Якою землею можна володіти іноземцям в Україні?

За останній рік відбулось чи не найбільше змін в земельному законодавстві України за весь час незалежності. Відбувся запуск ринку землі сільськогосподарського призначення, а також значні зміни в профільному законодавстві щодо інших земель. 

До цих змін можна ставитись по-різному, а їх реальні наслідки стануть зрозумілими лише через деякий час. 

Одним із фундаментальних питань, яке зазнало змін, є можливість іноземців та іноземних компаній набувати у власність землю в Україні. 

Важливість цього питання як для прагматичного бізнесу, так і для традиційного українського популізму неможливо перебільшити. 

У численних дискусіях, що періодично активізуються в контексті земельної теми, кожен українець вважає себе спеціалістом з цього питання. 

Однак закони прийнято, дискусій поменшало (принаймні тимчасово), та з урахуванням останніх змін зараз саме час розібратись та підвести підсумок, якою землею насправді можна чи не можна володіти іноземцям та іноземним компаніям в Україні.

Земельний кодекс оперує низкою доволі конкретних положень, що віддзеркалюють дозволені і заборонені операції із землею для іноземців та іноземних компаній. Разом з тим, у юристів не було б роботи, якщо все було б так просто. 

Деякі положення законодавства прописані доволі неоднозначно і можуть трактуватися двояко. Щодо окремих питань регулювання взагалі відсутнє, що створює ситуацію правової невизначеності. 

Що дозволено

Законодавство чітко визначає можливість набуття земельних ділянок несільськогосподарського призначення (за деякими виключеннями, про які згадаємо нижче) у власність:

• іноземцями – в межах населених пунктів без прив'язки до розташованої на них нерухомості
• іноземними компаніями – в межах населених пунктів (1) під нерухомістю, що належить таким особам на праві приватної власності та (2) для будівництва об'єктів, пов'язаних із здійсненням бізнес-діяльності в Україні
• іноземцями та іноземними компаніями – за межами населених пунктів, під існуючою нерухомістю, що належить таким особам на праві приватної власності 

Потрібно враховувати, що за загальним правилом продаж іноземним компаніям земельних ділянок державної власності здійснюється Кабінетом Міністрів за погодженням з Верховною Радою, а комунальної власності – відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів. 

Не викликає сумніву, що залежність від прийняття рішень вказаними органами суттєво впливає на строки процесу купівлі земельної ділянки державної чи комунальної власності. 

Зазначимо також, що одним з перших кроків в цьому процесі є створення іноземною компанією свого постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Одночасно, законодавство не встановлює, чи можуть іноземці (фізичні особи) купувати землю державної та комунальної власності, і чи поширюється на них вимоги щодо погодження такого продажу органами влади найвищого рівня. 

Що заборонено

Іноземці та іноземні компанії як і раніше, до відкриття ринку землі, не зможуть купляти або іншим шляхом набувати у власність землю сільськогосподарського призначення. 

Скасування цього обмеження може бути предметом розгляду всеукраїнського референдуму. Єдине виключення – спадкування, але і в цьому випадку земельна ділянка повинна бути продана (обміняна, подарована і т.п.) спадкоємцем протягом року з дня її прийняття у спадщину.

Окрім того, існує ціла низка земель, які у будь-якому випадку не можуть передаватися у приватну власність. 

До таких земель відносяться, зокрема, землі оборони, землі загального користування населених пунктів (набережні, парки, сквери і т.п.), окремі землі водного фонду і лісогосподарського призначення.

Зона невизначеності

1. В законодавстві не адресоване питання, чи розповсюджуються існуючі заборони та обмеження на опосередковане придбання землі (зокрема, на придбання частки в компанії-власнику землі). 

Тим часом, з цього приводу складається ліберальна практика – відповідна корпоративна транзакція не вважається придбанням землі. 

Тобто іноземці або іноземні компанії мають можливість отримати непряме володіння (через всього одну українську компанію) землями, які не змогли б купити безпосередньо, наприклад, розташовані за межами населених пунктів за відсутності розташованого на ній нерухомого майна. 

Віднедавна виключенням щодо цього стали транзакції щодо опосередкованого продажу земель сільськогосподарського призначення, що обмежені положеннями нового законодавства про ринок землі. 

2. Українські компанії із 100% іноземним капіталом не вказані серед юридичних осіб, які мають право набувати землю у власність. 

Консервативний підхід, що ґрунтується на позиції Держкомзему, висвітленій ще у 2008 році, зводиться до того, що можливість набуття права власності на земельні ділянки компаніями із 100% іноземним капіталом земельним законодавством не передбачена. 

Таку позицію у 2017 році заперечила практика Вищого господарського суду України, що прирівняла подібні компанії до іноземних – в аспекті порядку та обмежень щодо купівлі земельних ділянок. 

Загалом, відсутність чіткої норми щодо цього, доволі технічного питання викликає подив, особливо зважаючи на значну кількість уточнень та змін, що вносились в законодавство останнім часом.

3. Раніше можливість придбання землі компаніями зі змішаним українським та іноземним складом засновників (так звані "спільні підприємства") не викликала сумніву. 

Однак Законом №1423-IX, що нещодавно набрав чинності, згадка про такі компанії була виключена із Земельного кодексу, що поширило на їх правосуб'єктність щодо купівлі землі ореол невизначеності. 

Так, не зрозуміло, чи хотів законодавець таким рішенням зовсім заборонити спільним підприємствам придбавати землю, чи, можливо, метою було прирівняти їх до українських компаній, заснованих українцями/українськими компаніями або ж до іноземних компаній. 

Аналогічно до попереднього пункту, відсутність ясності в такому питанні важко виправдати, адже це не вирішує жодних принципових задач, а лише створює зайву зону невизначеності. Практика щодо цього питання тільки починатиме формуватися.

Як бачимо, незважаючи на те, що в Україні традиційно надається пріоритет залученню іноземних інвестицій, законодавець історично свідомо, а іноді, очевидно, і несвідомо обмежує доступ іноземців до ринку землі, в тому числі не сільськогосподарських чи інших стратегічних категорій. 

Це певною мірою дискримінує іноземний капітал, створює додаткові ризики та витрати, та загалом зумовлює необхідність більш обережного планування і структурування майбутнього землеволодіння. 

Співавтор: Андрій Кохан, юрист "Астерс"