Вкладай свідомо: як обрати "економне" житло на вторинному ринку

Власне житло — це певний культ для українця. Google Trends свідчать, що кількість запитів "купити квартиру" українською та російською мовами виросла удвічі порівняно з 2012 роком.

Тобто інтерес до придбання нерухомості зростає. Однак українців досі не розглядають квартиру як актив, який повинен приносити прибуток.

Мало хто оцінює повну вартість володіння житлом — Total Cost of Ownership. Сюди належить не тільки вартість житла при купівлі, а й майбутні комунальні платежі, утримання прибудинкової території, ремонти.

Раніше ЕП уже писала, як рахувати повну вартість житла в новобудовах.

Цього ж разу мова піде про те, як рахувати повну вартість нерухомості і про що слід подбати при купівлі квартири на вторинному ринку. Зараз він менш активний порівняно з первинним, проте інтерес до нього швидко зростає. Принаймні кияни почали "гуглити" відповідний запит на 350% частіше, ніж у 2017 році.

Дізнайтеся, чи насправді ринок вторинний

Ця порада може здатися дивною, але уява українських забудовників безмежна. Купуючи квартиру у новенькій споруді, варто проконсультуватися з юристом.

"Траплялося таке, що люди отримували не інвестиційний сертифікат від забудовника, а правовстановлюючий документ. Навіть думали, що вкладають у житло з вторинного ринку. Так, за документами будинок був введений в експлуатацію,  а за технічними характеристикам - ні", — пояснює радник заступника міського голови в КМДА Олексій Тихонов.

Якщо технічні умови забудовник не виконав, постачальник (води, тепла, газу, електроенергії) відмовиться укладати договір і будівля лишиться непідключеною до комунікацій.

Найімовірніше, "добудовувати" і домовлятися з монополістами (у Києві це "Київенерго", "Київводоканал" та "Київгаз") доведеться самостійно. Для цього треба буде створювати юридичну особу — кооператив і об’єднувати усіх інвесторів. І такі випадки уже були.

Перевірте лічильники

Минулого року Верховна Рада ухвалила закон "Про комерційний облік комунальних послуг". Відповідно до нього в усіх житлових будинках повинні встановити лічильники на тепло і воду до першого жовтня 2018 року. До того ж, в Україні діє закон "Про комерційний облік газу", який зобов’язує встановити лічильники до 1 січня 2018.

Усі прилади обліку мають встановити постачальники. В такому випадку їхня вартість повинна бути уже закладена у тариф.

Однак поквартирні лічильники дуже дорогі для монополістів, особливо газові. Саме так облгази виправдовують встановлення загальнобудинкових лічильників, що вже отримали назву "газових колгоспів".

Якщо у квартирі, яку ви збираєтесь купити, відсутні газові лічильники, зате є загальнобудинковий газовий лічильник, чекайте проблем.[L]

Сам лічильник вимірює скільки газу спожив цілий будинок. Потім загальну кількість використаних кубометрів вони ділять на кількість прописаних мешканців. Однак, у сусідній квартирі може бути прописана одна бабуся, а житимуть з нею разом ще четверо осіб. Тож газ споживають п'ятеро, платять - за одного, а різниця буде розподілятися між іншими мешканцями.

Подібна ситуація і з теплом, але загальні витрати ділять між квартирами відповідно до їх площі. За сусіда платити не доводиться, але власне споживання і, відповідно, розмір оплати ви контролювати не зможете.

Сподіватися на встановлення лічильників компаніями-постачальниками не варто, тому, віддавайте перевагу тим квартирам, попередні власники яких вже поставили лічильники.

До того ж, чиновники нещодавно поставили крапку у суперечках щодо індивідуальних лічильників газу. Як зазначили в Нацкомісії з регулювання ринку електроенергії та комунальних послуг (НКРЕКП), споживач має право за власний рахунок придбати та встановити газовий лічильник для своєї квартири.

ОСББ ліпше, ніж ЖЕК

Кількість ОСББ в Україні стрімко зростає — сьогодні їх уже більше 15 тисяч, хоча минулого року було трохи більше 14. Воно й не дивно — мешканці отримують можливість самостійно вирішувати, скільки витрачатимуть коштів на утримання, який ремонт робити і де.

До речі, ОСББ мають право відмовитися від нав'язування "газових колгоспів", про які писалося вище, і вимагати від компанії-постачальника встановлювати лічильники для кожної квартири.Позитивні результати "війни" між споживачами та монополістами трапляються нечасто, але кілька успішних кейсів можна знайти.

Проте важливо не тільки те, чи є ОСББ або управляюча компанія в принципі, а як воно функціонує. Якщо мешканці жодного разу не втілювали якихось заходів разом (не утеплювали будинок, не ремонтували сходову клітину, не замінювали ліфт), тобто не змогли домовитися, навряд чи від такого об’єднання буде багато користі.

Попросіть сусідські квитанції

Чи не найболючішою темою "комуналки" для українців є платіжки за тепло в опалювальний сезон. Тому не соромтеся попросити у господарів кілька квитанцій за останній сезон — вони дадуть змогу досить чітко зрозуміти, що на вас очікує взимку.

Зверніть увагу не тільки на перший розділ, де вказується вартість опалення квартири, а й на другий, де вказана ціна обслуговування місць спільного користування (наприклад, технічні приміщення, паркувальна площа тощо). Зазвичай, ця цифра зовсім невелика, проте трапляються і винятки.

"До нас зверталися мешканці "Познякижитлобуд" на бульварі Лесі Українки в Києві. Їм взимку рахунок за опалення місць загального користування прийшов майже такий же самий як рахунок за квартиру. Проблема була у формулі ціноутворення. І це не єдиний випадок, який я знаю", — пояснює керівник Інституту з цивільного будівництва "Київ ЗНДІЕП" Володимир Брунько.

Дізнайтеся про технічні деталі будинку 

Платіжка за тепло в будинку, в якому здійснювалася термомодернізація може бути на 20-50% меншою, ніж в неутеплених. Усе залежить від матеріалів (наприклад, мінеральна вата значно краща за пінопласт) та проведених заходів (були утеплені лише стіни, чи дах з підвалом).

Головне: щоб квартира не була утеплена індивідуально, тобто виключно частина вашої квартири, а не стіна будинку в цілому. Така "термомодернізація" не має економічного сенсу та шкодить технічному стану споруди.

Вам дуже пощастить, якщо в будинку встановлений ІТП — індивідуальний тепловий пункт із погодним регулюванням.

Ця система вимірює температуру на вулиці і температуру води, що надходить у будинок для опалення, а потім автоматично підтримує задану температуру в будинку, в залежності від того, наскільки холодно на вулиці. Тобто батареї не будуть працювати на початку квітня, коли опалення вже вам не потрібне.

Врешті-решт, будинок може мати власну котельню, а не бути під'єднаним до централізованого опалення. Вартість утримання такої котельні залежатиме від палива, яке вона використовує. Але найкраще рішення — це перепитати ще раз у тих, хто вже живе у цьому будинку.