Як правильно вкладати в нерухомість

Ринок нерухомості досі не оговтався від наслідків великої війни. Девелопери продовжують роботу і навіть нарощують обсяги введених в експлуатацію квадратних метрів, але нових проєктів майже не починають. Особливо у Києві.

Столиця України є показовим маркером стану ринку. До війни Київ був осередком найбільших, наймасштабніших та найдорожчих проєктів. Локальний ринок розвивався активно. Ледь не щотижня оголошувався старт нового будівництва, а одразу після цього – початок продажів. Були черги охочих інвестувати в "бетон".

Більшість з них – інвестори, які поспішали вкласти гроші на найбільш ранніх етапах. Така стратегія дозволяла максимізувати майбутні прибутки. Зараз продажі на пресейлах – рідкість. Поменшало не лише угод, а й котлованів. Інвестори, які раніше розглядали київську нерухомість як украй бажаний актив, вичікують.

Натомість визрів інший сегмент попиту – інвестори з малим чеком. Потенційна ємність цього сегменту величезна. REITи здатні конвертувати бажання "вкласти малу суму" у велику перевагу для ринку. Це може вирішити проблеми не лише сектору, а й держави, яка не має ні ідей, ні ресурсу для підтримки галузі.

Виклики для девелопменту

Попит на ринку становить лише 17-20% від довоєнних показників. Про це говорять колеги і свідчить опитування lun.ua. Падіння ринку збуту в пʼять разів призводить до скорочення обсягів будівництва. Попри брак робітників і зростання собівартості, забудовники готові працювати, але вони потребують платоспроможного попиту.

До великої війни щонайменше 50% угод на ринку первинної нерухомості були інвестиційними. Це були або спекуляції на зростанні вартості, або купівля з метою подальшого доходу з оренди. Ми добре відчували цей запит. У відповідь на нього ми створили окремий, новий для ринку України концепт прибуткових будинків.

Зведення першого такого об’єкта завершилося у 2019 році. Зараз таких проєктів бракує. Відсутність нового будівництва формує підвалини дефіциту на ринку житла. Чим менше пропозиції, тим вища буде ціна. Здавалося б, девелоперам вигідне зростання вартості нерухомості, але не в умовах невеликого попиту.

Виклики для держави

Україна та її бюджет зацікавлені в ефективній роботі галузі, адже будівництво є значним мультиплікатором. Держава потребує активного ведення бізнесу та податків, але дієвих механізмів полегшення роботи девелоперів немає.

У нас відсутнє проєктне фінансування. Банки не підтримують будівельників кредитами. Держава ж не поспішає виступати гарантом у цих відносинах. Достатньо згадати кейс "Київміськбуду", який марно намагався залучити кредит.

Попри це будівництво повинно тривати. Через війну ми маємо значні матеріальні втрати. За оцінками Світового банку, у кінці 2024 року 13% житлового фонду країни були пошкоджені чи зруйновані. Триває процес внутрішньої міграції. Люди приїздять до Києва, Львова, Вінниці та інших міст і всі вони потребують житла.

Ринок шукає джерела фінансування всюди, але не в українців. Вони ж тимчасом фінансують ринок Польщі. У 2024 році в цій країні зафіксували рекордну кількість угод купівлі об’єктів нерухомості іноземцями. Більшість з них – наші громадяни.

Виклики для суспільства

Українці не перестали інвестувати в нерухомість, однак змінили стратегію. Тепер у фокусі їх уваги не лише квартири в житлових комплексах. Це апарти, складські об’єкти, комерційні площі. Найбажаніший актив той, де зрозуміла подальша схема отримання доходу і найменші вкладення на старті. Час спекуляцій минає.

Здавання житла в оренду як стабільне джерело заробітку витісняє попередні стратегії. На це є попит і він зростає. Відсутність приросту пропозиції штовхає ціни на оренду вгору. Тренд, що сформувався у 2024 році, набирає обертів. Експерти фіксують пожвавлення ринку та зростання орендних ставок. Із січня по серпень 2025 року середня вартість оренди однокімнатної квартири у Києві зросла на 20%.

Тож з одного боку є великий попит на комфортне житло, а з іншого – запит на нові інвестиційні інструменти, які дадуть змогу зберегти та примножити капітал.

Безліч проблем, одне рішення

REIT – це не просто диверсифікація джерел платоспроможного попиту, це можливість долучити до інвестування більше українців. Якщо раніше для придбання об’єкта нерухомості потрібно було мати десятки тисяч доларів, то зараз стати співвласником можна лише з еквівалентом 3 тис. дол. у кишені.

У REITах ми вбачаємо перспективний напрям розвитку всього ринку, адже це вигідно для інвестора: малі суми вкладень та можливість диверсифікації. Можна збільшувати власний портфель, інвестуючи в житлові та комерційні об’єкти, і формувати власні досвід та експертизу. Усе це можливо реалізувати на локальному ринку, підтримуючи власну економіку, а заразом – і державу.