Модернізація житла: потреби українців і законодавчі реалії

У 1990-х роках і на початку 2000-х років люди не заощаджували газ та обігрівали домівки постійно увімкненими плитами.

Зараз у великих містах з'являється все більше новобудов, але їх частка все одно відносно мала порівняно з "хрущівками", "сталінками" і панельними будинками.

Враховуючи постійне зростання тарифів, від зими до зими проблема утеплення житла не втрачає актуальності.

Зараз близько 50% житлового фонду України потребує модернізації, а мешканці таких будинків у півтора-два рази переплачують за комунальні послуги.

Анонсований Мінрегіоном у серпні 2018 року законопроект замість чинного закону "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" хоч і має підводні камені, та все ж може спростити реконструкцію. У міністерстві впевнені, що проект опиниться у Верховній Раді до кінця 2018 року.

Наразі з великих програм щодо енергетичної модернізації діють лише так звані теплі кредити, які вирішують окремі проблеми. Також "теплі кредити" обмежені сумами, закладеними у держбюджет, або коштами від іноземних донорів.

Щоб зробити житло українців більш енергоефективним, варто проводити повну реконструкцію будівель з акцентом на покращенні їх властивостей із зберігання тепла. Якщо взимку за неутеплену трикімнатну "хрущівку" щомісяця необхідно віддавати по 2,5-3 тис грн, то після енергетичної модернізації — удвічі менше.

Джерела фінансування — гроші місцевих бюджетів або приватних інвесторів.

В Україні модернізації потребують 500 млн кв м житлового фонду з усього 1 млрд кв м. Реконструкція може включати не лише облицювання стін мінеральною ватою, а й перехід на інші джерела опалення замість централізованих котельних.

Це можуть бути газові котельні на один-два будинки з можливістю регулювати опалення у будинку і кожній квартирі, щоб платити максимально індивідуально.

У певних районах можуть з'являтися сміттєві заводи і кооперація між ними та житловими будинками для вироблення тепла. Нарешті, для деяких споруд і місцевостей найкращим варіантом може бути комбіноване опалення: природним газом, пелетами та іншими видами твердого палива.

Невисоку популярність цього підходу можна поясними певними законодавчими вимогами, які ускладнюють процедуру. Зараз для проведення реконструкції будинку навіть без виселення мешканців необхідно отримати згоду всіх власників.

Часто це неможливо через небажання і вигадані страхи окремих людей або банальну відсутність власників протягом тривалого часу. Як відомо, чимало квартир купуються як інвестиційний актив. Мешканці будинку можуть навіть не знати в обличчя деяких власників і не мати з ними зв'язку.

Мінрегіон говорить про 75% — саме стільки мешканців повинні будуть погодитися на проведення модернізації, щоб дати старт цьому процесу.

Цілком імовірно, що для певної частини будівель введуть і категорію зношеності. Тоді мова буде йти про залучення приватного капіталу для розселення мешканців і надання їм житла у нових комплексах. Звісно, це палиця з двома кінцями.

З одного боку, ми говоримо про важливий процес, адже "хрущівки" уже підходять до межі, коли їх ефективна експлуатація стане неможливою.

З іншого боку, цілком зрозумілі й ризики. Передусім — неотримання квартир після завершення будівництва. У цьому випадку новий закон повинен бути комплексним, інакше він створить набагато більше проблем, ніж вирішить.

На початку 1990-х років подібні реконструкції проводилися в Німеччині. Тоді вартість повної енергетичної модернізації старих панельних будинків становила 30% від ціни будівництва нового житла. З того часу німці уже багато разів повернули відповідні вкладення завдяки значній економії енергії.

Більше того, зараз в Німеччині на сайтах з оренди житла для кожної квартири прописується її рівень енергоспоживання, а також вартість "холодної" і "теплої" оренди. Для людей платежі за комунальні послуги стали важливим фактором, і неефективне житло просто неконкурентне на ринку.

Високі ціни на комунальні послуги в Україні формуються не лише тарифами, а й значними втратами енергії через неутеплені стіни та старі комунікації.

Саме тому держава повинна не лише щороку збільшувати витрати на субсидії та підвищувати тарифи, а й будувати систему, за якої енергетична модернізація багатоквартирних будинків стане реальністю, а не декларацією.