Хто в домі господар

В мае 2013 года Киев потрясла новость об очередном одиозном решении суда.

Владельца сайта stsophia.com.ua, на котором жители элитной киевской новостройки "Ривьера Риверсайд" рассказывали про огрехи застройщика, обязали выплатить штраф 14 млн грн.

Посыл был четким: отныне всех, кто решится жаловаться на плохо сделанные дверные проемы и заоблачные коммунальные платежи, ждут неприятности.

Суд не принял во внимание, что проблемы действительно существовали. Он сосредоточился на юридической загвоздке - якобы из-за критики жильцов упали продажи у застройщика "Д.И.А. девелопмент".

После одиозного решения суда стычка между "Д.И.А. девелопмент" и ее клиентами переросла в настоящую юридическую войну.

Ее исход был очень важен. Он показал бы, кто является реальным хозяином украинских новостроек: покупатели квартир, финансировавшие строительство из собственных карманов, или застройщик, который сначала заработал на строительстве, а теперь зарабатывает посредством своей управляющей фирмы.

На днях история подошла к финишу. Владельцу одной из квартир, Антону Панкову, удалось одержать частичную победу. Застройщик отказался от претензий на 14 млн грн за неправомерное, по его мнению, использование торгового знака Riviera Riverside.

К сожалению, пока не идет речь о том, чтобы дать возможность владельцам квартир управлять их собственным домом.

Громкое дело

Эта история получила огласку после того как "Д.И.А. девелопмент" подала иск против владельца одной из квартир в "Ривера Риверсайд" Антона Панкова. На его имя был зарегистрирован сайт stsophia.com.ua, сейчас - riviera18.com, где владельцы дома рассказывали о противостоянии с этим застройщиком.

В исковом заявлении компания обвинила Панкова в незаконном коммерческом использовании торговой марки Riviera Riverside. Суд вынес решение в пользу застройщика на основании проведенной истцом экспертизы, которая - кто бы мог подумать! - подтверждала претензии истца.

Штраф, который суд наложил на Панкова, составил 14 млн грн. Именно во столько "Д.И.А. девелопмент" оценила свой ущерб от деятельности сайта. По мнению компании, неправдивая информация, которую ее клиенты размещали на сайте Панкова, стала причиной падения объемов продаж жилья в жилищном комплексе.

При этом никто не выяснил, какую же именно коммерческую деятельность вел Панков при помощи упомянутого сайта, и могло ли что-то еще, кроме антирекламы на нем, повлиять на объемы продаж в "Ривьере Риверсайде".

Несколько дней назад "Д.И.А. девелопмент" предложила Панкову мировое соглашение, которое и было зафиксировано апелляционным судом.

По словам Панкова, изначально представители застройщика предлагали мировую в обмен на отказ от жалоб на деятельность ОСМД "Раисы Окипной, 18" и обслуживающей компании, на которые Панков и другие собственники квартир в Riviera Riverside жаловались в прокуратуру и другие контролирующие органы.

Однако в итоге с Панкова взяли обещание не использовать без разрешения спорную торговую марку для товаров и услуг и переуступить застройщику доменное имя stsophia.com.ua.

На передньому плані - ЖК Riviera Riverside. Фото Олександра Ващенка, panoramio.com

Собственники-квартиранты

Несмотря на широкую огласку и общественный резонанс, иск на 14 млн грн - лишь следствие более глубоких проблем, которые проявились в этом конфликте.

Как уже писала ЭП, объединение "Раисы Окипной, 18" в "Ривьере Риверсайде" создали застройщик "Д.И.А. девелопмент" и владельцы еще двух квартир, которые первыми получили свидетельства о праве собственности.

После этого объединение заключило договор на 20 лет с управляющей компанией "Сент София проперти хоум", которая обслуживает этот комплекс по самому высокому в Киеве тарифу - 15 грн за кв м и напрямую связана с застройщиком.

Остальные покупатели узнали о существовании ОСМД и высоком тарифе постфактум. Мало того, как рассказывает Панков, покупателям квартир застройщик выдавал документы, необходимые для регистрации права собственности, лишь после подписания договора с управляющей компанией.

"Мне поставили условие, что документы на квартиру я получу только после подписания договора с управляющей компанией. Если бы я знал о такой схеме с ОСМД, я бы, конечно же, не вкладывал деньги в эту квартиру", - говорит Панков.

Жильцы, недовольные тарифом и качеством услуг управляющей компании, пытались вступить в ОСМД. Но не тут то было.

"После того как нам удалось подать главе ОСМД заявления о вступлении в объединение, ОСМД изменило устав в части приема новых членов. Они решили, что каждый претендент должен перечислить 80 тыс грн", - рассказывает Панков.

Этот платеж назвали "На проведение капитального ремонта и благоустройства придомовой территории". Только после уплаты этой суммы правление обещает подумать, принимать ли в объединение заявителя.

При этом положительный ответ не гарантирован, поскольку закон не обязывает ОСМД принимать в свои ряды всех собственников квартир.

Во всей этой истории главное не размеры платежей. Суть в том, что, пользуясь пробелами в законодательстве, застройщик лишил владельцев дома возможности управлять своим имуществом. В том числе - устанавливать размер взносов на его содержание. При этом вся эта схема полностью законна.

В таком контексте взнос 80 тыс грн выглядит именно как побор за право управлять своей собственностью, а не как необходимый платеж. Даже несмотря на то, что в случае отрицательного решения его обязуются вернуть.

ЖК Riviera Riverside. Фото panoramio.com

О юридической правильности

Ситуация похожа на покупку неликвидной недвижимости. Если владельцы квартир в Riviera Riverside захотят их продать, найти покупателя будет крайне трудно.

Мало кто согласится отдать немалые деньги, зная, что по меньшей мере 20 лет придется безоговорочно подчиняться управляющей компании, и не будет никакой возможности влиять ни на размер взносов, ни на качество обслуживания дома.

"Мы не можем ни на что влиять и поэтому не чувствуем себя полноправными собственниками. По сути, за наши деньги построен хороший отель, живя в котором, мы вынуждены платить за не самый большой в доме "номер" около 3 тыс грн в месяц. Кроме того, ОСМД сдает в аренду помещения в нашем доме.

Когда так делают другие ОСМД, деньги идут на содержание дома. Куда они деваются в нашем случае, нам неизвестно", - рассказывает Панков.

Однако с юридической точки зрения права владельцев квартир не нарушены, и недвижимость нельзя назвать неликвидной. ОСМД создано законно, поскольку на момент его регистрации право собственности на квартиры было лишь у застройщика и еще двух человек, а квартиры в итоге перешли к покупателям.

Глава АК "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец говорит, что нет никаких причин говорить о неликвидности. По его словам, покупатели приобрели полноценные квартиры, право собственности на которые было оформлено должным образом.

Действительно, предметом отношений застройщика и покупателей были квартиры, которые застройщик передал клиентам в собственность. Сам дом в собственность владельцев согласно ГКУ должен переходить автоматически.

По мнению Кравца, проблема в том, что застройщик для ухода от обвинений в навязывании услуг собственной эксплуатирующей организации решил создать "карманное" ОСМД и таким образом насильно навязать жильцам свои услуги.

Адвокат Татьяна Монтян полагает, что законодательство не гарантирует собственнику право управлять собственным имуществом.

Управляющий партнер юридической фирмы Constructive Lawyers Алексей Гончарук уверен: такие конфликты возможны из-за того, что на начальном этапе покупатели не проверяют предмет покупки, а позже, в ходе спора, большинство жильцов обычно остаются в стороне от него. Эти тезисы подтверждает практика.

"Карманных" ОСМД, подобных "Раисы Окипной, 18", в Киеве предостаточно. Наиболее знаменитые из них - "Домашній затишок" и "Квітень", которые застройщик "Міськжитлобуд" создал в домах по улице Голосеевской, 13Б и 13В.

Фото yandex.ua

В этих домах, как и на улице Раисы Окипной, 18, владельцы квартир не могут ни управлять своим домом, ни влиять на размер взносов, ни распоряжаться чердаками и подвалами, которые им принадлежат по закону. Везде схема создания ОСМД та же, что и в "Ривьера Риверсайде".

При этом никто из покупателей не знал о существовании ОСМД - вне зависимости от того, когда он купил квартиру: во время строительства или после сдачи дома.

"Я покупал квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. В отделе продаж говорили, что дом обслуживает управляющая компания, а об ОСМД не было сказано ничего. Я по наивности надеялся, что здесь удастся создать ОСМД.

Когда началась война с ОСББ "Голосіївська фортеця", которое создали жильцы одного из домов ЖК "Голосеево", мы узнали: в нашем доме уже есть ОСМД "Домашній затишок", которое создал сам застройщик", - рассказывает владелец квартиры в ЖК "Голосеево" Николай Долганов.

"Когда дом строился, мы мало интересовались, кто и как будет им управлять. Был кризис, и нас больше волновало, будет ли дом достроен. К тому же, мы доверяли застройщику. Я уже знал о горьком опыте ЖК "Амабасадор хаус", который построил тот же застройщик и обслуживает та же компания.

Там тариф - около 13 грн за кв м. Я спрашивал в отделе продаж, не повторится ли эта история у нас. Меня заверили, что такого не может быть, поскольку наш дом не в центре города, а в спальном районе. Получилось иначе", - говорит Панков.

Кроме того, зачастую в таких конфликтных домах основную работу по противостоянию управляющей компании или застройщику делают всего несколько человек. Остальные хоть и поддерживают протестующих, но в то же время не хотят ничего делать. Часть жильцов все и так устраивает.

"Одни пока не столкнулись с проблемами, других все устраивает, а третьи несколько тысяч гривен на оплату квартиры могут заработать за полчаса. Бывает, что владелец покупает у застройщика другую недвижимость и не хочет конфликтовать", - рассказывает жилец одного из домов с "карманным" ОСМД.

Из-за этого, считают юристы, владельцам дома бывает трудно отстоять свои права в суде. Судьи говорят, что вынуждены учитывать интересы всех сторон. Когда большинство жильцов довольна управляющей компанией или "карманным" ОСМД, они нередко принимают решение в пользу этого большинства.

Однако даже если большая часть владельцев квартир активно участвует в противостоянии, отменить регистрацию "карманного" ОСМД непросто. Схемы, которые используются при их создании, вполне законны. Шанс есть лишь тогда, когда застройщик, создавший "свое" объединение, допустил технический промах.

Фото lvivstreetart.com

Так, в случае с "Домашнім затишком" Киевской городской прокуратуре удалось добиться отмены регистрации этого объединения лишь потому, что устав этого ОСМД не соответствовал требованиям закона, и то лишь в апелляционном суде.

В случае с ОСМД "Раисы Окипной, 18" та же история. Иск с требованиями отменить регистрацию объединения и признать незаконным требование о взносе 80 тыс грн подала Днепровская районная прокуратура.

Незаконность регистрации объединения оспаривали на том основании, что право собственности на квартиры двух совладельцев, которые принимали участие в создании ОСМД, на момент регистрации объединения не было зарегистрировано, а устав объединения не отвечал требованиям законодательства.

Однако суд первой инстанции посчитал эти аргументы недостаточными для удовлетворения требований истца. 30 октября совладельцев "Ривьеры Риверсайда" ждет рассмотрение в апелляционном суде.