Новий законопроект про захист інвесторів у житловому будівництві: а чи допоможе?

На прошлой неделе народный депутат и замглавы градостроительного комитета Верховной Рады Елена Шуляк представила новый законопроект, призванный усилить правовую защиту покупателей жилой недвижимости на этапе строительства. 

Документ под сложным названием "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства" получился очень амбициозным: он предлагает правки к шести кодексам, пятнадцати законам, одному декрету Кабмина. 

При этом одной из целей законопроекта декларируется уменьшение рисков появления недостроев в Украине. 

Должен признаться, что как глава холдинга "Киевгорстрой", пришедшего на выручку инвесторам 20 проблемных объектов корпорации "Укрбуд", я давно жду соответствующих изменений. 

Ведь если подобная ситуация повторится, подставить плечо может быть некому, а людям годами придется ждать обещанных квартир. Так какие же пути решения предлагают народные депутаты?

Будущая квартира – тоже недвижимость

Законопроект предлагает ввести понятия "будущий объект недвижимости" и "объект незавершенного строительства", которые будут такими же объектами гражданских прав, как и уже построенное жилье. 

Они могут быть активами инвестиционных фондов, могут передаваться в ипотеку. Но главное – такие объекты в обязательном порядке будут вноситься в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. 

А сам дом должен получить идентификатор в Единой государственной электронной системе в сфере строительства.

По задумке депутатов это сразу отсечет недобросовестных застройщиков и откровенных мошенников. Государственная регистрация должна проводиться еще до начала подготовительных работ и станет обязательным условием продажи любой квартиры или нежилого помещения. 

Но при этом возможна она исключительно с действующим разрешением на строительство. То есть таким образом исключат ситуацию, когда застройщик продает квартиры, а разрешительная документация у него до сих пор в процессе оформления или отсутствует в принципе. 

Если будут отменены разрешение или градостроительные условия, остановлены строительные работы – застройщик также не сможет продать ни одной квартиры, пока не решит все проблемные вопросы.

Кроме этого, авторы законопроекта считают, что такая форма способствует открытости данных. 

В реестре каждый сможет увидеть, сколько продано квартир, и оценить, сколько уже привлечено средств на строительство дома, что сделает невозможной двойную продажу одной и той же квартиры.

Нотариус всему голова

Но откуда нам знать, что все эти требования и запреты действительно будут соблюдаться? 

Авторы законопроекта нашли простой ответ – договоры купли-продажи и нотариусы. По их замыслу, сделки на первичном рынке недвижимости должны заключаться именно через такие договоры, а те в обязательном порядке заверяются нотариально. 

При этом после оплаты покупатель получает право собственности, просто до ввода в эксплуатацию это будет право на будущий объект недвижимости. 

Любые дальнейшие изменения права собственности, ипотечные договоры – снова государственная регистрация и нотариус. А последний каждый раз проверяет право землепользования, градостроительные условия, разрешения на строительство.

Здесь не могу не отметить, что пока все в случае принятия законопроекта дождутся таких изменений только в 2022 году, "Киевгорстрой" сам давно выбрал для себя именно такой механизм – нотариальное заключение сделок предварительной купли-продажи. 

Именно поэтому мы как никто другой знаем, что ни один нотариус не оформит покупку квартиры в доме, где могут быть хоть какие-то проблемы с документацией.

Больше открытости

Еще одно нововведение, предлагаемое законопроектом – максимально увеличить объем информации, которую застройщик обязан предоставить инвестору. 

Речь как о само собой разумеющихся вещах – разрешительной и строительной документации, данных об участниках проекта – так и о более "закрытых" вопросах. Например, о финансовой отчетности заказчика строительства за последние два года.

Более того – среди прочего заказчик будет обязан разместить на своем веб-сайте информацию про бенефициарного собственника, ежемесячный отчет о ходе строительства (сегодня это делают немногие застройщики), информацию о проданных и непроданных площадях, стоимости квадратного метра (ее тоже пока открыто показывают не все). 

Тут, конечно, напрашивается вопрос, почему именно заказчик, который к самому процессу продажи и строительства может иметь весьма опосредованное отношение, но в целом смысл затеи понятен.

А что с недостроями?

Я перечислил только ключевые предложения, полный их перечень будет значительно шире. Но после его досконального изучения возникает вопрос – а как это поможет решить проблему возникновения недостроев? 

По сути, большинство нововведений законопроекта служат лишь одной цели – не дать начать ни одного изначально проблемного строительного проекта. 

Но мы-то все прекрасно знаем, что проблемы могут возникать и у вполне добросовестных застройщиков. 

И причиной остановки может стать и глобальный кризис, и банальный недостаток финансов у отдельно взятой компании, и затяжные судебные разбирательства. Как же быть в таких случаях? Увы, полного ответа законопроект не дает.

Например, предлагается довольно правильный шаг – страхование гражданско-правовой ответственности заказчика строительства. Но, во-первых, оно необязательно, во-вторых, касается только срыва сроков принятия в эксплуатацию уже достроенного дома. 

Дальше – законопроект обязывает создавать так называемую "гарантийную часть" недвижимости. При условии страхования она составит 10% площади, без страховки 13%. 

Эту часть нельзя будет продавать до ввода в эксплуатацию, и финансироваться ее постройка может только собственными или заемными средствами застройщика. 

Именно эта часть, а также другие непроданные площади как раз и станут подушкой безопасности при возможной остановке строительства из-за отсутствия денег. Вот только всегда ли этого хватит для достройки – вопрос риторический. 

Не говоря уже о том, будет ли кто-то вообще покупать недвижимость в потенциальном недострое. А если денег на достройку не хватит, отдуваться как обычно придется самим инвесторам.

Приведу пример на условном проекте "Укрбуда". Допустим, "Киевгорстрой" получил от него дом на стадии готовности в 65%. При этом продано в нем 95% площадей. Добавим 13% гарантийной части, получим 18% площадей для продажи. 

Можно ли за 18% потенциально вырученных денег построить 35% дома? Разве только если заложить около 100% маржи, но по такой цене квартиру, само собой, никто не купит. 

К слову, именно поэтому мы согласились принимать объекты "Укрбуда" только комплексно: есть у него и такие "минусовые" ЖК, достраивать которые придется за счет прибыли после завершения объектов с положительным балансом.

Теоретически законопроект предлагает инвесторам недостроя и другой путь – продать весь дом на аукционе и таким образом вернуть свои деньги. 

Здесь опять же напрашивается вопрос соответствия вложений и полученных денег, но есть и более серьезная проблема. Сделать это можно только после начала санации и признания банкротом заказчика строительства. 

Не девелопера, а именно заказчика. Который зачастую просто владеет землей и в большинстве случаев дальше оформления документов в процесс не влезает.

Снова вернемся к примеру "Укрбуда". Заказчики строительства всех взятых нами его объектов вполне здравствуют и проблем не испытывают. 

А возможность признания банкротом, например, министерства обороны или министерства внутренних дел и вовсе выглядит как неудачная шутка. 

То есть без "Киевгорстроя" даже с новым законом инвесторы в такой ситуации вынуждены бы были продолжать ждать свои квартиры без каких-либо перспектив.

Что станет сложнее

Печальнее всего, что некоторые из предложений, наоборот, грозят усугубить ситуацию и несут риск возникновения недостроев из-за мелочей. 

В первую очередь это необходимость согласовывать проектные изменения с покупателями. 

Тут важно отметить, что любые изменения в проект вносятся не просто так, в процессе строительства часто появляются какие-то "подводные камни" – более сложная геология или какой-то недочет проектанта. Изменения проекта зачастую призваны решать эти проблемы.

А теперь загибаем пальцы. Изменение планировки и площади жилья или мест общего пользования, этажности, назначения технических и вспомогательных помещений – все эти и некоторые другие вопросы должны согласовываться с инвесторами. 

Если вы хоть раз пытались добиться единогласного решения от разрозненной группы людей, то у вас есть представление о том, насколько невелики шансы на успех. 

Если найдется хоть один, кто по каким-то своим соображениям будет категорически против, в отдельных случаях останется только судиться в попытках разорвать с ним договор. 

А тем временем это ставит под удар всю дальнейшую перспективу завершения строительства, срывает сроки и т.д.

Неужели все так плохо?

Конечно же, нет. Нужно учитывать, что пока это только первая редакция законопроекта и очевидно, что до вынесения на голосование ему предстоит пройти через множество правок и замечаний. 

Кроме того, не стоит исключать, что более подробно вопрос недостроев может регулироваться другими законопроектами. Главное, чтобы все эти инициативы в итоге были четко согласованы между собой.

Так или иначе, один тот факт, что вопрос недостроев понемногу сдвигается с места, уже вселяет определенные надежды. 

Да, на старте все точно не будет идеально, но главное начать, перейти наконец от долгих лет болтовни к реальным шагам. И да, ждать этого старта тоже придется немало: большинство положений законопроекта о защите инвесторов после возможного принятия заработает только в 2022 году. 

Так что до тех пор, чтобы не нарваться на недострой, рекомендую придерживаться традиционных правил: доверять только проверенным и надежным застройщикам с опытом и репутацией.