Коли приватизують "Більшовик"?

Питання приватизації заводу "Більшовик", що розташований на столичній Шулявці, не обговорював хіба що лінивий.

Цей об'єкт може стати як історією успіху, так і свідченням провалу приватизаційного процесу в країні.

Завод збудований за царської влади, у 1882 році. Наразі офіційна назва – акціонерне товариство "Перший київський машинобудівний завод". Двадцять цехів підприємства розташовані на 33 гектарах.

Зрозуміло, що відновити цей унікальний машинобудівний комплекс неможливо. Тим більше – запустити повний цикл виробництва, який існував у минулому.

На заводі функціонували різноманітні металообробні верстати, зварювальне, ливарне, гальванічне, інструментальне, деревообробне та інше обладнання. Крім цього, застосовувалося плазмове наплавлення, фігурне різання, місцеве термозміцнення, наплавлення за допомогою лазерного випромінювання.

Наразі там роками нічого не виробляється та існує велика заборгованість: близько 400 млн грн перед державою і 120-150 млн грн перед третіми особами.

У 2020 році завод отримав 22 млн грн збитку. Основна частина доходу підприємства генерується завдяки оренді його приміщень, це 75-80% надходжень. Очевидно, цей об'єкт потрібно якомога швидше приватизувати.

Загалом, існують кілька міфів стосовно ексзаводу "Більшовик".

Міф №1. Необхідно зберегти виробництво на заводі будь-якою ціною.

На жаль, це фантазії з огляду на те, що обладнання заводу застаріле і перебуває в критичному стані. 80% обладнання – аварійне, термін експлуатації найновішого верстата – 38 років. Іншими словами, останній раз промислові потужності заводу оновлювалися ще за часів Радянського Союзу, у 1983 році.

Оплата земельного податку витягує з казни 40 млн грн на рік. Завод не може сплачувати рахунки та утримувати велику територію, якою не користується.

Додатковий аргумент для приватизації та перенесення виробництва – екологія. Машинобудівна промисловість у міських зонах шкодить здоров'ю людей, тому перенесення виробництва є обов'язковою умовою приватизації.

Міф № 2. Приватизація зашкодить колективу підприємства. Однозначно, ні.

Заборгованість підприємства перевищує 500 млн грн. За цих умов колектив не має жодних гарантій та перспектив. Банкрутство без залучення інвестиційних коштів – це лише питання часу. Обов'язковою умовою приватизації стане збереження колективу та погашення всіх боргів.

При збереженні виробництва колектив може навіть зрости. До слова, план перенесення виробництва розроблений разом з приватизаційним радником "KPMG-Україна". Потужності перенесуть у Жашків Черкаської області.

Міф № 3. Об'єкт буде проблемним для інвестора.

Це також поширена фантазія, адже завод володіє 33 гектарами в стратегічній частині столиці. Поруч – станція метро "Шулявська", проспект Перемоги, Шулявський шляхопровід. Це чудова логістика для будь-якого проєкту.

Об'єкт має готові комунікації. Інвестор отримає цілий квартал майже в центрі Києва. Прозорий аукціон дозволить вирішити давні проблеми заводу. Його планується виставити на продаж у третьому кварталі 2021 року.

Найголовніше, що зацікавить потенційного інвестора, – низка земельних ділянок, переважно на київській Шулявці. Завод має право постійного користування або орендує ділянки в чотирьох областях України та в Києві включно з основним виробничим майданчиком на Шулявці.

Найефективніше використання основного виробничого майданчика, що охоплює цілий столичний квартал, – масштабна офісно-житлова забудова. Саме на це будуть спрямовані основні потужності потенційного інвестора.

Концепція забудови передбачає поєднання житлових та офісних будівель з торговельними та іншими інфраструктурними приміщеннями на першому поверсі. Потенційна синергія між окремими функціональними частинами дозволить активно використовувати територію 24 години на добу.

У рамках аналізу найкращого використання території була розроблена концепція забудови, виходячи з найбільш консервативного дотримання Державних будівельних норм, обмежень щодо висоти споруд, насичення території інфраструктурними об'єктами та місцями загального користування.

За концепцією, загальна корисна площа нерухомості може становити 675 тис кв м. У той же час аналіз щільності і висоти забудови для ділянок великого розміру в Києві вказує, що корисна площа може значно перевищувати 1 млн кв м.

Після проведення аналізу житлової та офісної нерухомості можна зробити висновок, що на ринку житлової нерухомості Києва спостерігається ефект відкладеного попиту, який може бути реалізований у наступні роки.

Основним фактором впливу на попит залишиться зниження відсоткових ставок за іпотечними кредитами. Звучить фантастично, але факт залишається фактом. У січні 2021 року Кабмін підтримав постанову, що передбачає компенсацію процентної ставки за іпотечними кредитами до 7% річних.

Портал Liga.net прогнозує, що ціни на житлову нерухомість будуть щороку зростати в середньому на 20%. Очікується, що підвищення цін буде більш помітним в економ-класі та комфорт-класі, де планується зростання до 25%, тоді як ціни на нерухомість бізнес-класу та преміум-класу зростуть на 10-15%.

На ринку офісної нерухомості пропозиція буде нижчою, ніж у столицях країн Центральної та Східної Європи. При цьому різноманітність форматів та рівень якості наявних офісних площ часто не відповідають вимогам орендарів.

На початку 2021 року частина столичних компаній розглядала можливість повернення до роботи в офісі. Крім того, спільне користування робочим місцем дедалі частіше розглядається як доповнення до віддаленої роботи.

Як наслідок, прогнозується збільшення попиту і зниження рівня вакантності з четвертого кварталу 2021 року. Вирішальними факторами привабливості офісних центрів залишаться наявність інфраструктури та доступність сервісів.

Тепер про улюблений напрямок аналізу щодо потенційного об'єкта на приватизацію. У жовтні 2019 року за поданням Драбівського районного відділення виконавчої служби в Черкаській області ДП "СЕТАМ" незаконно відчужило та продало п'ять будівель (майже 6,4 тис кв м) за 23,5 млн грн.

Майно було реалізоване на торгах і перейшло у власність ТОВ "Агроміл дистриб'юшн" та ТОВ "ФК "Меридіан", пов'язаних з олігархічними групами. Унаслідок їхніх дій ринкова вартість заводу може знизитися в п'ять разів.

За скаргами Фонду держмайна та нового керівництва заводу відбувається розгляд чотирьох судових справ щодо повернення незаконно відчуженого майна, у двох з яких позивачем виступає фонд, у двох інших – завод.

Національне антикорупційне бюро України проводить розслідування за ознаками правопорушень посадових осіб "Першого київського машинобудівного заводу", ТОВ "Агроміл дистриб'юшн", ТОВ "ФК "Меридіан", службових осіб Драбівського районного відділення виконавчої служби та ДП "СЕТАМ".

Крім того, 18 лютого 2021 року Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду відхилив вимоги ТОВ "Агроміл дистриб'юшн" і залишив чинним рішення щодо повернення у власність держави п'яти об'єктів заводу.

Позитивне рішення Верховного Суду має стати підставою для ухвалення рішень на користь ФДМ та ПКМЗ в усіх інших інстанціях та подальшого повернення незаконно відчуженого майна до складу підприємства.

Як бачимо, колишній завод "Більшовик" є потенційно привабливим об'єктом, на який претендуватимуть багато представників бізнес-кіл.

У першу чергу, мова йде про будівельний бізнес, адже на місці заводу можна буде звести повноцінний комплекс житлової та офісної нерухомості.

Це відіграє позитивну роль при передаванні в приватні руки колись потужного машинобудівного заводу всесоюзного значення.

Матеріал підготовлено в рамках проєкту "Приватизація + демонополізація = економічне зростання".