Бізнес на прицілі у рейдерів. Як захиститися?

Регистрационная реформа свернула в неожиданном направлении.

Почти одновременно с официальным с заявлением о том что вместе с ней "украинский бизнес получил реальный инструмент борьбы с рейдерством" стало известно о неединичных случаях рейдерских атак.

Жертвами рейдеров стал "Укрсоцбанк", у которого частный нотариус Олег Щур на основании поддельного решения Окружного административного суда Киева аннулировал регистрацию имущественных прав банка на "Горизонт Парк" и зарегистрировал объект за ООО "Проект-А".

Помимо "Укрсоцбанка" среди потерпевших также ООО "Новус Украина", латвийская компания TRI Management и другие предприятия.

С начала 2016 года в Минюст поступило около тысячи жалоб на действия регистраторов. Большинство из них связаны именно с рейдерскими захватами.

Почему это случилось?

С 1 января 2016 года вступила в силу новая редакция Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".

Обновления закона позиционировалось как шаг, направленный на упрощение процедур регистрации, улучшение позиций Украины в рейтинге Doing Business.

Впрочем, простить удалось не только регистрационные процедуры. Новые правила регистрации сделали использование старых рейдерских схем также более простым и необременительным.

Как было и как стало

Положительный момент нового законодательства в том, что регистрацию недвижимости можно провести у государственного регистратора или нотариуса, заполнив заявление, которое потом вносится в базу данных в электронном виде.

Также регистрация проводится независимо от местонахождения недвижимого имущества. Это  значительно облегчает ее процедуру.

"Однако при осуществлении операций с недвижимостью нет необходимости предостaвлять нотариально заверенные учредительные договора, что позволяет мошенникам использовать поддельные документы", — отмечает старший юрист юридической группы LCF Юлия Лукошкина.

Кроме того, сейчас при внесении изменений в реестр требуется только заявление, в котором указывается местонахождение юридического лица. Другие документы, подтверждающие законное нахождение по указанному адресу, или договора аренды, не нужны.

"В связи с этим, встречаются случаи, когда по одному и тому же адресу зарегистрировано множество компаний, которые в действительности не существуют", — говорит эксперт.

Ранее, объясняет Лукошкина, до изменений в законодательстве, механизмы подтверждения были.

Так, юридическое лицо обязывалось ежегодно подавать подтверждение сведений о себе, которые также содержали информацию о его местонахождении.

В том случае, если почтовая корреспонденция возвращалась, государственный регистратор вносил запись об отсутствии подтверждения сведений в ЕГР юридических лиц и физлиц-предпринимателей.

В свою очередь, по ее словам, это могло быть также основанием для аннулирования регистрации плательщика налога на добавленную стоимость со всеми негативными последствиями.

Сегодня, рассказывает руководитель практики контрактного права АО "Вдовичен и партнеры" Андрей Молчанов, действующее законодательство позволяет без особого труда и финансовых затрат зарегистрировать смену учредителей или директора компании по поддельным документам (или даже их копиям). А также без наличия правоустанавливающих документов на недвижимость переоформить права на подставных лиц.

В разговоре с ЭП юрист приводит пример из собственной практики:

"В одном случае мошенники подделали решение Хозяйственного суда Автономной Республики Крым, датированное февралем 2014 года. Дата выбрана не случайно — ичерез оккупацию Крыма проверить действительность такого решения более проблематично.

На основании этого решения нотариус в Киеве перерегистрировал право собственности на целый имущественный комплекс, расположенный совсем в другой области, с одного предприятия (законного собственника) на подставное.

В этот же день была оформлена сделка купли-продажи недвижимости на физическое лицо. С юридической стороны, физическое лицо формально стало законным и добросовестным собственником недвижимости. Реальный собственник узнал об этом лишь некоторое время спустя".

Возврату подлежит, но...

Отнятое имущество реально вернуть, но сроки возврата зависят от того, какое именно имущество было отобрано и как это произошло.

"К примеру, возврат незаконно зарегистрированных на другое лицо корпоративных прав, можно осуществить достаточно оперативно — через Комиссию по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации при Минюсте", — говорит старший юрист ЮФ "Антика" Александр Третьяков.

В тоже время, по его словам, возврат проданной директором-рейдером недвижимости — это длительный процесс, связанный с множеством судебных споров и без однозначных перспектив победы.

По словам Молчанова, процесс возврата незаконно отчужденной недвижимости является небыстрым и может занять от 3-4 месяцев до нескольких лет.

"Если обратиться к специалистам, реально вернуть недвижимость и за более быстрый срок. К примеру, на практике удавалось вернуть объект и менее, чем за месяц", — рассказывает он.

Для возврата недвижимости необходимо, в первую очередь, обратиться в правоохранительные органы с заявлением о преступлении.

Также в течении 30 дней с момента выявления факта переоформления недвижимости следует обратиться в Комиссию по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации  при Минюсте.

Она может отменить незаконные регистрационные действия и вернуть права на имущество в течении одного месяца.

"В случае отказа, необходимо обращаться в суды с исками о признании недействительными сделок по переоформлению прав на недвижимость, и отмене незаконных регистрационных действий", — рекомендует Молчанов.

С возвратом денег сложнее всего. "Возврат денежных средств со счетов компании, которая попала под рейдерскую атаку, может стать невозможным — достаточно обналичить их в банке", - говорит Александр Третьяков.

Способы защиты

По словам опрошенных ЭП юристов, панацеи от рейдерства на фоне упрощения регистрационных процедур нет.

Александр Третьяков рассказывает о том, что одним из эффективных и проверенных способов защиты является передача ликвидного имущества компании в залог и ипотеку связанному лицу.

"Снятие обременения — достаточно непростая процедура и является эффективным механизмом противодействия отчуждению имущества", - говорит юрист.

Также, по его словам, можно усложнить процедуры продажи корпоративных прав в уставе компании, ввести две подписи на документах. Один из проверенных способ противодействия — сложная система идентификации в банке.

Не лишним, по его мнению, будет и предварительная проработка действий на случай захвата, чтобы юристы и бухгалтера компании знали механизмы срочного блокирования имущества и могли их оперативно применить при необходимости.

Не менее важным является и оперативный мониторинг статуса компании по открытым реестрам.

"Сегодня это очень просто сделать. Мониторинг поможет избежать излишних расходов. Ведь чем раньше собственник узнал о проходящем захвате, тем проще и дешевле от него защититься", — подытожил Третьяков.

Продолжение следует

Причины, почему так получилось, кроются в разных плоскостях.

Минюст утверждает, что в принципе ничего страшного не произошло. Волны рейдерских атак не было, а якобы, просто сейчас об этой проблеме заговорили.

Cобеседники ЭП в правительстве озвучивают и другую версию: риски того, что упрощение регистрационных процедур приведет к рейдерским атакам, были видны заранее, но на них решили пойти.

Ожидались эффективные реформы правоохранительных органов, судебной системы. В полной мере ожидания не сбылись, и получилось так, что "недореформы" привели к появлению новых  проблем.

Осенью этого года Минюст планирует внести изменения в действующее законодательство и ужесточить регистрационные правила.