Під час карантину дах над головою є буквально питанням життя та смерті. Його наявність та якість впливають на здатність залишатись здоровими, реалізувати право на освіту, працювати, виховувати дітей та почуватись у безпеці. 

Попри заклики "сидіть вдома!", українська влада не зробила нічого, аби гарантувати, що цей дім буде у всіх.

Як показало комплексне дослідження CEDOS, державна житлова політика в Україні і до пандемії та карантину не гарантувала право на житло для всіх, була економічно неефективною і соціально несправедливою. 

На жаль, під час пандемії та карантину недоліки житлової політики не були враховані, що негативно вплинуло на право людей на житло та інші права людини.

Наявність житла і можливість там самоізолюватись – один із найпростіших та найдієвіших засобів подолання пандемії. 

Органи влади різних країн, попри відмінності в системах забезпечення житлом, вживали заходи для гарантування права на житло для всіх. 

Для власниць/-ків – зниження або скасування плати за послуги, для іпотечних позичальниць/-ків – кредитні канікули від банків, для орендарок/-ів – автоматичне продовження терміну дії договорів і субсидії та пільги щодо орендної плати. 

В умовах обмеження руху людей готельні номери і житловий фонд із сектору короткострокової оренди використовувались для розміщення медперсоналу, бездомних, жертв домашнього насильства тощо.

Спеціальна доповідачка ООН з питань права на житло Лейлані Фарха у своєму зверненні до урядів зробила чітку заяву: "потрібно заборонити виселення будь-кого з будь-яких причин до кінця карантину та на певний період опісля". 

Ці виселення стосуються нездатності вносити платежі за іпотекою, орендну плату, житлово-комунальні послуги. 

Вона також закликала "заморозити" ціну на оренду та автоматично продовжити дію договорів, якщо ті закінчувались в період карантину або безпосередньо після нього.

Мораторій на виселення передбачав відтермінування розгляду в судах справ про виселення на період карантину та певний період після його закінчення.

Що було зроблено в Україні?

Вже за кілька днів після оголошення карантину було призупинено іпотечні платежі, скасовано нарахування штрафів за несвоєчасну оплату комунальних послуг, заборонено відключати їх та примусово виселяти за їх несвоєчасну сплату. 

Уряд також заборонив позбавляти людей субсидій і спростив їх отримання для тих, хто втратили роботу через карантин. 

Понад 3 мільйонам сімей автоматично перепризначили субсидії під час карантину, а соціальні норми для користування житлово-комунальними послугами за субсидіями були збільшені на 50%.

Пандемія та карантин, однак, не змінили підходів та уявлень про те, які заходи могли б пом’якшити вже наявні нерівності й захистити права вразливих груп. 

Система соціальної допомоги та заходи з подолання наслідків коронавірусу у сфері житла були спрямовані на допомогу лише людям, у яких вже є житло у приватній власності. 

Натомість ті, хто орендували чи не мали даху над головою, не отримали жодної підтримки від держави.

"Невидимий" сектор оренди

Сфера оренди житла в Україні вважається "тіньовим" сектором і, попри заяви про те, що в цьому секторі будуть встановлені "чіткі та справедливі правила", житлова політика систематично не враховує цей сектор та інтереси орендарів. 

За даними CEDOS, орендарі можуть становити близько 15-20% населення великих міст. До цієї категорії частіше належать молоді люди і мігранти, у тому числі внутрішньо переміщені особи, які є також більш соціально вразливими.

За даними Info Sapiens, 38% опитаних зазнали зменшення регулярного доходу у перший місяць карантину, у березні 2020 року. 

Люди, які орендують житло, вже платять високу частку свого доходу – майже половині з них доводиться економити, щоби вистачало грошей на оплату оренди. 

Для тих, хто орендує житло, втрата навіть частини доходу означала ризик втратити дах над головою. 

Оскільки сектор оренди вважається неформальним, сторони часто не знають своїх прав та обов’язків. 

Наприклад, існують помилкові уявлення про дієвість договору – начебто він не дійсний без нотаріального посвідчення, хоча стаття 811 Цивільного кодексу України чітко встановлює, що воно потрібне лише для договорів оренди з викупом. 

Або що несплата орендодавцем податку з доходів від оренди якимось чином також робить такий договір недійсним. Сторони також не використовують договір як предмет судових справ, адже не вірять у його дієвість. 

Хоча стаття 47 Конституції України чітко зазначає, що ніхто не може бути позбавлений житла інакше як за рішенням суду.

В соціальних мережах та медіа тема оренди під час карантину висвітлювали здебільшого як питання "моралі": рішення "піти назустріч" проханням про зниження плати висвітлювались як благородні вчинки, а виселення – зі співчуттям та жалем. 

За результатами нашого опитування, майже третина тих, хто орендує, не могли сказати, що мають хороші стосунки з людьми, в яких орендують – заклики "спробувати домовитись" у таких випадках очевидно були малодієвими.

В окремих матеріалах у медіа з’являлись юридичні коментарі щодо можливості передомовитись щодо термінів та вартості оренди, але головні повідомлення мали та мають виходити від Мінрегіону – відповідального за житлову політику органу влади.

Натомість люди, які орендують, опинилися сам на сам з проблемою можливої втрати доходу та житла, а органи влади не прокомунікували й не нагадали сторонам їхні права та обов’язки.

Аналіз прийнятих та не прийнятих рішень у період карантину показує прогалини, які потрібно усунути не лише через небезпеку нової хвилі пандемії та посилення карантину, а й для формування ефективної та справедливої житлової політики, яка гарантуватиме дах над головою для всіх. 

Якою мала б бути реакція влади

Мінрегіону як відповідальному за житлову політику органу влади потрібно терміново провести інформаційну кампанію щодо прав та обов’язків у секторі оренди. 

Потрібно також розробити та прийняти механізм накладання мораторію на виселення під час карантину через відстрочення розгляду судових справ щодо розірвання договорів оренди житла.

Питання реформування державної житлової політики давно назріло, але в структурі Міністерства ще так і не створено директорат житлової політики. 

Його поява та наповнення мають стати початком роботи нових редакцій Концепції державної житлової політики та Житлового кодексу.

Міжнародний досвід показує, що сектор оренди є дієвим механізмом гарантування права на житло. 

Україні терміново потрібна політика щодо цього сектору з моніторингом її результатів та даних щодо забезпечення житлом. Будь-які розмови про "сірість" ринку, його "неформальність" та відсутність регулювання – це шлях до посилення класу рантьє та порушення права людини на житло та інші права людини.

Колонка написана в межах "Ініціативи з розвитку аналітичних центрів в Україні", яку виконує Міжнародний фонд "Відродження" у партнерстві з Ініціативою відкритого суспільства для Європи (OSIFE) за фінансової підтримки Embassy of Sweden in Kyiv, на основі аналізу впливу пандемії на житлову сферу, який здійснено аналітичним центром CEDOS за підтримки проєкту "Права людини для України", який впроваджується Програмою розвитку ООН в Україні та фінансується Міністерством закордонних справ Данії.