Швидко, дешево, Prozorro

Ринок оренди нерухомості України невдовзі суттєво зросте за рахунок об’єктів державної власності. 

Виробничі, складські та офісні приміщення, загальною площею близько 2,5 млн кв. метрів, стануть доступними для потенційних орендарів в усіх регіонах України.

Крутість цієї новини складно оцінити, якщо не знати, як з прийняттям нового законодавства змінились механізми оренди державної власності. Спойлер: на краще.

Сайт Фонду держмайна поповнився повним переліком об’єктів держвласності, що будуть передані в оренду через аукціон. Усього їх 4262, загальна площа – близько 2,5 млн кв метрів.

Оприлюднення цього переліку — це новий Закон України "Про оренду державного та комунального майна" в дії. 

Ті об’єкти, що на 1 лютого 2020 року вважалися вакантними, будуть передані в оренду на електронних аукціонах.

Тепер процедура оренди держмайна буде максимально простою, — через всеукраїнську онлайн-платформу Prozorro.Продажі. 

А тут вже механізм продумано таким чином, щоб гарантувати широкий доступ усіх потенційних орендарів до бажаного об’єкту із переліку та встановити справедливу ціну за нього.

Гадаю, дати адекватну оцінку змінам, що супроводжуватимуть оновлений механізм оренди держмайна, можна тільки у його порівнянні з колишніми практиками.

Раніше в органів управління, які приймають рішення щодо здачі майна в оренду, стимулів нарощувати кількість таких рішень було небагато. 

Бо кого ж стимулює додаткова робота, коли ти навіть не є стороною договору оренди, а стороною є Фонд держмайна? 

Набагато легшим шляхом видавалося здати об’єкт в оренду "на темну", або ж і не здавати зовсім. 

Тепер ситуація змінюється: балансоутримувач має право виступати стороною договору, захищати свої інтереси в разі його порушення орендарем, в перспективі – зможе передавати в оренду закріплене за ним майно без участі Фонду держмайна. 

Більше самостійності – більше відповідальності – більше ефективності.

Закон "Про оренду", що набрав чинності 1 лютого 2020 року, приніс чимало новацій в правила оренди. Вони мають неабияк полегшити життя орендодавцям (державі, в нашому випадку) та орендарям. Зупинюсь на деяких з них детальніше.

Якщо раніше попит на вакантне майно треба було шукати, публікуючи численні оголошення в друкованих ЗМІ та на сайтах орендодавців, то тепер із цим покінчено: усі об’єкти, готові до здачі в оренду, дбайливо зібрані на єдиній загальнонаціональній онлайн-платформі ProZorro.Продажі. 

Це такий собі OLX для орендарів, де є все.

Правила електронного аукціону передбачають анонімність нового орендаря об’єкта державної власності аж до моменту оприлюднення торговою системою його імені в електронному протоколі результатів аукціону.

Йде в минуле практика, коли посадові особи в процесі вивчення попиту на об’єкт знали усіх потенційних орендарів, що створювало простір для "ручного керування" результатами конкурсів з визначенням переможців ще до їх старту.

З конкурсами на право оренди майна покінчено. З конкурсними комісіями у складі чиновників Держмайна, міністерств та відомств – також. 

Комісії підлягають ліквідації. Тепер тільки аукціони. Більше ніяких перевірок документів від потенційних орендарів на "повноту та правильність", ніяких ручних рішень про допущення чи недопуск їх до участі в аукціоні. 

Електронна система ProZorro.Продажі вимагає завантаження електронних копій документів для участі в аукціоні в особистому кабінеті, не більше. 

За умови виконання нескладних вимог – жодних перепон для участі в аукціоні на право оренди державного або комунального майна.

Процедура отримання майна поза аукціоном ускладнюється. З моменту набрання чинності Закону, усі потенційні орендарі, що мали право на позаконкурсне отримання майна в оренду, мають пересвідчитися, що відповідають вичерпному переліку нових вимог.

Змінюється процедура визначення ринкової вартості майна, яке планується до передачі в оренду. 

Діють прості правила: якщо залишкова балансова вартість майна перевищує 10% його первісної вартості, майно виставляється на аукціон за такою залишковою вартістю.

Ринкову вартість визначить баланс попиту на це майно з боку потенційних орендарів. Якщо ж залишкова вартість майна є меншою, ніж 10% його первісної вартості, обов’язок з переоцінки такого майна покладається на балансоутримувача.

У більшості випадків, переможець аукціону може використовувати майно за будь-яким не забороненим законодавством цільовим призначенням на власний розсуд. 

Якщо майно не має освітнього, медичного, соціально-культурного або спортивного призначення, то посадовці не зможуть обмежувати цільові призначення, за якими підприємці можуть використовувати його.

 Мінімальний строк оренди державного або комунального майна складатиме 5 років. 

При цьому, якщо договір оренди строком на 5 років або менше укладено за наслідками проведення аукціону в Prozorro.Продажі, такий договір не підлягатиме нотаріальному посвідченню.

Одразу після Закону "Про оренду", Кабінет Міністрів ухвалив Порядок передачі в оренду державного і комунального майна, що деталізує положення Закону та власне встановлює нові правила оренди для чинних та потенційних орендарів.

Порядок передбачає захист інвестованих коштів орендарів при продовженні договору на аукціоні: зменшення орендної плати на 50 відсотків на строк, не більше шести місяців, один раз протягом строку оренди для тих, хто інвестував у ремонт об’єкта, не більше 24 місяців – якщо мова йде про реставрацію. 

Він також регламентує переважне право чинного орендаря взяти в оренду об’єкт за ціною, сформованою за підсумками аукціону.

Цим же Порядком надане право на суборенду за умови згоди орендодавця, наданої в оголошенні про передачу об’єкта в оренду в електронній торговельній системі. 

Також передбачена зрозуміліша процедура передачі майна в оренду без аукціону пільговим категоріям орендарів. 

А ще — можливостей зловживати при внесенні змін до чинних договорів оренди стане менше: тепер не вийде приплюсувати до орендованого майна додаткові площі, що могли би бути предметом окремого договору (окрім зміни площі у визначених Порядком випадках), або ж змінити цільове призначення орендованого майна на комерційне поза рамками визначеного Фондом держмайна переліком.

Нова законодавча база передбачає створення нової процедурної реальності на ринку оренди об’єктів держмайна. 

До старту оренди за новими правилами – відстань довжиною в прийняття Примірного договору оренди державного майна. Зараз він чекає на затвердження Кабінетом Міністрів. Одразу ж після урядового рішення 2,5 млн кв метрів, про які я згадував на початку публікації, будуть доступними до здачі в оренду.

Наразі потенційні орендарі вже мають змогу придивлятися та прицінюватися до бажаних об’єктів. Вже скоро ці об’єкти перейдуть до них у користування за ціною, конкурентність якої випробувана аукціоном.