Эмфитевзис: крестьян пугают нормами, которые существуют 12 лет

Невдовзі нас чекає новий політичний сезон у парламенті.

Все свідчить про те, що осінь-зима будуть бурхливими для земельної сфери.

Так, чекає на голосування законопроект №4355, який повинен кардинально змінити розподіл повноважень з розпорядження державними землями.

Також уряд буде виносити на обговорення законопроект про обіг земель сільськогосподарського призначення.

До того ж, Мінагрополітики повинне представити парламенту пропозиції щодо обігу прав оренди землі.

У Верховній Раді зареєстрований ще один акт, щодо якого почалася бурхлива дискусія.

Мова йде про проект закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо вдосконалення правового регулювання користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)". Емфітевзис — це аналог оренди землі: землекористувач може продавати це право без згоди власника.

Свої позиції вже висловили народні депутати Олександр Бакуменко, Олег Кулініч, Валерій Давиденко, Вадим Івченко, а також низка профільних асоціацій.

Голова Аграрної партії Віталій Скоцик навіть обіцяв поставити питання про виключення з її членів Олександра Бакуменка за участь у розробці цього проекту.

Оскільки я є співавтором проекту, хотів би висловитися стосовно критичних зауважень на його адресу. Заява Аграрної партії, на мій погляд, — політичний документ, а я не політик, тож зупинюся на коментарях Івченка.

Якщо окреслити усі зауваження цього депутата однією фразою, то законопроект не подобається тим, що його автори начебто намагаються запустити схеми прихованого продажу сільськогосподарської землі.

При цьому ігнорується той факт, що емфітевзис — не вигадка авторів проекту. Він існує в Україні з часу прийняття Цивільного кодексу у 2004 році.

Пропоную таку форму: цитую статтю Івченка і надаю відповідний коментар.

"Ділки, які накопичують великі масиви, зможуть відійти від державного  регулювання ціни на землю. Це призведе до ще більшого зубожіння селян та до втрати коштів місцевими бюджетами — ПДФО, єдиного податку, індексації".

Звучить дуже загрозливо. Однак, застосовуючи механізм емфітевзису, його користувачі не зможуть відійти від державного регулювання ціни на землю. Хоча б тому, що такого регулювання в Україні нема.

Правил щодо орендної плати за приватну землю нема. Є лише рекомендовані указами президента розміри плати. Нема і правил щодо купівельної ціни та індексації, бо ціна й орендна плата — продукт домовленості сторін.

Звідки взялися висновки про ПДФО та єдиний податок, теж невідомо.

Податок з доходів фізосіб буде сплачуватися при оплаті коштів за користування землею, як і зараз. Емфітевт, як і будь-який землекористувач, зможе бути платником єдиного податку п'ятої групи чи, як його раніше називали, фіксованого аграрного податку. Жодних змін до цих положень законопроект не містить.

"За договором емфітевзису користувач має право без дозволу власника землі продати своє право користування ділянкою третій особі".

Пропоную автору цього вислову прочитати статтю 102-1 Земельного кодексу: право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування".

Таке ж положення є у статті 407 Цивільного кодексу. Це чинні норми.

"Користувач може дозволити третій особі прокласти лінії електропередач, трубопроводи, проходи, проїзди, брати за це плату, а селянин, якщо й отримає землю назад, матимете неповноцінну ділянку з обмеженнями у використанні".

Це нова норма. Мова йде про встановлення земельних сервітутів. Але чому прохід чи проїзд по ділянці, переданій в користування на 30 років, повинен узгоджуватися з власником? Якщо ділянка передається у довгострокове користування, то цілком природним є надання користувачу права нормального господарювання на ній.

Це можна зробити шляхом і прокладення ЛЕП, і облаштування меліоративних систем. Я вже не кажу про те, що часто це не понизить, а підвищить вартість землі, поліпшивши її властивості, наприклад, при проведенні заходів з меліорації.

Єдине, що доцільно вказати в законі, — строк встановлених землекористувачем сервітутів повинен закінчуватися після закінчення строку емфітевзису. Це невеликі правки, які можна зробити в процесі підготовки законопроекту до другого читання.

"Право користування ділянкою може бути передане банку під заставу, без згоди якого розірвати договір власник не зможе, іноді навіть при порушенні користувачем умов договору".

Все правильно. Тільки можливість землекористувача віддавати в заставу право емфітевзису теж існує в Україні вже понад 12 років. Прочитайте статті 102-1 Земельного кодексу, 407 — Цивільного кодексу, 4 — закону "Про заставу".

А щодо згоди банку на розірвання договору з ініціативи власника, то поставте себе на місце банку. Ви б хотіли, щоб власник ділянки без вашого відома розірвав договір емфітевзису і зробив неможливим звернення стягнення на нього?

Таке право ніколи не буде ліквідним. Ніхто кредит під його заставу не надасть, а одна з цілей законопроекту — саме здешевлення кредитів.

Жоден закон не зобов'язує власника землі підписувати договір емфітевзису. Якщо ж він його підписав та одержав гроші, то, вибачте, договір треба виконувати. Якщо ж угоду порушує землекористувач, то суд зможе розірвати її в будь-якому разі.

"Товариствам надається можливість вносити право емфітевзису до статутного фонду, що значно підніме ціну на акції компанії. Саме це дозволить отримати під заставу кредит у європейських банках під 3-5%. Тобто гарно підготуватися до зняття мораторію на продаж землі".

По-перше, цього положення в законопроекті нема. Це чинна норма. Якщо необхідна допомога у її пошуку, то це написано у статті 102-1 Земельного кодексу, статті 407 Цивільного кодексу, статті 13 закону "Про господарські товариства".

По-друге, якщо завдяки прийняттю законопроекту будь-який фермер зможе одержати кредит під 3-5%, то на цей документ молитися треба. Значить, саме він вирішить усі проблеми вітчизняного аграрного сектора.

Що ж у підсумку?

Майже всі норми, до яких висуваються претензії, не є новими, а існують в законах понад 12 років. Тобто, користуючись логікою критиків проекту, усі розписані ними негативні наслідки вже повинні були настати, а переважну кількість земель вже повинні були скупити "спритні ділки" через механізм емфітевзису.

В реальності таких договорів в масштабах України трохи більше двох десятків тисяч. Це при тому, що договорів оренди землі щорічно укладається до кількох мільйонів. Може, побоювання критиків законопроекту надумані?

При цьому зовсім не говориться про позитивні норми проекту. Чомусь критиків проекту, які, наскільки я розумію, є противниками схем з обходу мораторію, не хвилює те, що закон дозволяє укласти договір емфітевзису на будь-який строк.

Договори користування землею на строк, який перевищує життя одного покоління, не можна вважати природним явищем. Будь-яка особа повинна брати зобов'язання і відповідальність лише щодо себе, а не щодо своїх нащадків.

Це справді соціально небезпечні речі, тому законопроект, за аналогією з орендою, пропонує встановити верхню межу строку дії договору — 50 років.

Не звертається увага на детально прописаний механізм застави права емфітевзису. Це повинно стимулювати банки використовувати дане право як об'єкт застави для зменшення кредитних ставок, які в агросекторі є надто високими. А без ліквідного об'єкта застави дешевих позик бути не може.

Особливий оптимізм в даному питанні викликає те, що законопроект розроблявся у взаємодії з банківськими асоціаціями та одержав загалом схвальні відгуки.

Ще однією нормою, яка повинна стимулювати застосування емфітевзису, є надання землекористувачу можливості передавати земельну ділянку в оренду. Сьогодні таке право має лише власник наділу. Ця можливість повинна стати зручним механізмом консолідації земель в умовах дії мораторію.

Наприкінці хотілося б сказати кілька слів про сам мораторій на відчуження сільськогосподарських земель. Хочеться звернути увагу от на що.

Демографічна ситуація у сільській місцевості далеко не ідеальна — значна кількість власників земельних паїв не має спадкоємців. Продати цю землю їм забороняє держава. Що ж буде з нею після їх смерті? Цивільний кодекс каже, що в такому випадку земля перейде до комунальної власності.

Чи вигідно це державі? З економічної точки зору, — так. Держава безоплатно одержує землю, яка навіть в умовах мораторію на "чорному" ринку коштує не менше 1 тис дол за га. Однак із соціальної точки зору все інакше.

Для людей похилого віку в селі єдиним джерелом доходу є пенсія та підсобне господарство. Чи гідно забороняти цим людям продати землю чи хоча б віддати її в користування на тривалий строк та одержати за це додаткові гроші?

Звісно, емфітевзис не панацея. Його вартість в умовах мораторію значно нижча, ніж вартість земельної ділянки в умовах вільного ринку. Проте якщо держава буде стимулювати його застосування, ми будемо мати певний баланс інтересів.

Землекористувач одержить інструмент для кредитування та консолідації, а власник землі одержить гроші, причому немалі. При цьому, що дуже важливо, землю все ж не продадуть і вона перейде спадкоємцям.

* * *

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться.

Точка зору редакції "Економічної правди" та "Української правди" може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.