Земкадастр: база для своїх?

В Україні нарешті з'явиться власний електронний земельний кадастр. Це один з тих документів, яким давно користуються майже всі європейські країни, але не українські громадяни.

Однак з 1 січня 2013 року і вони зможуть отримати доступ до загальнонаціональної бази земель.

"Віднині кадастр публічний. Україна відкрила інформацію про всі земельні ділянки. Кожна людина через інтернет зможе вільно користуватися ним", - запевнив напередодні презентації пілотного проекту Публічної кадастрової карти голова Державного агентства земельних ресурсів Сергій Тимченко.

Публічна кадастрова карта - це елемент Національної кадастрової системи, робота якої офіційно стартує з 1 січня. Всі її можливості чиновники обіцяють продемонструвати лише на початку 2013 року.

Необхідність створення електронної системи земельного кадастру диктує закон "Про державний земельний кадастр", прийнятий ще 2011 року. Без нього, як відомо, запровадження ринку землі буде неможливим.

Країна намагалася створити цивілізований земельний кадастр десятиліттями, а втілила в життя цей проект влада, яка, схоже, хоче сконцентрувати в своїх руках важелі впливу на цю важливу базу.

Електронна публічна карта

Наразі пілотна версія Публічної кадастрової карти, яку днями презентували представники Держзему і Центру державного земельного кадастру, працює в тестовому режимі, але з нового року вона буде доступна кожному. База міститиме дані про десятки мільйонів земельних наділів в межах України.

Мова йде про аграрні землі, які зараз не підлягають купівлі-продажу, та ділянки для особистого користування на території населених пунктів та за їх межами.

Насамперед, загальнодоступною буде інформація про межі і розміри ділянки, форму власності та цільове призначення. Також можна буде побачити в системі кадастровий номер певного наділу.

При цьому якихось персональних даних власників або орендарів земельної ділянки у загальному доступі не буде. За словами розробників, це суперечить закону про захист персональних даних.

Параметри об'єктів планується також доповнити даними про нормативно-грошову оцінку та якість ґрунту.

Як зазначає голова Центру державного земельного кадастру Андрій Тарнопольський, карта ґрунтів уже готова: її переносили на електронну карту з паперового варіанту вручну. Чиновник наголошує, що було оцифровано близько 600 тисяч квадратних метрів.

Кожен ґрунт має такі атрибути як характеристика і шифр. За шифром можна визначити потрапляння меж наділу у ті чи інші ареали ґрунтів.

Крім цього, система наділена низкою стандартних функцій - вимірювання відстані або площі земельного наділу, сервіс пошуку.

Щоб знайти на карті свій наділ, треба ввести кадастровий номер у пошукову систему. Шукати необхідні наділи можна також через фільтри - область, район, населений пункт. Дуже нагадує інтерфейс Google Maps.

Якщо власник земельного наділу, маючи на руках його кадастровий номер, не може його знайти або він виявив якісь невідповідності, чиновники пропонують скористатися "зворотнім зв'язком".

Такий лист буде прирівнюватися до офіційного і пересилатиметься у відповідні територіальні органи Держзему. Однак для цього громадянину спочатку доведеться внести до електронної заяви відомості, які ідентифікують особу.

За словами Тарнопольського, у майбутньому до кадастру буде додаватися й інша інформація для створення національної системи геопросторових даних. Так, на кадастр накладатиметься інформація про комунікації і мережі, будови, надра, водні і лісові ресурси.

Розробники стверджують, що інтерфейсом карти дуже легко управляти.

"Ми готували цю карту для того, щоб нею міг користуватися кожний громадянин України. В її інтерфейсі нема ніяких складних переходів і складних дій, які необхідно вчинити оператору", - пояснює голова Центру земкадастру.

Однак, за даними Інституту соціології НАНУ, більшість власників земельних паїв - люди похилого віку - 50-70 років. Важко уявити, як вони будуть орудувати мишею в пошуках свого наділу в системі, не кажучи про їх рівень користування інтернетом.

Віковий розподіл власників паїв

Джерело: Інститут соціології НАНУ

Віковий розподіл інтернет-користувачів в Україні

Джерело: Інтернет асоціація України

Держава розробляла кадастр тільки за кошти Світового банку. Ще в липні 2004 році СБ підписав з Україною угоду про надання позики на 195,13 млн дол для фінансування проекту "Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру".

Однак згодом умови кредитування були переглянуті, і сума позики скоротилася до 89,68 млн дол. На 10 грудня 2012 року було опрацьовано 71,19 млн дол. В Світовому банку ЕП повідомили, що проект закриється 30 квітня 2013 року.

Спадщина корупціонерів

Тимчасом стало відомо, що електронна система міститиме багато помилок.

Фахівці Держзему за останній рік вводили в кадастр переважно дані, які надали їм територіальні органи у паперовій формі, і роботи над помилками ще не було.

В агентстві кажуть, що з локальних систем вже завантажено 12,7 млн паперових документів і визнають: значна їх частина містить технічні, типологічні, семантичні або логічні помилки.

Тож не варто дивуватися, якщо після введення кадастрового номера в пошукову систему власник не виявить своєї ділянки або знайде її не в тому місці, де вона знаходиться в натурі.

Це, до речі, означає, що наділ, яким користується людина, їй просто не належить. Право власності ще потім потрібно буде довести в судах або в кількарічній біганині по кабінетах чиновників.

Проблем тут дуже багато - від "дублювання" власності на земельну ділянку через недобросовісні дії чиновників до непрофесійних розрахунків землевпорядних організацій, яких ліцензує держава.

До того ж, за інформацією Держзему, близько 30% власників землі мають на руках ще старі зразки документів, які засвідчують право власності.

Сучасні посвідчення права власності на землю - акти - Держкомзем запровадив 2002 року. Саме тоді ділянки почали готувати до реєстрації в електронній системі і присвоювати їм коди - кадастрові номери. У сертифікатах на землю або актах старого зразка номерів не було.

Оскільки виявляти невідповідності в кадастрі чиновники збираються через сервіс "зворотного зв'язку", налагодження системи може тривати роками.

Кому потрібен кадастр

В цілому, за словами президента Асоціації "Земельна спілка України" Андрія Кошиля, поява відкритого Земкадастру багатьом піде на користь.

Фото ЕП

Зокрема, від цього повинні виграти самі власники землі і потенційні покупці.

"Принаймні, одні уже не будуть купувати "кота в мішку", а інші зможуть перевірити усі неточності і побачити, де саме знаходиться їх наділ", - зазначає експерт.

Він також додає, що повинна значно спроститися і реєстрація прав власності на землю. Так обіцяють в Держземі і Держреєстрі. Тепер саме ці дві установи будуть вести земельний кадастр.

За задумом, земельне профільне агентство виконуватиме функцію державної реєстрації самої земельної ділянки як об'єкта нерухомості в Державному земельному кадастрі.

Укрдержреєстр же буде здійснювати державну реєстрацію прав на земельні ділянки. Таке собі дуальне управління.

Урядовці обіцяють, що завдяки цьому з 1 січня 2013 року покупцю і продавцю земель несільськогосподарського призначення достатньо буде укласти угоду, завірену нотаріусом.

Новий власник при цьому отримує витяг з реєстру, який засвідчує його право на земельну ділянку.

Тож тепер поряд з новими і старими актами, які засвідчують право власності, будуть діяти і витяги із реєстру. Причому нові акти, наприклад, вже видаватися не будуть, а буде видаватися виписка з реєстру.

Крім власників паїв земельних ділянок існує велике коло осіб, зацікавлених у вільному доступі до земельної бази. Це нотаріуси, банки, іпотечні установи та ліцензіати - організації, які ведуть землевпорядні роботи.

Теоретично в прозорому Земкдастрі повинні бути зацікавлені і аграрні підприємства. Це стосується як великих холдингів, так і дрібних фермерів.

Бізнесмени зможуть бачити, скільки ділянок в земельному масиві, як вони оформлені, яке їх цільове призначення. Сьогодні це зробити неможливо без звернення до місцевих органів. Проте змовитися з місцевою владою для використання, наприклад, земель запасу уже не зможуть.

Може бути корисним кадастр і для ріелторів, хоча вони і не матимуть доступу до власника земельного наділу через відсутність в системі персональних даних.

Однак найбільше від цього виграє держава та її Земельний банк, які уже консолідували державні землі, а тепер отримають можливість продовжити експансію на сусідні наділи.

Місцева влада не зможе завадити: закон про розмежування земель залишив їм тільки кладовища. Тепер будь-які питання доведеться вирішувати через центр.

Ймовірно, саме це мав на увазі голова Держзему, коли казав на презентації, що публічність кадастру завадить "величезній кількості зловживань, земельних махінацій і корупції на місцях".

І, звісно, продаж персональної інформації з Держреєстру може стати окремим видом бізнесу для осіб, які матимуть до нього доступ.