Детальна генеральна забудова, або Два кола пекла

Основою системного та ефективного розвитку кожного міста є його генеральний план. Для столиці України цей документ теж має фундаментальне значення.

Чинний генеральний план міста розроблявся на межі 2000-х років, а був затверджений в далекому 2002 році.

На той момент ніхто навіть уявити не міг, що за ним місто житиме так довго.

Звісно, сучасна урбаністика не може жити за принципами, закладеними 20 років тому, тим паче, що зміст і якість цього документа не ідеальні.

Генеральний план – це суспільний договір між громадою, бізнесом і державою щодо розвитку населеного пункту на десятки років вперед.

Зараз готується до громадського обговорення проєкт нового генерального плану Києва. Слухання обіцяють провести після зняття карантинних обмежень.

Звісно, багато хто з підприємців (мова йде не лише про забудовників), власників чи орендарів нерухомості та землекористувачів покладають на нього значні сподівання, та чи вирішить він їх проблеми?

Наміри щодо забудови та реконструкції нерухомості повинні відповідати містобудівній документації і цільовому призначенню ділянок. Однак власники часто не можуть використати їх через застарілу містобудівну документацію.

Новий документ покликаний вирішити частину урбаністичних проблем столиці шляхом зменшення територій промислового призначення і їх заміну житловими або громадськими центрами та зеленими зонами.

Багато власників нерухомості доклали значні зусилля, аби бути почутими при розробці цього документа, і вже запланували редевелопмент своєї нерухомості та землі після затвердження проєкту нового генплану. Утім, не все так просто.

Якщо містобудівна ініціатива врахована в новому генплані, це чудово. Проте на заваді оновленню міста та реалізації планів стоятиме стаття 24 закону "Про регулювання містобудівної діяльності". Вона накладає мораторій на зміну цільового призначення ділянки без наявності детального плану території (ДПТ).

До затвердження детальних планів територій там, де новий генеральний план докорінно змінить функціонал району, ще далеко. Тобто навіть якщо власнику чи орендарю земельної ділянки вдасться відстояти свої містобудівні наміри в новому генеральному плані, для них нічого кардинально не зміниться.

Вони лише перейдуть на "новий етап" відстоювання своїх інтересів у містобудівній документації – детальному плані території. Якщо ж новий документ не відповідатиме їхнім намірам, рекомендую заявити про це під час проведення офіційної процедури громадських слухань.

Звісно, малоймовірно, що до них прислухаються, проте це дозволить оскаржити рішення щодо їх майна в суді з обґрунтуванням порушеного права та інтересу.

Хай там як, але після затвердження генерального плану необхідно готуватися до нового випробування у вигляді розробки детального плану території.

Як показує практика, довести факт порушення прав власника затвердженням містобудівної документації вкрай важко. Отже, доведеться докласти чималих зусиль, аби наміри власників були враховані до моменту її затвердження.

З 2011 року у Києві затверджено 34 ДПТ, 18 з яких були оскаржені в судах, деякі навіть неодноразово. Основною підставою для їх оскарження було порушення інтересів власників чи орендарів нерухомості в межах відповідних ДПТ.

Друга за популярністю підстава для оскарження рішень про затвердження ДПТ – невідповідність положень детального плану території генплану міста, тоді як ДПТ повинні уточнювати положення генплану, а не суперечити йому.

Однак останнім часом прогресивні урбаністи винайшли термін "поліфункціональність території", і судова практика в більшості випадків заплющує очі на такі невідповідності та суперечності містобудівної документації. У майбутньому ситуація може змінитися, тому докладати зусиль для врахування інтересів власників у генплані вкрай важливо.

З 18 оскаржених ДПТ в місті п'ять судових процесів завершилися відмовою у задоволенні позовних вимог позивачів, 13 процесів ще тривають. Аналізуючи рішення першої та апеляційної інстанцій в рамках цих справ, можна зазначити, що перспективи позивачів завершити їх на свою користь досить сумнівні.

У Києві не було жодного вдалого судового процесу щодо оскарження рішень, якими затверджені ДПТ. В інших населених пунктах ситуація відмінна.

Зважаючи на це, можна упевнено сказати, що навіть у разі врахування інтересів власників ділянок в проєкті генплану не варто чекати від нього остаточного вирішення проблем.

Потрібно готуватися до нового кола відстоювання власних ініціатив у містобудівній документації наступного рівня – детальному плані території, яке, як показує практика столиці, може тривати роками.