Как купить квартиру в новостройке

Покупать квартиры в новостройках можно двумя способами: с помощью участия в Фонде финансирования строительства (ФФС) и путем покупки целевых облигаций.

Суть ФФС сводится к тому, что инвестор финансирует строительство путем передачи денег управителю фонда.

Имущественные права на объект переходят к инвестору сразу после полной оплаты стоимости квартиры, что подтверждается свидетельством об участии в ФФС. После ввода объекта в эксплуатацию право собственности на квартиру регистрируется в БТИ.

Облигационная схема выглядит иначе: инвестор покупает не квадратные метры, а целевые облигации. После ввода объекта в эксплуатацию между застройщиком и инвестором заключается договор купли-продажи или мены, при этом инвестор рассчитывается за квартиру облигациями.

Каждая из приведенных схем имеет свои преимущества и недостатки.

Преимуществом ФФС является четкое законодательное урегулирование такой деятельности (закон "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью").

По этой причине участник ФФС выглядит более защищенным по сравнению с инвестором, купившим квартиру по облигационной схеме.

Более того, инвестор может в любой момент отказаться от участия в ФФС, однако в таком случае он получит деньги лишь после ввода объекта в эксплуатацию и последующей продажи квартиры управителем ФФС.

Среди преимуществ облигационной схемы - высокая ликвидность облигаций. Также компания-застройщик тщательно проверяется регулятором рынка ценных бумаг - Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.

Недостатком покупки квартиры через облигации является сложность процедуры.

Инвестору необходимо изучить множество документов, включая проспект эмиссии целевых облигаций, вникнуть в сложные формулировки договора покупки ценных бумаг, а после ввода объекта в эксплуатацию - заключить договор купли-продажи квартиры или мены, что повлечет дополнительные расходы.

Что опасного можно встретить в этих договорах?

Главная проблема любых инвестиционных договоров - сложность формулировок.

Фото panoramio.com

Инвестор должен тщательно изучить все документы и иметь четкое представление о каждом положении договора. Если разобраться в формулировках самостоятельно не получается, рекомендуется обратиться за юридической консультацией незаинтересованных специалистов.

На что покупателю следует обращать внимание и что его должно отпугнуть? В первую очередь - разрешительные документы на строительство объекта.

Застройщик по первому требованию покупателя обязан предъявить такие бумаги.

1. Регистрационные документы, позволяющие идентифицировать застройщика.

2. Документы, подтверждающие право застройщика на пользование земельным участком, выделенным для строительства дома.

3. Позитивный вывод комплексной государственной экспертизы проектной документации.

4. Разрешение на выполнение строительных работ либо регистрацию декларации о начале выполнения таких работ.

Если застройщик под каким-либо предлогом отказывается показать все эти документы, от подписания договора лучше воздержаться.

Иначе может случиться, что дом будет построен, но не введен в эксплуатацию. Тогда покупатель будет обладать лишь имущественными правами на неликвидное имущество. К сожалению, подобная практика встречается все чаще.

Вторым важным моментом, на который следует обратить внимание, являются специфические документы управителя ФФС или застройщика.

Если речь идет о финансировании строительства, то покупатель должен тщательно изучить правила ФФС - документ, регулирующий взаимоотношения между инвестором и управителем фонда.

Если же покупать квартиру приходится через облигационную схему, то изучению подлежат проспект эмиссии ценных бумаг и разрешительные документы от Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку.

Третий момент - фиксирование права собственности. Речь идет о тех положениях договора, которые регулируют сроки и порядок перехода права собственности от застройщика к покупателю после ввода объекта в эксплуатацию.

Недостроенный дом возле столичной станции метро Минская - один из символов недавнего финансового кризиса. Фото panoramio.com

Также стоит обратить внимание на то, кто будет нести финансовые издержки на оформление документов у нотариуса и БТИ. Как правило, указанные расходы возлагаются на покупателя.

И последний важный момент. Договор должен фиксировать обязательство застройщика не отчуждать имущественные права на квартиру третьим лицам.

На практике возникают ситуации, когда недобросовестный застройщик отчуждает объект сразу нескольким лицам, то есть происходит "двойная продажа". В результате покупатели вынуждены добиваться правды в судах, предъявляя иски о признании права собственности или возврате денег.

Как правильно прописать пункт о сроках ввода объекта в эксплуатацию?

Достаточно четко определить такие сроки в соответствующем разделе соглашения, то есть указать квартал и год сдачи объекта в эксплуатацию.

Однако застройщики часто включают в договор пункт, согласно которому сроки могут сдвигаться в связи с производственной необходимостью. Тогда покупателя просто ставят перед фактом, направляя ему письменное уведомление.

Реально ли отсудить у застройщика компенсацию за задержку сроков сдачи в эксплуатацию? Как это делается на практике?

Покупатели, уставшие ждать квартиру, обращаются в суд с исками о расторжении договора, возврате денег и выплате моральной компенсации.

Как свидетельствует судебная практика, суды часто становятся на сторону покупателя, однако сумма моральной компенсации является незначительной и редко превышает 20 тыс грн.

Стоит ли "бороться" за хороший договор, если деньги по нему в кризисной ситуации все равно не вернуть?

Подписывать договор можно лишь в том случае, если инвестора устраивают все его положения. Если же хоть одно предложение в документе вызывает сомнение, от заключения сделки целесообразно воздержаться.

Фото ЕП

И дело вовсе не в кризисе: если договор плохо составлен, шансы на возникновение проблем очень высоки.

Покупать квартиры в строящихся домах рискованно в любое время, поскольку невозможно стопроцентно предугадать ситуацию на рынке и спрогнозировать поведение застройщика в случае наступления кризиса.

По этой причине наиболее безопасный способ стать счастливым обладателем квадратных метров - не инвестирование в новострой, а покупка квартиры в уже введенном в эксплуатацию доме.

В таком случае покупатель получает не эфемерные имущественные права, а право собственности на существующую квартиру.