За крок до продажу землі

Відкриття ринку сільгоспземель – це один із останніх кроків земельної реформи в Україні. Безальтернативність цього кроку підтверджена рішенням Європейського суду з прав людини від травня 2018 р.

Мораторій з продажу сільгоспземель в Україні є порушенням права приватної власності 7 млн осіб – власників паїв.

Якщо взяти до уваги той факт, що ці власники є переважно люди похилого віку, мешкають у селі, не мають доступу до повноцінної юридичної підтримки та не є обізнаними про свої права, то мораторії має всі ознаки дискримінації цих власників з боку держави.

Прийняття Верховною Радою законопроекту про обіг земель у першому читанні 13 листопада 2019 року є стратегічним кроком для подолання цієї дискримінації, який так і не змогла зробити парламент попереднього скликання.

Це рішення переводить дискусію від питання продовжити мораторій чи ні до більш конструктивної дискусії про те, як саме має виглядати ринок землі.

Саме щодо цього питання думки в суспільстві та парламенті розійшлися.

По-перше, варто відзначити, що прийнятий законопроект є вкрай недосконалим і з економічної і з політичної точки зору. Але цей законопроект прийнято і він перевів дискусію на новий рівень.

По-друге, для того, щоб вдосконалювати законопроект між першим і другим читанням варто чітко розуміти, чиї інтереси захищає поточний законопроект.

Земля не є звичайним ресурсом. Вона може виконувати декілька функцій. Це і засіб виробництва. І актив для накопичення і збереження статків. І подушка безпеки (особливо для малозабезпечених сільських мешканців). І джерело надходжень для місцевих бюджетів та власників. І предмет застави для залучення обігових коштів та довгострокових інвестицій.

[BANNER1]Мораторій не давав повноцінно реалізовувати жодну з цих функцій.

Крім того, використання земельних ділянок одним власником чи сільгоспвиробником має вплив на права та властивості суміжних ділянок – так звана екстерналія. Тому обіг земель потребує особливого регулювання.

Коло зацікавлених осіб щодо сільгоспземель, окрім власників та орендарів, включає органи влади, інвестиційні фонди, землевпорядні організації, банки. Дуже часто інтереси цих сторін діаметрально відрізняються.

Якщо з орендарями та власниками все зрозуміло, то інтереси інвестиційних фондів спрямовані виключно на отримання прибутку на перепродажу (який міг би залишитися або у власника або у виробника) та виведення коштів із сільської місцевості.

Такими операціями зацікавлені займатися як спеціалізовані фонди, так і приватні особи та компанії, для яких це не є основним напрямом діяльності (сільгоспвиробники, землевпорядники).

Законопроект №2178-10, який прийняла Верховна Рада на попередньому тижні, фактично надає монополію для спекулятивних (інвестиційних) операцій приватним особам та поточним великим орендарям, які мають доступ до іноземного капіталу та переважне право на придбання землі.

Частково від цього законопроекту виграють власники (особливо ті, хто утримається від продажу) та органи місцевого самоврядування (як через збільшення надходжень до бюджету, так і за рахунок можливостей посередництва у спекулятивних операціях).

Наскільки виграє від такого підходу економіка України та загальне населення – це риторичне питання.

Більш збалансований підхід (з точки зору розподілу вигід між зацікавленими сторонами) полягає у забезпеченні рівних можливостей на ринку землі для всіх сторін.

Для цього до другого читання законопроект має включити такі запобіжники:

1. На час перехідного періоду (3–5 років) має бути встановлена мінімальна ціна продажу на рівні нормативної оцінки – це захистить і власника, і місцеві громади;

[BANNER2]2. На час перехідного періоду (3–5 років) має бути встановлено мито на перепродаж земель (крім заставного майна) на рівні на приклад 50% від нормативної оцінки;

3. На час перехідного періоду (3–5 років) має бути встановлено обмеження щодо максимальної кількості земель, що набувається у власність (на приклад 200–500 га). Це обмеження не має стосуватися банків;

4. Банки мають мати право отримувати предмет застави у власність із обов’язковим відчуженням через електронні аукціони;

5. Ціни купівлі/продажу та оренди мають фіксуватися у реєстрі прав, а інформація про рівень цін має регулярно оприлюднюватися;

6. Права власності та оренди земель мають реєструватися виключно за умов наявності повної інформації про кінцевого бенефіціара юридичної особи, а у разі порушення умов обігу земля підлягає відчуженню через електронні аукціони;

7. Обмеження по концентрації мають розповсюджуватися не тільки на право власності, але й на оренду (тобто жодна юридична особа не може контролювати більше встановленого відсотка земель через відносини власності та оренди).

Зазначені умови обігу є мінімально необхідним для балансування інтересів широкого кола зацікавлених сторін, створення рівних умов для конкуренції на ринку земель та розвитку сільської місцевості.