Інвестиції в стресові активи: як вигідно вкласти кошти

Сьогодні в Україні є сотні стресових активів, які через невирішені юридичні проблеми є істотно недооціненими.

Якщо придбати такий актив, очистити від стресовості та продати за ринковою ціною, проект може виявитися доволі прибутковим.

Інвестиції в стресові активи – поняття відносно нове для українського ринку.

Ця сфера привернула увагу інвесторів лише кілька років тому. Йдеться, у першу чергу, про придбання майна підприємств банкрутів або прав на проблемні кредити банків.

Наприкінці квітня 2019 року Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО) опублікував списки всіх боржників збанкрутілих банків.

Загальний борг становить близько 200 млрд грн. А кількома місяцями раніше, 24 січня, ФГВФО продав через систему Prozorro найбільший за свою історію пул проблемних кредитів балансовою вартістю близько 8 млрд грн.

Зауважу, що на Заході торгівля стресовими боргами – ціла індустрія.

Досвід розвинених країн говорить про те, що інвестиції у стресові активи розглядаються інвесторами як набагато рентабельніші, ніж вкладення, наприклад, у стартапи.

Для аналізу потенційної прибутковості проекту необхідно враховувати цілу сукупність суб’єктивних факторів, які можуть суттєво відрізнятися залежно від стресового активу, однак досвід показує, що коефіцієнт прибутковості у цій сфері досягає 40% і більше.

В Україні ця практика ще не має напрацьованих стандартів.

Власники стресових активів розуміють, що їхні "проблемні" підприємства чи забудови можуть бути очищеними і відтак цікавими, але ще не вміють структурувати відносини з інвесторами так, щоб це було зрозуміло, прозоро й переконливо.

А інвестори, у свою чергу, з великою обережністю дивляться у бік стресових активів, вважаючи їх занадто ризикованими чи непривабливими для інвестування.

Утім, із грамотним юридичним супроводом такі проекти мають усі шанси на те, щоб бути успішними — і вигідними для обох сторін.

Шість кроків для інвестування в стресовий актив

У портфелі нашої фірми за останні роки з’явився цілий ряд успішних проектів з інвестування у юридично проблемні активи.

Проаналізувавши свій досвід, ми вивели для інвесторів покрокову стратегію, як робити це грамотно й з мінімальним стресом.

Крок №1. Якщо вас цікавить певний стресовий актив, для початку потрібно оцінити його потенціал для конкретної цільової галузі.

Необхідно сформувати бачення, яким гравцям ринку актив буде цікавий після очистки. Наприклад, ви бачите виробниче приміщення і розумієте, що в майбутньому його можна буде продати під машинобудування чи виробництво комбікормів.

Крок №2. Провести аудит проекту і оцінити його ризики.

Юристи з досвідом у сфері стресових активів одразу зрозуміють, у чому полягають юридичні проблеми активу і головне — як їх ефективно вирішити (і скільки ресурсів піде на очищення).

Дуже важливо, щоб при оцінці активу юристи шукали шляхів його збереження в робочому стані, а не лише задоволення амбіцій інвестора отримати його за мінімальною ціною або в якомога стисліші строки.

За результатами оцінки інвестор зможе сформувати для себе розуміння, чи варто братися за актив, чи ні.

Крок №3. Розробити стратегію юридичної очистки стресового активу.

Стратегія — це послідовність юридичних кроків, необхідних для зняття проблемних питань з активу — заборгованостей, іпотек, конфліктів між співвласниками чи партнерами по бізнесу тощо.

З нашого досвіду, попередня розробка стратегії (замість рухатися "по ситуації") допомагає інвесторам зекономити  багато часу та ресурсів, а найголовніше —  дає спільне розуміння проекту для усіх учасників.

Як наслідок, їхні зусилля будуть скеровані в одному напрямку. А вже на підставі стратегії прийняти остаточне рішення про інвестицію.

Крок №4. Безпосередньо інвестування та втілення стратегії.

На цьому етапі інвестору корисно визначити порядок взаємодії з тими, хто цим проектом управляє: установити формат звітування, проговорити "червоні прапорці" — події або ситуації, при яких інвестора відразу мусять інформувати, що в проекті щось сталося або з’явилася проблема чи можливість.

Відтак дуже важливо довірити виконання проекту фірмі, яка має реальний  досвід: може показати свіжі кейси чи успішно очищені та діючі об’єкти.

Для прикладу, велика національна мережа супермаркетів зацікавилася об’єктом у Харкові, який виявився стресовим.

Юристи нашої фірми після місяців скрупульозної праці та десятків судових слухань очистили цей актив від стресовості, і ритейлер зайшов у приміщення, від чого виграла не тільки мережа, інвестори і власник прав на стресовий актив, а й місцева інфраструктура.

Крок №5. На фініші проекту є кілька завдань.

Перше — прийняти результати від тих, хто проводив юридичну очистку; друге — правильно структурувати актив, тобто підібрати йому потрібну корпоративну структуру (цим теж займаються юристи); і третє — підбити підсумки проекту та надати зворотний зв’язок: чи все пройшло згідно розробленої стратегії, що було не так, які виникли проблеми і що варто врахувати надалі.

Крок №6. Логічне завершення проекту — продати актив і отримати прибуток.

Є й інші варіанти: продовжити вкладати гроші і розвивати актив (якщо він цікавий самому інвестору) або зайти з ним у спільний бізнес із іншими зацікавленими гравцями.

У нашому портфелі є кейс, коли після очищення птахофабрики у Дніпропетровській області інвестори об’єднали зусилля з місцевими підприємцями, і тепер цей спільний бізнес вирощує курятину і реалізує її у роздрібних мережах області.

Стресові активи — дуже цікава сфера для інвестування в Україні. Їхня перевага в ціні, яка зазвичай є значно нижчою за ринкову.

З недоліків — сьогодні мало хто здатен професійно оцінити потенціал цих активів і провести таку юридичну очистку, яка дасть тривалі результати.

Утім, від повернення стресових активів до повноцінної діяльності виграють не тільки їхні власники та інвестори, а й економіка України, яка ревіталізується із кожним відновленим та поверненим у відкритий обіг юридично проблемним активом.