Ринок нерухомості: відчуття локдауну

Після відносного затишшя на ринку житлової нерухомості, пов’язаного із січневими пандемічними "зимовими канікулами", з другої половини лютого та на початку березня рієлтори, представники забудовників констатують суттєве пожвавлення покупців та збільшення продажів житла. 

Так упродовж останніх 4-5 тижнів на первинному ринку Києва кількість укладених угод зросла в середньому щонайменше на 5-10% порівняно із січнем. 

Натомість на вторинному ринку, залежно від "віку" будинку, локації, площі квартири кількість угод збільшилася від 5% до 7%. 

Якщо ж говорити про динаміку продажів житла по всій країні, то кількість продажів на первинному та вторинному ринках збільшилася в середньому на 8% у Харкові, Одесі, Львові, Івано-Франківську та Дніпрі. 

В інших великих містах приріст продажів дещо менший: приблизно 3,5-4% порівняно з січнем.

Проте ринок поступово "накриває" хвиля неспокою, пов’язаного не лише з епідеміологічною ситуацією в країні, а ще з намаганням деяких народних депутатів вчинити рейдерське захоплення ринку рієлторських послуг. 

Що ж може статися на ринку в наступні 2 місяці? 

Вірус неспокою

Активізація, як продавців так і покупців у лютому-березні мала б свідчити про поступове "повернення" ринку до звичайного режиму. Проте ситуація часткової невизначеності, пов’язаної з епідеміологічною ситуацією, дещо гальмує ринок. 

Наразі за кількістю виявлених захворювань на COVID-19 Івано-Франківська, Чернівецька, Закарпатська, Житомирська, Київська та кілька інших областей вже перебувають у "червоній" зоні. 

Вочевидь, запровадження різних карантинних обмежень, безумовно, позначиться на ринку житлової нерухомості, в першу чергу на кількості укладених угод.

Забудовники більш-менш пристосувалися до карантинних обставин і морально готові до тимчасового зниження угод у разі оголошення суцільного локдауну (у березні-квітні 2020 року падіння продажів за різними оцінками склало від 30% до 70% залежно від класу і якості житлових комплексів). 

Проте найголовнішим для представників девелоперів під час можливого локдауну стане можливість здійснювати будівництво за дотримання санітарних та інших норм. 

Щодо вторинного ринку, то, порівнюючи в 2020-м роком, зниження угод за жорсткого карантину може скласти щонайменше 50%. 

Звісно, поки що зарано робити якісь ґрунтовні прогнози, адже, як засвідчив січневий локдаун, карантинні обмеження можуть бути більш м’якими, ніж це було у березні минулого року. 

Що буде з цінами?

Найкраще для ринку під час "ковідної лихоманки" – це стабільність цін. Звісно, що вони можуть коливатися, адже ринок "живий", але ці коливання мають бути прогнозованими і мотивованими загальною ситуацією в країні. 

Можливий локдаун і найголовніше – його тривалість, за всіма ознаками вплине на цінову динаміку. 

Проте на ринку, як і впродовж березня-квітня 2020 року, часткова невизначеність стане запорукою певної цінової стабільності. Можемо говорити, що ймовірні карантинні "весняні канікули" пригальмують цінове зростання, як на первинному, так і вторинному ринках житлової нерухомості.

Однак не варто гадати, що ціни обваляться. Адже форс-мажорні обставини будуть тимчасовими. При зберіганні більш-менш стабільної ситуації в економіці країни, за стабільної гривні, ціни під час локдауну ціни квартир на вторинному ринку коливатимуться в межах 5%. 

Щодо ситуації на первинному ринку, то не виключено, що найменш затребуваний у покупців сегмент житла – а саме об’єкти економ-класу можуть знизитися у вартості на 2-3%. 

На решті об’єктів більш дорогих і популярних категорій (комфорт-клас, нові формати житла та бізнес-клас) можуть бути оголошені тимчасові спеціальні акції, що дозволяють придбати житло за цінами на 5-10% нижчими. 

Звісно, такі акції до певної міри слід вважати прихованим зниженням вартості квартир. Однак такі знижки надаватимуться лише на певний тип квартир (наприклад, 3-кімнатні, попит на які завжди суттєво нижчий, ніж на 1-кімнатні) та на початкових стадіях будівництва задля "навернення" покупців до того чи іншого ЖК.

Цілком можливо, що минулорічна ситуація у розрізі цін та попиту може повторитися. Проте, якщо минулого року неочікуваний карантин всіх схопив зненацька, то цьогоріч учасники ринку мають час і можливості підготуватися до карантинних обмежень. 

Найголовніше, що й потенційні покупці також цілком адаптувалися до нових реалій. Відкладений попит накопичуватиметься протягом локдауну, але буде реалізований в найкоротший термін після його завершення – за місяць-півтора. 

Інший локдаун: як уникнути переділу ринку рієлторських послуг

Рієлторську спільноту досі непокоїть намагання деяких народних депутатів спробувати силоміць зарегулювати ринок рієлторських послуг. 

Мова йде про законопроєкт №3618 "Про ріелтерську діяльність в Україні", який на початку лютого цього року був внесений до порядку денного Верховної Ради України. 

Наміри упорядників законопроєкту начебто благородні: уникнення шахрайства, встановлення відповідальності за неякісно надані послуги тощо. 

Проте цей документ не робить ринок цих послуг прозорим чи більш цивілізованим, аніж він є. Все зовсім навпаки: законопроєкт спрямований на рейдерське захоплення ринку. 

Асоціація фахівців з нерухомості (рієлторів) України  неодноразово звертала увагу на те, що документ суттєво обмежує права власників нерухомого майна вільно ним розпоряджатися без посередників (крім операцій з дарування та спадкування). 

Таких обмежень в правах немає в жодній цивілізованій країні світу, адже продавець / покупець має сам обирати, як йому здійснити ту чи іншу операцію, самостійно чи за допомогою рієлтора.

До того ж законопроект 3618 фактично спрямований на монополізацію ринку ріелторських послуг та встановлює суттєві обмеження доступу до ринку. 

Адже документ вимагатиме обов’язкову реєстрацію всіх угод в Єдиній базі даних, якої ще не створено. 

Крім цього, кожен рієлтор має стати членом спеціальної громадської організації, яка буде вирішувати, кому надавати або не надавати право для ведення рієлторської діяльності.  

Такі обмеження і намагання нав’язати міфічну "рієлторську контору"-посередника є безпідставним і немотивованим втручанням в діяльність ринку. До того ж прийняття цього законопроєкту може суттєво позначитися на вартості рієлторських послуг, які можуть суттєво зрости. 

У законопроєкті, який би ефективно регулював ріелторську діяльність, варто, в першу чергу, врахувати думку 3-х сторін: споживачів, ріелторів та  держави. 

Законопроєкт  3618 не враховує думку жодної з них. Саме тому цей законопроєкт можна розцінити, як брутальну спробу рейдерського захоплення ринку. 

Рієлтоська спільнота переконана в тому, що прийняття цього документу спричинить справжній "локдаун" на вторинному ринку нерухомості, від якого може постраждати щонайменше 1 млн осіб: покупців, продавців нерухомості, рієлторів та представників інших дотичних професій.