Продавати, купувати чи здавати? Що відбувається на ринку нерухомості

Через два місяці після початку великої війни Офіс президента представив програму забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Згідно з документом, упродовж 2022 року держава планувала збудувати 32 тис квартир і викупити в забудовників ще 21,4 тис помешкань.

Девелоперські компанії потирали руки: державне замовлення мало б підтримати галузь житлового будівництва, де продажі обвалилися майже до нуля. Однак в Офісі президента не знайшли джерел фінансування програми, тож про неї швидко забули. Скрутні часи для забудовників тільки починалися.

Після невеликого пожвавлення попиту влітку 2022 року в окремих регіонах з початком осінніх обстрілів об'єктів енергетичної інфраструктури попит на квартири впав. За відсутності оборотних коштів забудовники переважно завершували проєкти з високим ступенем готовності за власні гроші.

Ситуація застою на ринку триває вже півтора року. Її посилюють ще дві обставини. Девальвація гривні суттєво здешевила оренду житла, тож багато потенційних покупців живуть у найманих квартирах. Пропозиція на вторинному ринку теж зросла: міграція українців за кордон вивільнила тисячі квартир.

У секторі панує абсолютна невизначеність. Девелопери сподіваються на бум завдяки відкладеному попиту. Продавці старих квартир можуть знайти покупця, лише запропонувавши суттєвий дисконт. Покупці вичікують і дивуються зростанню цін, які в доларовому еквіваленті перевищили цифри 2021 року.

Первинний ринок: інтерес є, продажів немає

У 2023 році українці уклали 173 тис угод купівлі-продажу квартир та будинків. Це більше, ніж у 2022 році (100 тис), але значно менше, ніж у 2021 році (325 тис).

Інтерес потенційних покупців, тобто людей, у яких є кошти на купівлю квартири, до теми придбання нерухомості становить 70% відносно показника 2021 року, кажуть у компанії ЛУН. Утім, цей інтерес суттєво залежить від географії.

Реальний попит на квартири в новобудовах Києва не перевищує 20%, кажуть опитані ЕП фахівці. На ринку Харкова продажі відсутні. Інвестиції в первинний ринок в Одесі, Києві та Дніпрі впали на 90%, розповідав забудовник Ігор Райков.

Західні регіони очікувано почувають себе краще. Кількість житлових комплексів, що будуються, в Ужгороді, Львові та Луцьку зросла на 10-29%, свідчать дані ЛУН.

Ціни на нові квартири в країні зростають або стоять на місці. Формула вартості складається із собівартості, помноженої на неліквідність ринку. Тобто забудовники закладають мінімальний прибуток, аби не відлякувати покупців.

Більшість девелоперів зривають терміни здавання в експлуатацію будинків через обмеженість ресурсів, зокрема трудових. Засновник компанії Saga Development Андрій Вавриш скаржиться на вибіркову мобілізацію чоловіків-будівельників у Збройні сили України. За його словами, через це зникають цілі компанії.

"Компанія-підрядник привезла установку для пальових робіт, але не змогла привезти робітників: їх повним складом мобілізували по дорозі на роботу. Це суттєво впливає на роботу будівельного ринку", – каже девелопер.

Держава намагається підтримати

Середній показник продажів квартир у новобудовах в Україні зріс з 9% від довоєнних у третьому кварталі 2022 року до 24% від довоєнних за аналогічний період 2023 року, свідчать результати опитування ЛУН. У київському регіоні ці цифри становлять 4% і 17% відповідно.

Великі забудовники продають більше квартир, ніж малі. За словами менеджера середньої київської девелоперської компанії, за три зимові місяці його роботодавець не продав жодного квадратного метра.

Деяку підтримку ринку надає державна іпотечна програма "єОселя". Кредити на власне житло оформили понад 7,4 тис українців на загальну суму 11,2 млрд грн. Понад 60% угод укладають військовослужбовці.

Функцію підтримки будівельної галузі "єОселя" поки що виконує слабо, кажуть девелопери. Перша причина – кількість виданих іпотек удвічі нижча за планову, друга – на первинний ринок припадає лише чверть договорів. Частка угод на придбання житла, що будується, становить менше 2%.

Наразі для участі в програмі банки акредитували лише 59 багатоквартирних будинків від 25 забудовників. У 2024 році "Укрфінжитло" планує надати близько 12 тис іпотечних кредитів на 20 млрд грн, у 2025 році – 23 тис позик.

Недавно "єОселю" змінили: дозволили купувати приватні будинки і таунхауси. Ветерани зможуть купувати житло віком до десяти років у Києві та обласних центрах (було три роки), в інших населених пунктах – житло будь-якого віку.

Мінвідновлення додало ще один канал підтримки забудовників: їм дозволили укладати угоди купівлі-продажу житла з використанням житлових сертифікатів, виданих як компенсацію за зруйноване житло за програмою "єВідновлення".

Для покупців із сертифікатами пропонують розтермінування і кредитування, можливість використання сертифіката як першого внеску, а в деяких випадках – індивідуальні пропозиції та знижки.

Куратор програми "єОселя" "Українська фінансова житлова компанія" анонсувала повну відмову від видачі пільгової іпотеки покупцям нерухомості на вторинному ринку. Такий крок впровадиться впродовж року.

Зведення житлового комплексу – це цикл робіт з підготовки документів, проєктування, будівництва та оздоблення, який триває в середньому три-пʼять років. У 2022-2023 роках нові проєкти запускали в роботу лічені забудовники.

Пауза в плануванні нових черг призведе до дефіциту житла у 2025-2029 роках.

Чи зможе держава підтримати ринок первинної нерухомості своїм замовленням? У 2024 році на відновлення України від наслідків війни уряд спрямує 10,9 млрд грн. Перш за все, ідеться про відновлення знищених будинків та інфраструктури.

Фінансувати нове будівництво будуть коштами Фонду ліквідації наслідків збройної агресії РФ. Однак у 2024 році він фінансуватиметься не грішми від розподіленого прибутку Нацбанку, як у 2023 році, а коштами від вилучених російських активів. Надійність такого джерела лежить у міжнародній юридичній площині.

Вторинний ринок: м’яч на полі покупця

Попит на житло у введених в експлуатацію будинках підтримується їх надійністю: покупець одразу отримує право власності. На фоні зриву компаніями термінів будівництва дедалі більше покупців надають перевагу вторинному ринку.

За даними ЛУН, у грудні-січні 2022-2023 років кількість оголошень про продаж квартир у Києві в середньому становила 100 на добу з просіданням до 35 в останній день року, у цей же період 2023-2024 років – 250 і 80 відповідно.

Ціни на квартири відштовхуються від первинного ринку з коригуванням на попит і пропозицію. За даними сайту Rieltor.ua, середня вартість однокімнатних квартир у Києві зросла з 55 тис дол у червні 2021 року до 60,5 тис дол у січні 2024 року.

Щоправда, якщо брати в розрахунок тільки оголошення з проданими квартирами, то середня ціна однокімнатної квартири зросла не так суттєво – із 43,5 тис дол у червні 2021 року до 45,5 тис дол у січні 2024 року.

Двокімнатні квартири в столиці за останні 2,5 року подорожчали з 80 тис дол до 85 тис дол серед усіх оголошень і подешевшали із 70 тис дол до 54 тис дол серед оголошень із закритими угодами.

25 грудня уряд показав першу версію законопроєкту про мобілізацію. Серед його положень були норми про блокування права розпоряджатися майном і навіть про арешт активів ухилянтів за рішенням Територіальних центрів комплектування.

Це могло збільшити обсяги продажів нерухомості військовозобов’язаними чи її перереєстрації на родичів, але цього не сталося. За даними ресурсу "OLX нерухомість", з 1 по 25 грудня 2023 року на порталі опублікували 11 251 оголошення про продаж будинків, а за наступні 25 днів – 11 285 оголошень.

Така ж ситуація з квартирами: з 1 по 25 грудня на OLX розмістили 55,9 тис оголошень з продажу квартир, а з 26 грудня по 19 січня – 55,3 тис.

Оренда: ціни в гривнях зростають

Ринок оренди квартир у Києві у 2023 році був стабільним і не залежав від обстрілів, вимкнень електроенергії чи перекриття ділянок метро, кажуть у ЛУН. За даними "OLX нерухомості", ціни на оренду майже у всіх містах, крім прифронтової зони, були на найвищому з початку великої війни рівні в гривнях.

У березні 2024 року аналітики компанії очікують зростання вартості оренди приблизно на 500 грн у кожному сегменті (одно-, дво-, трикімнатні квартири).

У Києві місцева влада пропонує особливі умови оренди пільговикам. Так, столичне комунальне підприємство "Фінансова компанія "Житло-інвест" пропонує ВПО та учасникам бойових дій орендувати квартиру із знижкою 50% з можливістю її подальшого викупу. Квартири, доступні для оренди, розташовані в трьох нових житлових комплексах: "Медовий", Liko-Grad perfect town і Terracotta.