З "хрущівки" в новобудову. Як Києву позбутися старого житла

У 1950-1960-х роках проблема житла вирішувалася зведенням масового однотипного житла. Такі будинки згодом назвали "хрущівками". Спочатку це були цегляні будинки, згодом почали будувати панельні. Це дозволило здешевити проекти тимчасового житла, строк експлуатації якого становив максимум 50 років.

Таке житло мало кілька типових проектів. В основному це були двокімнатні і трикімнатні квартири з низькими стелями, суміщеним санвузлом, мініатюрною кухнею та прохідною кімнатою. Облаштування під'їздів у такому будинку було мінімальним: невелика площа, сходи і ніяких ліфтів та сміттєпроводів.

Однак ці квартири були ідеальними для молодих сімей, бо дозволяли швидко покращити житлові умови. Як же виглядає омріяне житло середини минулого століття зараз? Подерті стіни, старі вікна, проблеми з комунікаціями. Загалом —величезна кількість аварійного житла в столиці.

ЗМІ часто писала про аварійну "хрущівку" на вулиці Мілютенка, 23а в Києві. Усі можливі інспекції визнали, що будинок непридатний для проживання, а санітарно-епідеміологічна станція встановила, що жити в ньому небезпечно для здоров'я.

Мешканці аварійного будинку у 2016 році писали листи в КМДА з проханням відселити їх. "Київгенплан" розробив проект знесення аварійної будівлі і зведення нової з паркінгом. У липні 2016 року Київрада затвердила цей проект.

Зараз, за інформацією департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА, триває розробка проектної документації та отримання нотаріальних погоджень від власників квартир на відселення. Однак ці операції — лише на папері. Мешканці проблемного будинку продовжують жити в аварійному будинку.

Цей випадок не поодинокий. У Києві є понад 2 тис будинків застарілого фонду площею близько 7,5 млн кв м, що потребують знесення або реконструкції.

Що заважає

Щоб уникнути появи у Києві безлічі аварійних будівель, експерти давно рекомендують зносити "хрущівки" і переселяти мешканців у нові будинки.

Уперше про комплексну реконструкцію застарілого житла законотворці заговорили у 2004-2005 роках. Це дало поштовх ухваленню закону №525-V від 22 грудня 2006 року "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду". Цей закон набув чинності 16 січня 2007 року.

З 2004 року пілотні проекти з реконструкції житла були започатковані у 12 містах, але вони так і не були реалізовані. Що заважає? Найбільшою проблемою для знесення "хрущівок" експерти вважають недосконале законодавство.

Так, перед ухваленням рішення про знесення потрібно отримати письмову згоду усіх мешканців. Це одна з найбільш проблемних норм, виконати яку неможливо. У "хрущівках" переважно живуть пенсіонери, і вони побоюються втратити житло. Експерти радять зменшити цю норму принаймні до 75-80%.

Також після поширення інформації про знесення "хрущівки" зареєстрована кількість людей у квартирах стрімко зростає. Тому безкоштовне житло повинні отримувати тільки ті, хто мешкав у квартирі на певний момент часу.

Крім того, слід переглянути коефіцієнт збільшення площі нового житла. На думку генерального директора ТОВ "Укрбуд девелопмент" Олега Майбороди, потрібно законодавчо встановити, що власник знесеного житла отримає таку ж площу, якою володів, незалежно від кількості зареєстрованих у квартирі осіб.

"Треба прописати механізм отримання житла в іншому районі з коефіцієнтами, які зменшують або збільшують кількість квадратних метрів залежно від класу новобудови та її наближеності до центру. Підготовка такої нормативної бази — непросте завдання, яке потребує багато часу і численних фахівців", — каже він.

Незрозуміло також, куди відселяти мешканців "хрущівок". Є два варіанти: у зведену в тому ж районі новобудову і створення резервного фонду житла, куди можна було б відселяти людей, поки на місті "хрущівки" не зведуть новобудову.

Етапи знесення "хрущівки"

Після отримання нотаріального погодження від мешканців держава повинна виділити земельну ділянку для зведення будинку для відселення мешканців, розробити план території та знайти інвестора-забудовника.

Є три варіанти фінансування такого проекту: коштом держави, залучення приватних інвестицій, приватно-державне фінансування. Сучасні будинки мають 25-30 поверхів, тож у такій новобудові інвестору на відселення потрібно виділити лише 20-30% квартир, решта можуть бути продані на ринку.

"Участь забудовників у таких проектах мусить бути економічно обґрунтованою. Влада може надавати їм податкові пільги або купувати частину житла для пільговиків. Однак найкраще виглядає механізм, коли на місці "хрущівки" буде зводитися висотка. Люди, які придбають "додаткові" квартири, допоможуть забезпечити житлом мешканців старого будинку", — пояснює Майборода.

Західноєвропейський підхід

Перед ухваленням рішення про долю проблемного будинку потрібно ретельно перевірити надійність фундаменту та перекриттів, провести енергетичний аудит. Це важливо, бо серед застарілого фонду є будинки, особливо панельні, які відновлювати нема сенсу, вони підлягають лише знесенню.

Польща та Німеччина довели вигідність вирішення проблеми застарілого фонду через модернізацію житла. Переваги — не потрібно переселяти мешканців, можна реконструювати будинки поетапно, не потрібні компенсації жителям.

Як продовжити життя будинку? "Хрущівки" потребують повної заміни комунікацій, укріплення перекриттів, ремонту даху, встановлення енергоефективних вікон та дверей. Часто потрібно повністю міняти дах та утеплювати фасад. Такі проекти недешеві, але вони вигідніші, ніж зведення будинків.

Реконструкція може вирішити проблему у густозаселених районах або там, де заборонене висотне будівництво. У деяких районах обмежується поверховість, а чинний закон дозволяє відселяти мешканців лише в межах одного району.

Також зведення висотних будівель замість п'ятиповерхових може перевантажити комунікації, тому Німеччина та Польща пішли шляхом реконструкції будинків.

Реконструкція на папері

Ринок нерухомості в Україні складно прогнозувати, тому інвестори не поспішають вкладати кошти у проекти з реконструкції старого житла. Не сприяє розвитку таких проектів і недосконале законодавство. Однак якщо держава не докладатиме зусиль в цьому напрямку, скоро багато людей опиниться без даху над головою.

Мінрегіонбуд обіцяє у 2017 році розробити законопроект на базі чинного закону. Планується провести громадські обговорення змін. Проте найкраще цю проблему вирішили б стабілізація економіки та зацікавлення інвесторів.

"Доки ці питання не врегульовані, говорити про перспективи реконструкції завчасно. З чинною нормативно-правовою базою такі проекти не цікаві ні забудовникам, ні мешканцям. Потрібні комплексні державні та місцеві програми, підкріплені відповідними законами", — підсумовує Майборода.