кожного більш-менш помітного конкурсу і вже перестали дивуватися.

Незважаючи на популярність "Більшовика" та його безумовно славетну історію, до приватизації дійшов не такий уже й скарб.

Об'єктом угоди були 100% акцій підприємства, основні активи якого полягають у напівзруйнованих будівлях, на які відсутні оригінали документів.

Земля під цими будівлями не продавалася. Вибачте, що псую комусь "зраду", але ще раз — право власності на ділянку не входить до угоди. Як і раніше, земля належить місту Києву. 

Так, завод має право користування, але в цьому статусі є свої нюанси, які компанії-девелопери чудово розуміють.

Крім цього, переможець отримав:

- обладнання, що застаріло трохи більш ніж повністю, середній вік верстатів 48 років;

- збиткове підприємство, яке постійно потребує додаткових витрат на утримання;

- зобов'язання безкоштовно передати частину обладнання, яке має спеціальне значення, концерну "Укроборонпром";

- необхідність зберегти залишки профільного виробництва та інвестувати в нього 57 млн гривень;

- погасити 500 млн гривень боргів, зокрема по ЄСВ, через які співробітники "Більшовика" не можуть оформити пенсію;

- 150 млн грн штрафів та пені, які будуть нараховані відразу після сплати податкових боргів;

- невирішене питання переуступки одного з цехів місту для будівництва Шулявського шляхопроводу;

- витрати на переміщення обладнання до Жашкова та збереження виробництва, дотримання соціальних гарантій та колективного договору з профспілками.

Прямо скажемо, не покупка мрії навіть за інших рівних умов, але є ще й особливі обтяження. Особливі обтяження — це судові позови щодо відновлення права власності на 5 будівель, незаконно відчужених на СЕТАМ через виконавче провадження.

У минулому житті я сам мав відношення до девелопменту і чудово розумію, що таке узгодити та реалізувати великий проєкт у Києві. ДПТ, оформлення власності, дозволів – приватизаційний конкурс для переможця — це лише початок величезної, складної та дуже затратної роботи. 

Критичне мислення дозволяє проаналізувати усі "за" і "проти" приватизації підприємств, яке довгі роки було плямою на карті столиці, являючи собою пустирі, металобрухт та фінансову яму, і яке нарешті отримало шанс на новий виток розвитку.

Трохи бекстейджу

Починаючи з початку 2020 року, Фонд держмайна провів 3000 аукціонів, за результатами яких до бюджету надійде 5,5 млрд грн, не враховуючи "Більшовик".

Я наводжу ці цифри щоб було зрозуміло – до Великої приватизації ми підійшли підготовлені, з обкатаними алгоритмами та з розумінням, як протистояти тиску.

Весь цей досвід було втілено у передпродажній підготовці ПКМЗ, і в активній стадії підготовки до аукціонів перебуває ще декілька об'єктів великої приватизації.

Для підготовки до приватизації Більшовика залучався консорціум компаній-експертів на чолі з ТОВ "КПМГ Україна", члена великої четвірки.

Було проведено аудиторський, екологічний, технологічний та юридичний аудит підприємства.

Інформація загальним обсягом 9 гігабайт — 1200 сторінок аудиторських висновків, не рахуючи ще декілька тисяч сторінок первинної документації підприємства була завантажена у віртуальну кімнату даних і одразу стала доступна всім зацікавленим гравцям. 

Це елемент максимальної відкритості, яку реалізує ФДМ останні два роки і яку люди, які десятиліттями виловлювали дані про об'єкти у паперовому "Віснику приватизації", уже сприймають як належне, чому я дуже радий.

Надавши максимально повну інформацію по об’єкту, ми не пустили ситуацію на самоплив "може хто зацікавиться", а зайняли проактивну позицію.

Після оголошення аукціону за посередництвом усіх диппредставництв України за кордоном ми контактували з міжнародними і місцевими інвесторами та бізнес організаціями.

До розповсюдження інформації було також залучено проєкт UkraineInvest.

"Більшовик" презентували на 16 міжнародних заходах (комісіях, круглих столах, форумах, конференціях), під час 8 міжнародних візитів та контактів вищого керівництва держави – до Катару, ОАЕ, Саудівської Аравії, США, Великобританії, Китаю, Польщі, Італії.

Був десяток моїх особистих зустрічей з представниками Республіки Корея, Китаю, ОАЕ, Катару, Туреччини, Швейцарії.

Розсилка бізнес-асоціаціям включала 27 адресатів, девелоперам м. Києва та області – 281 адресат плюс потенційним зацікавленим інвесторам – 21 адресат.

Договори про нерозголошення підписали 17 компаній, які витрачали час та оплачували роботу юристів вивчаючи матеріали про приватизаційний актив, але до аукціону дійшли три компанії.

Усіх їх було всебічно перевірено СБУ та Службою зовнішньої розвідки, насамперед щоб виключити російський капітал. Але до тих, хто пройшов це сито ми були максимально лояльні: жоден претендент не може поскаржитися, що йому чинили перешкоди, обмежували доступ до інформації або дискваліфікували.

Я не лукавив, коли на брифінгу після аукціону, відповідаючи на запитання, щиро не міг пригадати назву компанії-переможця.

Це позиція Фонду та моя особисто: максимальна рівновіддаленість від усіх гравців. Бізнес знає та робить свою справу, приймає рішення про інвестиції, виходячи з ділової доцільності та власної експертизи. 

З нашого боку – відкритість інформації та рівні умови для всіх. Без тіні сумніву я можу сказати, що їх було забезпечено. 

Ціна питання

Моє улюблене. Фінальна вартість об'єкту.

Як відомо, завод "Більшовик" було продано за 1,4 млрд гривень.

Найпопулярніше питання, яке я чув останніми днями зокрема від людей, максимально далеких від девелопменту — "А чи не замало це?". Друге за популярністю: "А чому так близько до стартової ціни?".

Насамперед, стартову ціну знято не зі стелі. Вона була визначена зовнішнім експертом, одним із найбільш репутабельних світових інвестиційних радників KPMG. 

З урахуванням боргу заводу, близько 650 млн грн (біля 500 млн грн боргів та 150 млн грн пені та штрафів), який має покрити покупець протягом 6 місяців, ціна активу на початок торгів вже становила більше 2 млн дол. за 1 га території заводу. 

Я не боюся назвати речі своїми іменами – звичайно, Фонд розраховував на кращу ціну. Але ми завжди прагнемо вищих показників по будь-яких об'єктах — у тому числі за результатами аукціонів, які об’єктивно є супер успішними.

Що стосується отриманої цифри, то вона адекватна стану об'єкта, поточним макмлрдономічним умовам і майбутнім вкладенням, які потрібно зробити інвестору.

Еквівалент 23 000 дол. за сотку НЕОФОРМЛЕНОЇ ЗЕМЛІ на праві постійного користування та з призначенням "землі промисловості" — це не просто високий показник. 

Він серйозно перевищує аналогічні угоди щодо співставних державних об'єктів, які в недалекому минулому переходили із державної в приватну власність, де ціна коливалася в межах 1200-3800 доларів за сотку (див таблицю 1).

Наприклад, кілька років тому 6 га поряд з Оболонською набережною було продано за 1,5 тис доларів/га, 27 га на вулиці Сім'ї Хохлових у Шевченківському районі пішли по 2,8 тис доларів/га, аукціон на вул. Дегтярівській закінчився на позначці 3,8 тис дол/га.

Погляньмо об'єктивно: 1,2 тис дол. і 23 тис доларів. У 20 разів більше. Ви все ще думаєте, що ФДМ продешевив? Реальність свідчить про інше: ніколи ще держава не продавала такі активи так дорого.

Більше того, досягнута цифра абсолютно релевантна ціновим показникам за комерційними угодами — вона навіть ближча до верхньої їх межі (див. табл. 2).

Приклади відчуження держмайна, яке розташоване на земельних ділянках держустанов

Рік продажу	Адреса	Площа земельної ділянки, га	Ціна продажу, млн грн	Ціна продажу, $/сотку	Тип продажу
2012	вул. Сім'ї Хохлових	27,0	59,8	$2 769	приватизація
2017	вул. Прирічна	5,7327	24,0	$1 551	аукціон/Сетам
2017	вул. Дегтярівська, 25а	4,74	48,8	$3 813	аукціон / банк Надра
2019	вул. Кіото	8,0	33,0	$1 528	санація/ продаж

Порівняльні угоди з продажу на комерційному ринку підприємств, які в подальшому плануються під девелопмент

Дата продажу	Адреса	Площа земельної ділянки, га	Ціна продажу, млн дол.	Ціна, дол./сотку
2013	пр. Перемоги, 67 (локація де зараз реалізується "Нивки Парк")	10,0	$15,0	$15 000
2014	вул. Марини Раскової 4 (завод "Галактон")	7,5	$7,5	$10 000
2016	вул Межигірська 82	2,9	$6,5	$21 922
2017	вул. Дегтярівська, 17-19	4,0	$8,0	$20 000
2018	вул. Шолуденка, 30	1,7	$5,0	$29 412
2021	в межах вулиць Нижньоюрківської та Кирилівської ("Завод Ріхтера")	11,5	$25,0	$21 739
2021	вул. Чистяківська, 30 (Нивки)	2,5	$5,0	$20 161 (пропозиція)
2021	пер. Радіщева	1,78	$3,5	$19 663 (пропозиція)

Дані: відкритих джерел 

Так, можна було забезпечити собі гарну картинку, свідомо вивівши від початку занижену стартову ціну та зібрати оплески на її зростанні. 

Але ми з командою вважаємо, що дешева популярність – це не те, за чим варто гнатися. Ми організували чесний аукціон, професійний та репутабельний радник встановив адекватний ринку варіант стартової ціни і ми отримали на нього чесну пропозицію.

Чи могла бути ціна вищою, якби об'єкт був попередньо очищений від судових позовів, в які він був штучно втягнутий?

Скажу, як воно є: ні, це не вихід.

Суди тривають роками і "Більшовик" цього часу не мав. Кожен може в цьому переконатись, просто зайшовши на територію підприємства. Будівлі будуть занепадати, борги накопичуватися, люди так і не зможуть вийти на заслужений відпочинок. 

Востаннє завод був прибутковим у 2002 році. Розрахунковий максимум прибутку підприємства на поточний рік становить 2 млн гривень. Щоб генерувати цифру, якої ми досягли на аукціоні, заводу знадобилося б 715 років роботи.

Гроші потрібні вже зараз, а не колись в ідеальних координатах. Потрібно було ухвалити вольове рішення, взяти на себе відповідальність, розірвати це коло. Фонд держмайна це зробив.

Що далі?

Фактично ми дали шанс на майбутнє великому державному активу. Враховуючи, що приватизаційні вимоги до інвестора прописали безальтернативно та юридично грамотно, цей шанс можна трактувати як гарантії.

Ми не вказуємо переможцю, що йому робити поза межами соціальних і стратегічних зобов'язань. 

Але навіть найщиріші критики приватизації визнають, що будь-який варіант розвитку подій кращий, ніж статус-кво з мертвим промисловим гігантом майже в центрі міста, на даху цехів якого проросли дерева.

Я неодноразово наголошував, що мета приватизації – це не продаж заради продажу. Навіть найбільша сума надходжень має властивість закінчуватися. 

Набагато важливіше, що непродуктивні підприємства перестають генерувати збитки для держави, повертаються в економічний обіг, створюють робочі місця та додану вартість. 

У середньому одна гривня витрачена на процес приватизації перетворюється на 6 гривень. Кейс "Більшовика" також доведе це. Хід історії розставить всі крапки над Ї.

Але ця угода є знаковою не тільки економічно, а й стратегічно.

Велику приватизацію в Україні розблоковано.

Важливо не зупинятися на досягнутому.