Передали на місця? Три проблеми з землею для ОТГ

За рік 646 громад отримали майже 1,5 млн гектарів землі у рамках загальної децентралізації влади, головною метою якою було дати селищним громадам інструменти для власного утримання.

Процес передачі землі сільськогосподарського призначення поза межами населених пунктів у комунальну власність об’єднаних територіальних громад стартував у лютому 2018 року.

Підставою було розпорядження уряду, але жодним іншим чином цей процес на законодавчому рівні не було закріплено.

Жоден з законопроектів, які виносилися на розгляд Верховної Ради, так і не було прийнято.

Наразі земля, фактично, знаходиться під контролем Держгеокадастру. Більше того, сам процес має велику кількість прогалин, а державні органи на місцях намагаються маніпулювати їм.

У теорії передача та подальше використання цих земель надають ОТГ великий фінансовий ресурс, створюють можливості для розвитку.

На практиці громади стикаються з великою кількістю проблем та обмежень. Питання можуть стосуватися процесу передачі земель, їх статусу, меж, оподаткування, можливостей використання тощо.

Процес передачі земель

Сам процес передачі земель сільськогосподарського призначення складається з кількох основних етапів:

1. Проведення інвентаризації всіх або частини земель у межах громади.

2. Орган місцевого самоврядування (ОМС) ініціює процес передачі земельних ділянок.

3. Держгеокадастр розробляє необхідну документацію з землеустрою.

4. Держгеокадастр приймає наказ про передачу земель.

5. Орган місцевого самоврядування приймає рішення про прийняття цих земель у комунальну власність.

6. ОМС та Держгеокадастр підписують акт приймання передачі земельних ділянок.

7. ОМС реєструє право власності територіальної громади на такі земельні ділянки.

[BANNER1]Проблеми, з якими стикаються громади

На сьогодні більшість громад в Україні мають переважно сільськогосподарське спрямування.

Лише в деяких з них знаходяться промислові об’єкти, що становлять основне джерело надходжень до місцевого бюджету.

Тож ці землі мають допомогти перенаправити велику частину фінансових ресурсів від держави на місця.

Перш за все громади зможуть отримувати гроші від земельного податку та орендної плати за землю.

У 2018 році плата за землю складала більше 13% від загальних доходів бюджетів ОТГ. Повна передача земель сільськогосподарського призначення у власність громади в теорії може значно збільшити  цей відсоток.

Ідея передачі земель, розроблений механізм, вигоди сьогодні і в майбутньому видаються досить логічними і послідовними.

Але в реальності громади стикаються з цілим спектром проблем, якими не можна нехтувати.

Перша та найсуттєвіша проблема - інвентаризація земель.

Так, в нас є наказ Держгеокадастру, згідно з яким саме цей орган має провести ці роботи. В реальності цього не достатньо.

Проведення всього спектру землевпорядних робіт потребує великих фінансових вливань, яких у більшості громад банально нема.

Зважаючи на це, USAID ще в лютому 2018 року пропонували проводити інвентаризацію земель по частинах. Це б дозволило громадам вирішувати це питання поступово.

Але, наприклад, в Держгеокадастрі відсутня інформація по більш ніж 20% земель. Документи на землю зберігаються здебільшого в паперовому вигляді, а якісного електронного реєстру взагалі не існує.

Більше того, основний масив зберігається в районних управліннях земельних ресурсів. Яскравим є приклад Чкалівської ОТГ в Харківській області. Держгеокадастр пропонував передати у власність громади 1155,7 гектарів земель.

Проведення інвентаризації з боку громади показало значно більші цифри. Як наслідок у комунальну власність громади було передано 3800 гектарів.

Тобто громада змогла відстояти в 3! рази більше земель, ніж нарахував державний орган. Фактично громади не можуть ані провести особисто цей процес інвентаризація, ані прослідкувати за діяльністю Держгеокадастру, який передає дані ОТГ.

[BANNER2]Друга проблема - помилки у формуванні земельних ділянок.

Дуже часто і громада, і орендарі, і інші учасники земельних відносин стикаються з ситуацією, коли земельні ділянки сформовані з помилками, що потім унеможливлює реєстрацію права власності.

У результаті площа та межі великої кількості земельних ділянок не співпадають з даними у документах.

Іншим проявом цієї проблеми є їх накладення на суміжні території.

Як наслідок від цього страждають усі. Громада не отримує гроші за використання землі. Більше того, ОТГ не має повної картини наявних земель, на яких вона може реалізовувати власні проекти або запрошувати інвесторів.

Мешканці не знають, що конкретно їм належить. А орендарі землі, навіть намагаючись діяти згідно з законом, можуть порушувати його, навіть не знаючи про це. Проведення діяльності на землях, що їм не належать, несе негативні наслідки.

Третя проблема - більшість земель вже передана в користування.

Передача земель у власність громади має створити можливість розпоряджатися землею на свій власний розсуд та отримувати від цього зиски.

Але це все не стосуватиметься земель, що вже були передані у користування. Як наслідок громада лише в теорії отримує великий ресурс, але жодним чином не може вплинути на нього.

Більше того, в разі передачі у власність громади вже орендованої ділянки, має бути отримана згода від орендаря.

Якщо цього не буде зроблено – громада нічого не отримає. Але й на цьому все не закінчується.

Після закінчення оренди, ділянки виставляються на аукціон, де перемагає той, хто зможе запропонувати найвищий відсоток орендної плати.

І найчастіше таким переможцем буде не місцевий фермер, а великий агрохолдинг, зареєстрований не на території громади.

Як наслідок податки сплачуватимуться за місцем реєстрації, а не до місцевого бюджету.

Урядовці та члени парламенту неодноразово висловлювались про те, що цьогоріч має бути прийнятий закон про ринок землі.

Оскільки його ще ніхто не бачив, тож, вірогідно, він ще у стадії розробки і може бути доопрацьований в тому числі з урахуванням інтересів ОТГ.

Якщо це буде зроблено, то це буде справді реформаторський крок, що наблизить села до справжнього самоврядування.