Будівництво: нові пільги - старі проблеми

Податковий кодекс, крім старих пільг, приніс українським  будівельникам деякі нові норми з ПДВ-оподаткування, які за задумом авторів Кодексу, мабуть, повинні були б зменшити вартість будівництва, та стимулювати пожвавлення в галузі, що є економічним локомотивом економіки.

Проте, як показав досвід першого кварталу 2011 року, податкові новації, які мали б зменшити фіскальний тиск, обернулися для будівельників і їхніх суміжників серйозними проблемами. А старе роз'яснювальне свавілля податківців лише ускладнює вирішення цих проблем.

Розглянемо ситуацію, що склалася навколо двох податкових нововведень Кодексу, які насправді мають високий стимулюючий потенціал.

Проектний інжиніринг

Вперше запроваджена в Кодексі пільга з оподаткування інжинірингових послуг могла б реально знизити вартість проектних робіт для будівництва.

Зважаючи на те, що проектувальні роботи не є матеріаломісткими та характеризуються значною питомою вагою доданої вартості, ПДВ-пільга була б надзвичайно вигідною для проектних бюро та інститутів.

Це могло б суттєво здешевити вартість проектування та  надати забудовникам можливість значної економії коштів вже на перших етапах будівництва. Тобто саме тоді, коли забудовники зазвичай відчувають брак коштів.

Але проектанти зіткнулися з проблемою тлумачення нормативного тексту Кодексу: справа в тому, що визначення поняття "інжинірингу", що міститься в цьому документі, дещо відрізняється від вже звичних для будівельників визначень цієї категорії, які містяться в галузевому законодавстві.

Тому керівники проектних установ масово стали звертатися до податківців із запитами про можливість застосування відповідної пільги.

Податківці, надаючи проектантам консультації, під різними приводами, але послідовно відмовляють у праві скористатися ПДВ-пільгою.

Отже, найближчим часом забудовникам навряд чи слід розраховувати на здешевлення проектних робіт.

Доступне житло

Для початку зауважимо, що  Директива Євросоюзу 2006/112/ЄС звільняє від ПДВ продажів будь-яких будівель і їхніх частин, крім тих операцій, що здійснені до першого  заселення житла.

В українському законодавстві відповідна норма є надзвичайно заплутаною. Практика застосування пільги до так званих «неперших» поставок житла була вкрай складною і суперечливою і до 2011 року.

Через значні ризики більшість лояльних та консервативних забудовників боялася навіть претендувати на звільнення від ПДВ операцій з продажів новозбудованого житла.

Замість того, щоб відкоригувати стару неоднозначну норму, автори Кодексу  додали до неї нову пільгу.

Цього року в Україні вперше звільнено від ПДВ вартість будівельно-монтажних робіт зі спорудження доступного житла.

Але це було зроблено так недолуго, що забудовники, які є учасниками відповідних цільових держпрограм, зіткнулися з загрозою жахливих фінансових втрат.

Адже Податковий кодекс звільнив від ПДВ не вартість власне доступного житла, а надав пільгу операціям з постачання будівельно-монтажних робіт.

Але більшість забудовників реалізують громадянам не роботи, а житло як нерухомість, укладаючи договори про будівництво житла. Постачальниками ж будівельно-монтажних робіт є, як правило, підрядники, які виконують такі роботи на користь забудовника.

Отже, якщо безпосередньо застосовувати нову пільгу до більшості схем з будівництва житла, то виявиться, що забудовник, постачаючи нерухомість, мусить платити ПДВ, а його підрядники, які виконують будівельно-монтажні роботи зі зведення цього житла, ПДВ платити не повинні.

Відтак, втративши право на податковий кредит за отриманими будівельно-монтажними роботами, забудовник власним коштом має сплатити ПДВ з повної продажної вартості доступного житла.

Така ситуація здатна довести до банкрутства левову частку тих забудовників, що зводять доступне житло. Через це підрядники опинилися перед загрозою втрати замовлень.

Саме тому деякі підрядники вирішили скористатися ще однією новацією Податкового кодексу. Ця незнана досі українськими платниками податків новація полягає в тому, що Кодекс дозволяє  відмовитися від податкових пільг.

Але і в цьому підрядників спіткала невдача.

Майже відразу після набуття чинності Податкового кодексу, ДПАУ почала повідомляти в своїх консультаціях про те, що будь-хто відмовитися від пільги не може. Податківці зокрема висловили впевненість, що від ПДВ-пільг платники податків взагалі не мають права відмовитися. Ця позиція повністю і безумовно суперечить положенням Кодексу. Адже він  не містить  жодних (!) обмежень стосовно права на відмову від пільги.

Оскільки резонанс від руйнівної пільги був надзвичайним, ДПАУ була змушена  розіслати на місця роз'яснення порядку її застосування.

Це роз'яснення увібрало в себе всі можливі і неможливі обмеження, а також вказало на те, що пільгою можуть скористуватися лише ті забудовники, які безпосередньо виконують роботи з будівництва доступного житла, а їхні субпідрядники права на таку пільгу не мають.

Але проблема в тому, що навіть якщо забудовник самостійно здійснює будівельно-монтажні роботи, предметом угоди з громадянином є не будівельні роботи, а збудована нерухомість.

Таким чином, завдяки роз'ясненню ДПАУ підрядники фактично втратили право на пільгу, а забудовники її так і не отримали.

Виходить, що з набуттям чинності Податковим кодексом,  податкові ризики в сегменті будівництва доступного житла стали надзвичайно високими.

Навряд чи цього прагнули автори Податкового кодексу і ті урядові провідники, які  лобіюють державну підтримку житлового будівництва.

Враховуючи соціальну значущість питання, чиновники Мінрегіонбуду разом з податківцями та відповідними  комітетами ВР, із залученням фахівців, що представляють інтереси забудовників, наразі розгорнули активну роботу щодо удосконалення тексту Кодексу.

Чим це закінчиться не відомо. Тому забудовники потроху починають пригальмовувати зведення доступного житла.  Їх можна зрозуміти: в умовах високих податкових ризиків поспішати зі здачею в експлуатацію доступного житла  було б  необачно.

Зараз вже можна впевнено сказати, що Податковий кодекс піддав будівельну галузь значному стресу, обумовленому зростанням фіскальної невизначеності.

Тому не слід дивуватися суворим оцінкам, які виставили фахівці-практики авторам Податкового кодексу.

Березневі дослідження Центру Лібермана дали вельми красномовні результати:

92% опитаних фінансових керівників будівельних компаній вважають, що нові умови оподаткування не сприятимуть зниженню вартості будівництва.

34% опитаних вказують на те, що через Податковий кодекс інвестиційний клімат в галузі погіршиться. А 61 % опитаних  вважають, що нові пільги взагалі жодним чином не вплинуть на будівельно-інвестиційну атмосферу.

Отже, хотіли як краще, а вийшло як завжди.

За високі ціни на житло громадяни не в останню чергу мають дякувати податківцям, які провадять "роз'яснювальну" роботу щодо всебічного обмеження пільг, наданих Податковим кодексом.