20 тысяч покупателей квартир и некрутящиеся краны. Что происходит с "Киевгорстроем"?
"Київміськбуд" – один з найбільших забудовників країни. Юридично на 80% компанія належить громаді Києва, а фактично, як визнав в інтерв'ю ЕП її президент Ігор Кушнір, під цим брендом працюють приватні компанії.
Холдинг контролює близько третини ринку первинної нерухомості столиці, що стало можливим після передавання "Київміськбуду" недобудованих об'єктів компанії "Укрбуд девелопмент" Максима Микитася у 2019 році.
Також компанія має близько 20 тис інвесторів, які б'ють на сполох: забудовник тривалий час не працює. Хоча під час війни така ситуація характерна для більшості девелоперів, "Київміськбуд" навіть не намагається вдавати активність.
Ба більше, до початку великої війни "Київміськбуд" був одним з лідерів рейтингу забудовників, які зривають терміни введення житла в експлуатацію.
Чи добудує компанія будинки, як виправдовується "Київміськбуд" за бездіяльність, яка роль Микитася в проблемах забудовника та чого бояться інвестори?
Хроніка стагнації
У березні "Київміськбуд" повідомив, що компанія не працює на майданчиках з осені 2022 року. Будівництво зупинилося, коли почали виникати суттєві перебої з електроенергією, пояснили в компанії.
З початку великої війни "Київміськбуд" сфокусувався на добудові десятьох об'єктів з високим ступенем готовності. У 2022 році компанія здала в експлуатацію три житлові комплекси (ЖК) на 100 тис кв м та чотири паркінги на 617 місць.
Наразі середня затримка з введенням в експлуатацію будинків, які зводить "Київміськбуд", становить 17 місяців. Затримка із завершенням робіт у ЖК Mirax на вулиці Глибочицькій сягнула 3,5 року.
У квітні президент компанії Ігор Кушнір визнав, що роботи не продовжаться, поки не будуть знайдені джерела фінансування. Проте через десять днів у холдингу заявили про відновлення робіт на чотирьох майданчиках.
Що змінилося за ці десять днів?
"Ми не налаштовані сидіти й чекати, наша позиція активна, ми готові та хочемо будувати активними темпами на всіх будмайданчиках компанії. Для цього нам і потрібна додаткова фінансова допомога", – наголосили в "Київміськбуді".
У портфелі девелопера 22 ЖК і відновлення робіт на чотирьох об'єктах не вдовольняє інвесторів решти комплексів.
Спорожніла казна
Ключовою причиною зупинки робіт "Київміськбуд" називає відсутність продажів. За даними порталу ЛУН, попит на первину нерухомість у Києві становить 8-12% від довоєнного.
"Будівництво фінансується за кошти приватних інвесторів. З настанням великої війни рівень продажів скоротився майже повністю, через що почали виникати суттєві перебої з фінансуванням", – пояснили ЕП в компанії.
Іншою важливою причиною заморожування будмайданчиків "Київміськбуд" називає низьку платіжну дисципліну інвесторів, які купували квартири на виплат.
"З лютого 2022 року інвестори майже перестали сплачувати кошти за квадратні метри, придбані на умовах договорів розтермінування. Борг інвесторів перед "Київміськбудом" становить 326 млн грн", – повідомила компанія.
У листопаді 2022 року Кушнір розповідав, що регулярні внески не надходять від підписантів лише 5% договорів, укладених на умовах розтермінування платежів. В інших компаній на ринку цей показник становив 15-25%.
Тимчасом "Київміськбуд" хоче отримати 400 млн грн на добудову спадщини Микитася від управителя Фонду фінансування будівництва (ФФБ) за ЖК "Укрбуд девелопмент" та фінансової компанії "Житло-капітал".
Забудовник очікує і понад 700 млн грн від інвесторів, які придбали нерухомість на умовах договорів розтермінування.
Водночас представники ініціативної групи інвесторів заявляють, що 28 лютого 2022 року на рахунках "Київміськбуду" було 500 млн грн, а у вересні залишилося 30 млн грн, хоча роботи на об'єктах майже не велися.
Забудовник це спростовує: "За рік війни на будівництво, поки воно було в активній фазі, та підтримання життєдіяльності компанії ми витратили близько 400 млн грн резервів".
У компанії відмовилися озвучити поточну суму коштів на рахунках.
Співрозмовники ЕП на ринку кажуть, що компанія повинна мати фінансову подушку.
"До війни в найкращі роки виручка "Київміськбуду" становила 4-5 мільярдів гривень. З таких оборотів зазвичай виймають 0,5-1,2 мільярда прибутку", – каже джерело ЕП.
Дайте мільярд
Через нібито вичерпані резерви "Київміськбуд" звернувся за допомогою до Київської міської ради і просить місто внести в статутний капітал підприємства 1 млрд грн.
Також забудовник очікує, що київська влада придбає нерухомості для потреб міста на 300 млн грн.
У "Київміськбуді" запевняють, що досягли попередньої домовленості щодо другого питання і процес на стадії погодження, а питання докапіталізації відкрите.
Попри це девелопер запевняє, що "запас міцності" дозволяє компанії завершити будівництво всіх ЖК.
"Київміськбуд" має велику кількість проєктів на добудівельних стадіях. Їх реалізація та продаж нерухомості дозволять повною мірою закінчити всі розпочаті об’єкти", – повідомили в компанії.
Тобто "Київміськбуд" визнає факт перехресного фінансування, забороненого законодавством. За такої схеми кошти інвесторів кладуться в один гаманець і об'єкти фінансуються не цільовим чином, а на розсуд менеджменту.
"Коли використовується схема з перехресним фінансуванням, повинен бути постійний приплив коштів. Зараз ринок зупинився, обігових коштів "Київміськбуд" не має, утворилася дірка в балансі, тому вони шукають гроші", – пояснює керівник великої девелоперської компанії.
(Не)залежний управитель
У 2019 році виник ризик недобудови житлових комплексів компанії "Укрбуд девелопмент" Микитася. Тоді президент Володимир Зеленський заявив, що проєкти підхопить "Київміськбуд" і люди не залишаться без житла.
Інвестори "Укрбуду" до 2019 року і пізніше переказували кошти на рахунки управителя ФФБ – фінансової компанії "Житло-капітал". З лютого 2022 року вона припинила переказувати кошти "Київміськбуду", повідомили в холдингу.
У "Київміськбуді" кажуть, що за цей час на об’єктах "Укрбуду" компанія виконала робіт на 3,5 млрд грн. Надходження з продажу нерухомості "Укрбуду" становили 2,1 млрд грн, а від "Житло-капіталу" холдинг отримав 667,5 млн грн.
Забудовник підрахував, що для завершення всіх проєктів "Укрбуду" "з урахуванням динаміки зростання вартості будівельних матеріалів та енергоносіїв" не вистачає 1,7 млрд грн.
У компанії заявляють, що вклали в добудову об'єктів "Укрбуду" свої 800 млн грн і вимагають підзвітності від управителя.
"Чомусь ніхто не питає ні "Житло-капітал", ні колишнє керівництво та власників "Укрбуду", де гроші, зібрані з інвесторів", – обурюються в холдингу.
Представники "Житло-капіталу" заявляють, що "Київміськбуд" не надає акти виконаних робіт, тому управитель не впевнений, що кошти інвесторів використовуються за призначенням. У "Київміськбуді" це заперечують.
"Щодо всіх об'єктів ще в липні такі акти були передані представникам ФК "Житло-капітал" під підпис. "Житло-капітал" та ініціативні групи інвесторів мають повну інформацію про хід виконання робіт", – відповіли в холдингу.
Інвестори ж кажуть, що це неправда.
"Київміськбуд" не надає для ознайомлення акти виконаних робіт і первинну бухгалтерську документацію, яка підтверджує видатки, підтвердив ЕП представник ініціативної групи інвесторів ЖК "Італійський квартал".
"Вони не контактні, діалогу немає. Компанія відправляє на зустрічі представників афілійованих компаній, які не вирішують жодних питань. Коли ти заплатив гроші, ти перестаєш бути цікавим девелоперу", – каже інвестор.
Привид Микитася
Спадок у вигляді недобудов "Укрбуду" Кушнір отримав проти своєї волі, кажуть співрозмовники ЕП. Він просив у держави 2 млрд грн, але їх не отримав. Кушнір зазначав ЕП, що комплекси добудовувалися за кошти "Київміськбуду".
Микитась за цей час встиг тричі сісти за ґрати і двічі вийти. Причому дві кримінальні справи з трьох не пов'язані з "Укрбуд девелопментом".
Наразі Микитась під вартою через підозру в пропозиції хабаря міському голові Дніпра Борису Філатову. За версією слідства, бізнесмен пропонував чиновнику 850 млн грн за сприяння у виграші тендеру на будівництво метрополітену.
У квітні Нацкомісія з цінних паперів та фондового ринку повідомила, що "Житло-капітал" передала кошти свого оперативного резерву ТОВ "Каса народної допомоги", яка є небанківською установою.
Регулятор вимагає від "Житло-капіталу" повернути кошти і розмістити 3,7 млрд грн на депозитах.
За реєстрами, "Житло-капітал" і "Каса народної допомоги" афілійовані і засновані компанією екстопменеджера Микитася Сергія Якусевича, братом позаштатного помічника Микитася в часи депутатства Андрія Якусевича.
ЕП надіслала запитання щодо пов’язаності з Микитасем та переказу коштів на рахунки "Каси народної допомоги" керівнику "Житло-капіталу" Єгору Смілому, але відповіді не отримала.
Наближений до Микитася співрозмовник повідомив ЕП, що той не спілкується з Якусевичем. Він також заперечив, що власник "Укрбуд девелопменту" впливає на компанії "Житло-капітал" і "Каса народної допомоги".
Через адвоката ЕП надіслала Микитасю в ізолятор запитання щодо впливу на "Житло-капітал" і "Касу народної допомоги", але на момент виходу публікації відповіді не отримала.
У 2022 році Микитась та один з представників "Житло-капіталу" взяли участь у пресконференції з нагоди нібито повернення першим контролю над "Укрбуд девелопментом".
"За рішенням Господарського суду і завдяки реалізації наказів Мінʼюсту та Офісу протидії рейдерству "Укрбуд девелопмент" 8 вересня 2022 року повернуто під юридичний контроль законних власників", – заявив Микитась.
Події 2019 року він назвав рейдерством з боку ресторатора Дмитра Федотенкова та екстопменеджера "Укрбуду" Олега Майбороди.
У гру вступає НАБУ
У рамках боротьби за повернення в будівельний бізнес Микитась скористався козирем. Він опублікував аудіозапис розмови президента "Київміськбуду" Кушніра з одним із керівників "Житло-капіталу".
На записі Кушнір вимагає від співрозмовника переказати кошти на будівництво, на що заступник директора "Житло-капіталу" Дмитро Гонтар просить надати акти виконаних робіт.
Автентичність аудіозапису підтвердили два близькі до Кушніра та Гончара співрозмовники ЕП. У "Київміськбуді" від коментарів відмовилися.
Голос, схожий на голос Кушніра:
— Вообще никаких актов мы никому не даем никогда.
Співрозмовник:
— По законодательству акты должны быть обязательно.
Кушнір:
— По ху...тельству. По законодательству должны сидеть в тюрьме уже лет пять все вместе.
Далі розмова йде про один із зданих ЖК, де необхідно виправити недоліки. Кушнір у цій розмові на цензуру не зважає.
— Ничего мы не будем делать. То, что есть, сдано, бл…ь, сейчас причешем, подкрасим и забыли про него, бл…ь.
— А по поводу заявления инвесторов? Они же не хотят подписывать акты.
— Мне по…й. Не хотят, нехай не подписывают, мне вообще до пи…ды. Я сейчас передам в ЖЭК и забуду о нем.
Смотри, вы чуть-чуть не понимаете что происходит. Они охувшие пид…сы. Будут они еще рассказывать во время войны, эти еб..ные инвесторы, что мне делать, что не делать.
Во время войны можно вообще, бл…ь, сдавать дома без фасадов, без благоустройства, без ничего. Нехай идут нах…й.
Кушнір просить переказати гроші на рахунки "Київміськбуду".
— Деньги верните, блядь, иначе я поменяю у вас управителя у всех.
— Не "верните", а перечислите. Это ж не ваши деньги, а деньги инвесторов.
— Это мои деньги. Послушай, до того момента, пока я не появился, это были деньги инвесторов.
Сейчас они все должны быть у меня. Потому что я на укрбудовские проекты потратил на 900 миллионов больше, чем ко мне пришло от них денег.
Темою зацікавилося Національне антикорупційне бюро.
У квітні слідчі попросили голову КМДА Віталія Кличка надати листування з ПрАТ "ХК "Київміськбуд" з приводу їх звернення щодо докапіталізації на 1 млрд грн та інші документи, повязані з попередніми докапіталізаціями.
Крім того, Кличка попросили надати інформацію про отриманий Київською міською радою прибуток від діяльності "Київміськбуду" за останні п’ять років, а також інформацію про розмір недоотриманого прибутку після звільнення об’єктів незавершеного будівництва "Укрбуду" від нарахування пайової участі.
Журналісти Bihus info опублікували розслідування, з якого випливає, що земельні ділянки в Козині під Києвом, які колись належали "Київміськбуду", згодом вивели на компанії родичів та соратників Кушніра.
Зараз на цих ділянках зводяться приватні маєтки. На відміну від будмайданчиків "Київміськбуду", у Козині йде активна робота. Загальна вартість котеджів, за підрахунками журналістів, може перевищити 3,5 млн дол.
Реакцією на розслідування стало створення Київською міськрадою тимчасової контрольної комісії для перевірки "Київміськбуду".
Головою комісії призначили депутата Владислава Андронова від фракції "УДАР" Кличка. Членом цієї ж фракції є син Кушніра Ілля.
Натомість ініціативні групи інвесторів житлових комплексів "Київміськбуду" розраховують тільки на суспільний розголос та громадський тиск на міську владу.