Кріпаки в заміських котеджах

Ідея поєднати в одному помешканні приватний будинок за містом та міські побутові зручності приваблює все більше українців.

Задовольнити це бажання можна доволі просто - придбавши будинок у котеджному містечку.

Купуючи заміський "дах", українці зазвичай купують мрію про комфортне життя за містом. Однак вони часто не розуміють, наскільки специфічне майно купили.

Проблеми, що можуть виникнути у стосунках з управляючою компанією містечка, змусять власника замислитися, чи вистачить сил і вміння утримувати це майно.

Здавалося б, наявність управляючої компанії - безумовний плюс. Девелопер пропонує споживачеві повний комплект послуг: будинок з присадибною ділянкою та послуги з експлуатації комунальної інфраструктури. Все - без зайвого клопоту.

Проте власника може чекати несподіваний сюрприз, адже погляди власника на порядок управління містечком та вартість послуг можуть не збігатися з позицією управляючої компанії, який зазвичай є структурним підрозділом девелопера.

Комунальна війна

Суперечка щодо розміру комунальних тарифів між мешканцями котеджного містечка "Нова Богданівка" на Київщині і місцевою управляючою компанією ТОВ "Аркада-житлосервіс" перетворилася на справжню війну.

Девелопер АКБ "Аркада" завжди наголошував, що в "Новій Богданівці" є всі міські зручності. Як розповідають жителі, саме це було вирішальним для купівлі котеджу.

З 2006 року життя в містечку текло спокійно, нарікань на управляючу компанію не було. До лютого 2012 року тариф на житлово-комунальні послуги - прибирання, освітлення території, вивезення сміття, озеленення - становив 425 грн з "хати". Послуги охорони - 0,14 грн за квадратний, метр загальної площі ділянки.

Однак у березні, кажуть в ініціативній групі мешканців, цей тариф зріс до відповідно 626 грн та 0,18 грн.

Донедавна платня за 1 кВт електроенергії у містечку становила 33,7 коп. Рахунок виставляє "Аркада-житлосервіс", яка має контракт з "Київобленерго".

Новобогданівці нарікають, що у самому "Київобленерго" за перші 150 кВт, спожиті протягом місяця, для фізосіб в сільській місцевості тариф становить лише 25,92 коп, а 33,7 коп - за понаднормове споживання. В останніх "платіжках" 1 кВт вже коштує 36 коп, тоді як у "Київобленерго" такого тарифу взагалі нема.

Тариф на холодну воду та водовідведення з травня становить 14,08 грн. Характерно, що в цю суму не входить техобслуговування зовнішніх систем. Рахунок за це "Аркада-житлосервіс" виставляла окремо - 130 грн зі споживача.

В той же час КП "Броваритепловодоенергія" надає обидві послуги за сумарним тарифом близько 6 грн. Звичайно, що жителі Нової Богданівки хочуть отримувати згадані послуги безпосередньо від монополістів за значно нижчими тарифами.

Котеджне містечко "Нова Богданівка". Фото arkada.ua

Домогтися зниження тарифів від "Аркада-житлосервіс" шляхом переговорів мешканцям "Нової Богданівки" не вдалося.

Також їх спіткала невдача, коли вони намагалися самотужки домогтися укладання прямих договорів з "Київобленерго" на постачання струму. З’ясувалося, що вся інженерна інфраструктура, необхідна для постачання електроенергії, води та водовідведення, цілком належить ТОВ "Аркада-житлосервіс".

"Економічна правда" отримала від АКБ "Аркада" електронного листа з коментарем керівництва фірми "Аркада-житлосервіс", яке підтвердило цю інформацію.

Проблему дорожнечі водопостачання та водовідведення мешканці "Нової Богданівки" вирішують, копаючи власні криниці та встановлюючи локальні водоочисні системи. Проте з електроенергією все значно складніше.

Мешканці встановлюють генератори, але це надто дорого. Щоб повноцінно забезпечити себе струмом, треба щодня витрачати близько 200 грн на пальне.

Новобогданівці прагнуть, аби управляюча компанія передала мережі місцевим монополістам. Тоді мешканці змогли б укласти з ними прямі договори.

Тимчасом в "Аркаді-житлосервісі" вважають претензії мешканців неправомірними. Як сказано в листі на адресу ЕП, компанія не має наміру передавати об’єкти на баланс місцевим монополістам, бо на їх створення витрачені значні кошти.

Якщо товариство з тих чи інших причин буде вимушене припинити обслуговування "Нової Богданівки", тоді об’єкти інженерної інфраструктури будуть реалізовані зацікавленим особам за ринковими цінами.

Мешканці планують створити власне об’єднання, яке б керувало поселенням, проте яким воно повинно бути, ніхто чітко не уявляє. Законодавство не містить ні поняття "котеджне містечко", ні механізмів для його створення. Відтак, люди опинилися у цілковитій залежності від управляючої компанії.

В той же час, "Аркада-житлосервіс" не вважає себе монополістом з огляду на згадані приватні свердловини та водоочисні системи.

Котеджне містечко "Нова Богданівка". Фото arkada.ua

Антимонопольний комітет іншої думки. Київське обласне територіальне відділення АМКУ перевірило компанію і таки угледіло порушення закону. Комітет зобов’язав підприємство привести свої тарифи до економічно обґрунтованого рівня.

В результаті компанія знизила їх на 10%. Також за сприяння АМКУ у жителів з’явилася надія укласти прямі договори з "Київобленерго".

Українські традиції

Як стверджують фахівці, проблеми з правом власності на інженерну інфраструктуру є у більшості котеджних містечок України.

"Інфраструктура в містечках належить девелоперам або забудовникам. Для продажу всіх котеджів потрібен час. Щоб їх продати, девелоперу треба мати впевненість, що все буде працювати відмінно. До того ж часто планується будівництво другої черги, яка буде обслуговуватися за допомогою тієї ж інфраструктури", - каже аналітик SV Development Сергій Костецький.

З цією думкою згоден і Володимир Тимочко, директор компанії Dragon Asset Management, яка є девелопером котеджного містечка Green Hills на Київщині.

Проте фахівці погоджуються і з тим, що витрати на створення інфраструктури закладаються у вартість котеджів та присадибних ділянок, тобто фактично фінансуються за рахунок споживача-інвестора. Іншими словами, купуючи котедж, клієнт сплачує не тільки їх вартість, а й частку вартості інженерної інфраструктури.

"Саме тому земля в містечках коштує дорожче, ніж поруч. Якщо девелопер не підвів до будинку мережі, то це банальний обман покупців", - говорить Тимочко.

Земельна ділянка у котеджному містечку поблизу Ясногородки на Київщині. Фото ЕП

Проте, додає Костецький, зазвичай відповідно до договорів купівлі-продажу частка в інфраструктурі містечка не входить до переліку придбаного покупцем майна.

"Формально людина купує лише будинок або землю, без частки в інженерній інфраструктурі. Проте вартість цієї частки забудовник обов’язково зараховує до власного прибутку від продажу котеджу чи ділянки", - говорить Костецький.

Виходить, що забудовник наче і не продавав інженерну інфраструктуру і не компенсував собі витрати на її створення, а збирається робити це в процесі її експлуатації. Фактично ж він узяв за неї гроші з покупців.

За словами Тимочка, після заселення містечка інвестор зазвичай не має комерційного інтересу у володінні мережами, але зберігається репутаційна і моральна відповідальність перед його жителями.

Проте, як зазначають у SV Development, у містечках, де кількість будинків перевищує 50, забудовник може бути зацікавлений в подальшій комерційній експлуатації інженерної інфраструктури, адже за правильного підходу це дуже перспективна і взаємовигідна для компанії та споживача справа.

Перша черга "Нової Богданівки" складається з 251 котеджу. Між тим, відповідно до інформації АКБ "Аркада", остаточна кількість будинків повинна сягати 830. Тож комерційний інтерес в управлінні "Новою Богданівкою" був і залишається.

Стосовно можливості ефективного управління котеджним містечком об’єднанням власників обидва експерти висловлюються скептично. Ці сумніви ґрунтуються головним чином на відсутності у громадян необхідних навичок і досвіду.

Зелений гай

ЕП спробувала знайти поселення, де модель управління була б максимально некомерційною. Щось схоже є в котеджному містечку "Зелений гай" під Києвом.

Керує ним також управляюча компанія, пов’язана із забудовником. Як стверджує її керівник Костянтин Клименко, ця компанія не є комерційним підприємством.

По суті, це той випадок, коли в інвестора нема інтересу до комерційної експлуатації інфраструктури після завершення будівництва, адже у містечку, принаймні поки що, замало будиночків - лише 20.

"Ми є транзитником, який обслуговує містечко і не отримує за від цього прибутку. Всі послуги надаються за собівартістю. Штат підприємства невеличкий - чотири особи. Ще є двірники та охоронці, які постійно працюють у містечку. Решту спеціалістів залучаємо за потреби", - розповідає Клименко.

Котеджне містечко "Зелений гай". Фото wikimapia.org

Концепція поселення була такою, що кожне домоволодіння буде забезпечувати себе комунальними послугами самостійно. Так, на кожній ділянці є водозабірні свердловини та автономна каналізація з системою очищення, автономне опалення. Газ та електроенергія в містечку постачаються централізовано.

За словами Клименка, суперечки між сторонами з приводу вартості та форми надання послуг вирішуються за принципом максимальної прозорості.

"Колись було непорозуміння щодо платні за освітлення вулиць. Ми виставляли кожному споживачеві рахунок, але мешканці не розуміли, за що вони платять. Тоді ми зобов’язали їх поставити ліхтарі на парканах, що виходять на вулицю. Кожен почав платити за світло за своїм лічильником, і претензії зникли", - каже Клименко.

Проте Клименко скептично ставиться до управління містечком жителями. "Навряд чи вони зможуть порозумітися. До того ж, об’єднанню співвласників буде дуже важко вирішувати проблеми з комунальними монополістами", - вважає він.

Альтернативна думка

Адвокат Тетяна Монтян категорично не погоджується із тим, що власники котеджів неспроможні керувати містечком та його інфраструктурою.

"Управляти містечком може товариство власників особливої правової природи. Членство у ньому можуть мати лише власники, які ухвалюють рішення на зборах. Кількість голосів у такому товаристві може розподілятися залежно від величини частки власника у майновому комплексі", - говорить адвокат.

За її словами, в розвинених країнах, купуючи котедж, люди купують не просто хатинку і землю, а частку у великому майновому комплексі. При цьому забудовник з самого початку встановлює певну модель управління цим комплексом.

"Українці анітрохи не безпорадніші, ніж люди в цивілізованих країнах, і цілком спроможні ефективно управляти своїм та спільним майном. Для цього лише потрібні певні законодавчі механізми", - підсумувала Монтян.