Як зареєструвати нерухомість

С 1 января 2013 года в Украине стартовала регистрационная реформа.

Ее суть сводится к созданию единой системы регистрации имущественных прав на недвижимость и земельные участки, а также их обременений.

Ключевые новеллы регистрационной реформы, влияющие на особенности проведения регистрации прав на земельные участки, следующие.

1. Создан и приступил к выполнению своих полномочий единый орган по регистрации прав на земельные участки и недвижимое имущество, а также их ограничений - Государственная регистрационная служба.

2. Территориальные подразделения Государственного агентства земельных ресурсов утрачивают полномочия в части регистрации имущественных прав.

Их полномочия ограничиваются регистрацией участков с отражением в Поземельных книгах количественных и качественных характеристик наделов.

3. Моментом возникновения или перехода права собственности на земельные участки является дата регистрации права в Государственном реестре прав - едином и новом реестре прав на земельные участки и недвижимое имущество.

Государственный земельный кадастр является единой геоинформационной системой, содержащей техническую информацию: количественные и качественные характеристики земельных участков.

Участок должен существовать в Государственном земельном кадастре для того, чтобы в отношении него могло быть зарегистрировано право.

Права, зарегистрированные по старому законодательству, действуют. Однако для эффективного распоряжения ими необходимо, чтобы они были зарегистрированы в Реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Процедура регистрации

С 1 января 2013 года регистрация любых имущественных прав на земельные участки осуществляется территориальными подразделениями Государственной регистрационной службы.

Это соответствует закону "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений", который предписывает регистрацию нотариусом лишь в определенных случаях.

Это указано на интернет-ресурсе Государственной регистрационной службы в справочной информации о процедуре государственной регистрации прав.

Для проведения регистрации права собственности на землю покупателю участка необходимо обратиться в районное управление Государственной регистрационной службы с заявлением и пакетом следующих документов.

1. Документ о переходе и прекращении права собственности, например договор купли-продажи участка с актом о праве собственности на него.

2. Документ об уплате госпошлины, если заявитель от нее не освобожден.

3. Документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя и личность заявителя. Для юридического лица - копия устава, копия паспорта представителя, доверенность.

Документом, удостоверяющим куплю-продажу участка, является оригинал договора его купли-продажи вместе с оригиналом акта о праве собственности на землю. Если купля-продажа состоялась до 1 января 2013 года, то на договоре и акте должны быть соответствующие отметки нотариуса о заключении договора.

В случае отсутствия в правоустанавливающем документе о праве на участок его кадастрового номера, в пакете документов должно быть извлечение из Государственного земельного кадастра.

Если договор связывает приобретение права с наступлением определенных условий, необходимо предоставить документы, подтверждающие наступление этих условий.

Если участок пребывает в ипотеке или налоговом залоге, то необходимо также предоставить согласие держателя ипотеки или налогового органа на передачу имущества или другое распоряжение им.

Районное управление Государственной регистрационной службы запрашивает информацию об участке в территориальном управлении земельных ресурсов.

Данный этап не регламентирован как обязательная процедура взаимодействия территориального управления земельных ресурсов и Государственной регистрационной службы. Однако именно такое взаимодействие позволяет исключить случаи злоупотреблений и мошенничества со стороны третьих  лиц.

Поскольку процедура взаимодействия этих ведомств законодательством не урегулирована, не исключен следующий алгоритм действий по регистрации.

1. Покупатель обращается в территориальное управление Госземагентства в целях отражения информации о новом собственнике в Государственном земельном кадастре.

2. Территориальное управление Госземагентства, внося данные о новом собственнике в кадастр, выдает новому владельцу извлечение.

3. Правоприобретатель обращается в территориальное управление Государственной регистрационной службы с заявлением о регистрации имущественного права, и далее процедура реализуется в соответствии с постановлением Кабмина №703.

Альтернативный алгоритм регистрации не противоречит законодательству. В то же время он обременяет правоприобретателя дополнительными действиями по регистрации прав на землю в территориальном управлении Госземагентства.

Проблемы регистрации

На данный момент Государственный реестр прав не наполнен информацией о правах на недвижимое имущество, в частности, о правах собственности на землю. Однако при проведении регистрации регистратор обязан проверять сведения о правах на недвижимое имущество из Государственного реестра прав.

На практике приходится констатировать наличие политического противостояния между структурами, ранее контролировавшими осуществление регистрации прав собственности, и структурами, которые получили этот контроль в результате регистрационной реформы.

Хотя согласно закону государственная регистрация прав является публичной, Государственный реестр прав не является в полной мере публичным источником сведений о правах на недвижимое имущество.

Не определен порядок передачи информации о правах на землю органами Государственного земельного кадастра органам регистрации прав.

В частности, не определена процедура переноса информации о правах на землю из Государственного земельного кадастра и Поземельных книг в Реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Предполагается, что Государственный реестр прав должен включать в себя также технические данные из Государственного земельного кадастра.

По закону "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений" орган Государственного земельного кадастра предоставляет органу госрегистрации прав при проведении регистрации права на участок информацию о госрегистрации участка - дата и орган регистрации, кадастровый номер, площадь, местоположение, кадастровый план.

Информация о зарегистрированных правах и их субъектах не передается.

Наличие данных о правах на участки в Государственном земельном кадастре в рамках земельной реформы является непоследовательным проявлением и иногда приводит к ложным выводам. Хотя формально информация о правах содержится в Государственном земельном кадастре.

Во-первых, она была передана из Государственного реестра земель в соответствии с переходными положениями закона №1878-VI.

Во-вторых, она должна передаваться из Государственного реестра прав в соответствии с законом "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений".

Эта информация не удостоверяет прав в соответствии с действующим законодательством. Также стоит отметить, что не предусмотрен механизм ее передачи в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Хотя взаимодействие между органами государственного земельного кадастра и органами регистрации прав урегулированы законодательно, это не решает проблемы наполнения Государственного реестра прав информацией о правах на недвижимое имущество, зарегистрированных до 1 января 2013 года.

Постановление Кабмина от 22 февраля 2012 года №118 утвердило порядок предоставления информации о зарегистрированных участках органу регистрации прав и о зарегистрированных имущественных правах на земельные участки органу, который ведет государственный земельный кадастр.

Совместным приказом Минюста и Минагропрода от 3 декабря 2012 года был утвержден регламент предоставления информации о зарегистрированных участках органу госрегистрации прав и о зарегистрированных правах на участки органу, который ведет Государственный земельный кадастр.

Эти положение и регламент были приняты в соответствии с законом "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений". Они подтверждают, что данные о зарегистрированных правах не передаются из Государственного земельного кадастра в Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество и не учитываются.

Краткое содержание

С 1 января 2013 года территориальные управления Государственного агентства земельных ресурсов утратили полномочия по регистрации имущественных прав на земельные участки. Их полномочия ограничены регистрацией и формированием земельных участков.

Полномочия же по регистрации прав предоставлены регистраторам территориальных управлений Государственной регистрационной службы и нотариусам.

Полномочиями в части регистрации права собственности на земельные участки, которые были приобретены на основании договоров, заключенных до 1 января 2013 года, обладает регистратор территориального управления Государственной регистрационной службы.

В свою очередь, районное управление Государственной регистрационной службы запрашивает информацию о земельном участке, имущественные права на которые инициируются к регистрации, в территориальном управлении земельных ресурсов.

Данный этап и действие не регламентированы как обязательная процедура взаимодействия территориального управления земельных ресурсов и государственной регистрационной службы.

Таким образом, на практике заявителю придется обеспечить регистрацию факта изменения собственника участка в Государственном земельном кадастре - либо обратившись в территориальное управление государственной регистрационной службы, как предусмотрено законом, либо напрямую - в территориальное управление Госземагентства по собственному волеизъявлению.

Однако регистрация прав собственности на участки невозможна до завершения передачи информации о них в Государственный реестр прав. По имеющейся информации, эта передача пока не осуществлена.

Порядок этой передачи не урегулирован и в ряде случае блокируется территориальными управлениями Государственного агентства земельных  ресурсов.