Постковідний синдром: чи витримає ринок нерухомості новий локдаун

Після відносного затишшя на ринку житлової нерухомості, пов’язаного з січневими пандемічними "зимовими канікулами", з другої половини лютого та на початку березня рієлтори, представники забудовників відзначали суттєве пожвавлення покупців та збільшення продажів житла. 

Проте, нові суворі карантинні обмеження внесли деяке сум’яття та розгубленість. З якими наслідками для ринку нерухомості завершиться новий локдаун? 

Уповільнені оберти до Великодня

Нові форсмажорні обставини викликали щонайменше уповільнення "обертів" в усіх без виключення сегментах. 

Ринок житлової нерухомості один із найвагоміших з огляду на базову життєву потребу громадян мати власне житло. До того ж вкладання коштів у нерухомість фактично є безальтернативним способом для збереження капіталу. 

Тому новий жорсткий карантин більшістю учасників ринку нерухомості сприймається виключно як тимчасова перешкода. Ринок працює, угоди укладаються. 

Єдине, що непокоїть громадян – це невизначеність із термінами нового локдауну. Однак він аж ніяк не заважає тим, хто, приміром, хоче придбати квартиру.

За даними Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України за два тижні "весняного локдауну" попит на вторинному ринку знизився в середньому на 10% — у Києві, Дніпрі, Одесі, Львові, Харкові та на 10-15% в усіх інших обласних центрах країни. 

Причому таке скорочення у переважній більшості випадків не означає в подальшому відмову у придбанні житла. 

Можна констатувати, що жорсткий карантин лише відтерміновує майбутні угоди, а не скасовує їх. На початку квітня мова йшла в основному про 2-3 тижні відтермінування. 

Однак подовження локдауну в окремих містах спонукає до зростання відкладеного попиту ще на 1-2 тижні. І навпаки: в таких містах, як Івано-Франківськ, який "позбувся" статусу "червоної зони" ринок нерухомості активно "надолужує" пригальмовані угоди.

Якщо розмірковувати про загальноукраїнську ситуацію, то ринок очікувано стабілізується ближче до другої половини травня. 

Цінова лихоманка: що після локдауну?

Найкраще для ринку під час "ковідної лихоманки" – це стабільність цін. І від початку весняного локдауну якихось особливих цінових зрушень на ринку не сталося. 

Так, попит дешо скоротився, проте це не призвело до зміни цінників. Можна говорити, що від початку року, враховуючи січневий локдаун, ринок переважно перебуває в стані балансу попиту та пропозиції. 

Стабільність позитивно впливає на наміри потенційних покупців та орендарів. Звісно, що скасування всіх чи більшості обмежень, а відтак – реалізація відкладеного попиту, може призвести до цінових коливань.

Вторинний ринок

У травні-червні на вторинному ринку варто очікувати середнє збільшення вартості житла на 3-4%. Звісно найбільший попит, як і завжди, буде сконцентрований на 1-2-кімнатних квартирах у зручній чи вдалій локації. 

Зростання вартості таких квартир може становити від 5% (у старому житловому фонді), до 7-10% (у будинках, зведених після 2000 року). 

Разом з тим, такі "плани" продавців можуть бути скориговані не лише рівнем попиту, а ще й вартістю комірного. Зростання комунальних витрат – це запобіжник зростанню цін. Особливо це стосується будинків радянської забудови.

Первинний ринок 

На первинному ринку цінова динаміка буде більш відчутною – вартість квадратного метра може зрости в середньому на 5-6%. 

Останніми днями деякі столичні забудовники, що вважаються лідерами ринку, активно наголошують на тому, що готові у травні збільшити свої прайси щонайменше на 5-10%. 

На мій погляд, такі "рухи" варто сприймати через призму штучного нагнітання ажіотажу, буцімто, купуйте саме зараз, за старими цінами. 

Разом з тим, в такій політиці не врахована одна вагома особливість: покупець домінує, покупець обирає. Альтернативи вдосталь. 

Тому будь-які спекуляції, "гра на нервах" лише викликатимуть зворотній ефект: покупці шукатимуть квартири в об’єктах за відносно прийнятними цінами. 

Нежитлова нерухомість

В сегменті нежитлової нерухомості цінова ситуація переважно залишиться сталою: попит зростатиме досить повільно – не більше 3%, а можливе цінове зростання не перевищуватиме 1-2%. 

Вважається, що саме сегмент нежитлової нерухомості найбільше з усіх потерпає від ковіду. Загалом це є правдивим судженням, однак воно не розповсюджується на "фасадні" об’єкти у вдалих локаціях. 

Це стосується переважно квартир на перших поверхах, переведених у нежитловий фонд, площею 50-70 м2 або ж приміщень на перших поверхах новобудов площею до 100 м2. 

На такі об’єкти попит стабільно зростає. Відповідно і цінові коливання тут будуть більш відчутні, ніж у решті приміщень для рітейлу та офісів.

Заміська нерухомість

Ціна на заміську нерухомість ймовірно збільшиться в межах 5-10% залежно від локації та якості будинку (квартири). Оренда заміських об’єктів може зрости від 5% до 7% насамперед через попит на таку нерухомість напередодні літнього періоду.

Наразі в більшості регіонів спостерігається пожвавлення в цьому сегменті нерухомості і цінова палітра вже вражає уяву: наприклад, власники затребуваного житла задирають "подоли" цін, проте покупці та орендарі не квапляться купувати значно дорожче, ніж вони розраховували. 

Вони шукають об’єкти, ціна на які притомна, допускають невелике зростання цінника, проте навряд чи їх спокушатиме безмір ціни.

Загалом ці прогнози будуть відкориговані самим ринком – попитом та макроекономічною ситуацією в країні. 

Варто зауважити, що не лише пожвавлення ринку може позначитися на цінах. На мій погляд, головною причиною ймовірного збільшення вартості об’єктів нерухомості стане невпинне зростання інфляції. 

Однак навряд чи потенційні клієнти готові до стрімкого подорожчання нерухомості. Тому можна зробити висновок, що ринок вкотре за рік шукатиме ціновий баланс, з урахуванням низки факторів, серед яких, за певних обставин, домінантою стане інфляція, а не попит.