Як вивести з тіні ринок оренди

Ринок оренди житла – один з найбільших сегментів нерухомості, який майже повністю перебуває в тіні. Щороку в Україні укладаються до 1,5 млн угод оренди і 1,35 млн з них – неофіційні. Тобто понад 90% працюють нелегально. Держава недоотримує сотні мільйонів податків і водночас учасники ринку не мають прозорих правил гри. Це стосується і власників житла, і орендарів.

За даними Державної податкової служби, доходи від здавання майна в оренду задекларували лише близько 900 громадян, а сума податків за цими деклараціями становила 16 млн грн. Житло в оренду здають 56 тис. ФОПів на спрощеній системі оподаткування. Для ринку такого масштабу це сміховинна цифра.

Однією з ключових причин тінізації ринку є податкове навантаження. Власник житла, який здає його офіційно, має сплатити 23% податків: 18% податку на доходи фізосіб і 5% військового збору. Це суттєве навантаження на орендодавців. Вони не можуть перекласти його на орендарів, тож здають житло неофіційно.

На державному рівні обговорюється питання легалізації орендного ринку. У Верховній Раді розглядають законопроєкт, який передбачає комплексну реформу житлової політики, зокрема створення прозорого ринку оренди. Обговорюється і можливість податкових стимулів для орендодавців: зниження ставки податку на доходи від оренди житла з 18% до 5%. Утім, тут потрібен комплексний підхід.

Ринок оренди в Україні формувався стихійно. Для власників квартир оренда – це радше додатковий дохід, ніж системний бізнес. У результаті договори часто укладаються формально або усно, платежі – готівкою, права сторін не захищені.

При цьому попит на оренду житла високий навіть в умовах війни і ціни зростають. Київ залишається найдорожчим містом: середня оренда однокімнатної квартири становить 22,5 тис. грн на місяць. У трійку регіонів з найвищими цінами також входять Закарпаття (20,5 тис. грн) та Львівщина (16,4 тис. грн). На платформі ЛУН розміщені 6,8 тис. оголошень про оренду тільки однокімнатних квартир у Києві.

Питання легалізації ринку виходить за межі податкової дискусії. В Україні формується запит на якість, сервіс і передбачуваність умов оренди. Те, що на ринку оренди давно стало нормою в багатьох європейських країнах, починає впроваджуватися в нас. Ідеться про трансформацію сфери та формування правил, які дозволять цьому сегменту працювати як повноцінній індустрії.

Як працює орендний ринок у ЄC

У більшості країн Євросоюзу оренда стала повноцінною частиною житлової політики. Податкове навантаження зростає з підвищенням рівня доходу від оренди. У багатьох країнах ефективні податкові ставки можуть бути знижені шляхом вирахування витрат на утримання, відсотків за іпотекою або амортизації.

Наприклад, у Німеччині понад половина населення живе в орендованому житлі. Там орендний ринок працює прозоро: доходи від оренди оподатковуються як звичайний дохід: від 14% до 45% для високих доходів.

В Італії є дві моделі оподаткування доходу від оренди, власник житла може обрати, яку застосовувати. Стандартна система – прогресивний податок 23-43% залежно від річного прибутку або фіксована ставка 21% для довгострокової оренди. У другому випадку власник не може змінювати вартість оренди, а лише коригувати на рівень інфляції, завдяки чому орендар почувається в безпеці.

У Польщі власники житла платять 8,5% податку на орендний дохід, а для більших доходів – 12,5%. Раніше ставки коливалися від 17% до 32%. У результаті для більшості власників немає економічного сенсу працювати в тіні.

У ЄС значну частину орендного ринку формують професійні оператори, які управляють будинками, сервісом та договорами. Так працює і модель build-to-rent, коли будинок одразу створюється як інвестиційна нерухомість для оренди.

Як ринок працює в Україні

Україна тільки починає цей шлях. Ринок проходить ті ж етапи розвитку, які проходили західні країни. Спочатку формується хаотичний приватний ринок, потім виникає запит на довіру та якість, далі з'являються професійні оператори і зрештою формується модель housing-as-a-service, коли житло стає сервісом.

Зараз Україна перебуває між другим і третім етапами. Починають з'являтися перші системні приклади того, як може працювати прозорий орендний бізнес. Звісно, у формуванні політики в цій сфері потрібна підтримка держави.

Коли у 2019 році ми запускали проєкт "S1 ВДНГ", на ринку не було формату build-to-rent. Більшість новобудов продавалися як житло для проживання або перепродажу. Ми вирішили створити дохідну нерухомість, яка генерує стабільний грошовий потік для інвестора. Тобто локація і планування формувалися з урахуванням того, що це буде житло для довгострокової оренди.

Ми хотіли створити систему управління орендною нерухомістю, де всі процеси працюють прозоро. Інвестор отримує прогнозований дохід, орендар – сервіс та комфорт. Наразі власник квартири сплачує до 10% від вартості оренди за управління, а управлінська компанія шукає орендаря та адмініструє договори.

Ризики для орендарів

Тіньовий ринок створює ризики передусім для орендарів. Через відсутність офіційних угод відсутній юридичний захист. Також на ринку поширені ситуації, коли орендар сплачує заставу, але при виїзді не може її повернути. Крім того, власник може в будь-який момент змінити умови оренди: підвищити плату або перекласти на орендаря додаткові витрати. Це створює ситуацію невизначеності.

У Євросоюзі умови чітко регулюються при підписанні договору і навіть при зміні власника умови договору переходять як зобов'язання нового власника.

Куди рухається ринок

Глобальна тенденція така: дедалі більше людей у світі обирають оренду замість купівлі нерухомості. Проте це не хаотична оренда, це керована інфраструктура, де працюють стандарти сервісу, прозорі договори та професійні оператори.

Український ринок рухатиметься в цьому ж напрямку. Детінізація – один з кроків, але це також питання появи нової бізнес-моделі та нової культури оренди.

Коли перші гравці починають працювати за прозорими правилами, вони створюють стандарти, які стають новою нормою для всіх. Саме тому перші кейси професійної орендної нерухомості здатні показати, як може виглядати майбутній ринок: більш прозорий та зрозумілий для інвесторів, власників та орендарів.