Шість пасток у законі про ОСББ

15 березня Верховна рада спробувала полегшити життя мешканців українських багатоповерхівок, які створили для управління своїми будинками об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ).

Задля цього народні депутати ухвалили законопроект №8474, покликаний вирішити низку проблем, через які доволі багато багатоквартирних будинків (особливо новобудов) стали заручниками шахраїв. Наразі новий закон чекає на підпис президента.

В новому документі є намагання вирішити низку проблем, таких, як встановлення тарифів на комунальні послуги для ОСББ в тому ж розмірі, що і для фізосіб, питання субсидій по комунальних платежах для членів ОСББ, вплив на власників квартир, що не сплачують за обслуговування будинку, проблеми із поняттям "балансоутримання", тощо.

Але деякі юристи та керівники ОСББ вважають, що всі ці поліпшення можуть затьмарити велетенські пастки, що утворилися через накладання запропонованих народними депутатами новацій на українські реалії. І тому все корисне, що містить новий закон, може стати непотрібним, бо, застрягнувши в цих пастках, доволі багато ОСББ просто не зможе більше ухвалити легітимно жодного ключового рішення.

Пастка №1: Новий порядок ухвалення ключових рішень в ОСББ

Законопроект №8474 скасовує поняття членства в ОСББ, а також змінює порядок ухвалення ключових рішень об’єднання.

Тож, якщо створюватиметься ОСББ, то до його складу автоматично увійдуть всі співвласники багатоквартирного будинку. Ця новація цілком відповідає світовому досвіду і покликана вирішити проблему із несумлінними співвласниками, які не бажають перейматись своїми обов’язками, вступати в ОСББ, приймати управлінські рішення щодо власних будинків та сплачувати через нього за комунальні послуги та обслуговування будинку.

Сьогодні вступ до ОСББ є добровільним, і воно ніяк не може вплинути на таких співвласників, тому часто змушено сплачувати їхні платежі за рахунок загальних внесків членів об’єднання, оскільки на те, щоб з ними судитись, не вистачає ресурсів. За новим законом ОСББ матиме можливість вимагати від несумлінних співвласників сплати на рівні із усіма, але тільки через суд, а це, як відомо, досить довго і витратно.

Теоретично також ця норма має позбавити шахраїв можливості блокувати вступ співвласників до ОСББ через встановлення захмарного вступного внеску, і не дозволить їм відмовляти у вступі до об’єднання або ж уникати прийому заявок на вступ до нього.

Але таке нововведення тягне за собою декілька логічних змін в порядку ухвалення рішень. Щодо установчих зборів, тут все залишається так, як і раніше: щонайменше за два тижні до них ініціативна група розсилає всім співвласникам будинку запрошення, і якщо в зборах взяли участь більше половини співвласників, і з них за створення ОСББ проголосувало не менше двох третин, - рішення про створення ОСББ вважається ухваленим.

Найскладніше в цій процедурі - знайти всіх тих співвласників, адже Реєстр прав власності на нерухоме майно є закритим, і отримати інформацію з нього може тільки власник, спадкоємець, правонабувач, суд, нотаріуси, органи внутрішніх справ тощо, а також органи державної влади, якщо це пов’язано із здійсненням їх законних повноважень. (п.7.1.1, 712 Наказу Мін’юсту №7/5 від.7.02.02).

Зазвичай ініціативні групи із створення ОСББ починають збирати цю інформацію, просто обходячи квартири, проте таким чином далеко не завжди вдається знати власників помешкань, адже вони можуть мати кілька квартир, а, жити лише в одній з них.

"В двох будинках, де я очолюю ОСББ, близько 30-40% квартир здається в оренду, - розповідає Олексій Тихонов, голова ОСББ “Фортеця-152” у місті Києві. - Ми не знаємо, де насправді живуть власники цих квартир і як їх шукати. Орендатори, звісно, мовчать, адже їх орендодавці не платять податків".

За таких обставин бажаючим створити ОСББ доводиться шукати обхідні шляхи.

"Способи дістати списки співвласників багатоквартирного будинку застосовують зазвичай такі, - розповідає Юрій Молдавчук, голова одного з ОСББ у Севастополі. - Наприклад, домовитися в ЖЕКу, знайти хорошого знайомого в БТІ, використати блат, тощо. Також для цього співпрацюють із органами місцевої влади через проекти із розвитку територіальних громад, зокрема і зі створення ОСББ".

Як бачимо, аби дізнатися всіх співвласників будинку, кожен мусить вивертатися, як може. І єдиний законний метод із перерахованих - обхід квартир. Адже інформація про майнові права в Україні є конфіденційною, і відповідно до закону "Про інформацію" її можна розповсюджувати тільки за згоди власника, і у визначений ним спосіб. Тож не дивно, що відповідно до п.7.1.1, 712 Наказу Мін’юсту №7/5 від.7.02.02 ініціативні групи із створення ОСББ не входять до переліку суб’єктів, які можуть отримувати витяги з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Єдине приємне в цьому сьогодні є те, що відшукувати всіх співвласників відповідно до чинного закону потрібно лише для установчих зборів. Далі ж всі рішення ухвалюються більшістю лише членів ОСББ.

І в такій ситуації в новому законі у зв’язку із ліквідацією членства у ОСББ змінюється процедура ухвалення ключових рішень, а саме - щодо визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядку управління та користування спільним майном, передачі в користування об’єктів, що належать до спільного майна, фізичним і юридичним особам, реконструкції та капітального ремонту будинку або зведення господарських споруд.

За новими правилами, все це вважатиметься легітимно ухваленим, якщо за рішення проголосувало не менше двох третин саме співвласників багатоквартирного будинку. (Поправка №50 депутата від "Партії регіонів" Сергія Майбороди).

Враховуючи викладене, а також те, що квартири можуть постійно змінювати своїх власників через продаж, дарування, перехід у спадок тощо, і ані старі, ні нові власники не зобов’язані повідомляти ОСББ про перехід майнових прав, докладати нелюдських зусиль для перевірки кількості співвласників та для встановлення їх осіб треба буде перед кожними зборами, а це щонайменше раз на рік. Адже запрошення на збори мають бути розіслані всім співвласникам, адже вони всі є членами ОСББ, а також без цієї інформації банально неможливо визначити кворум.

Також під удар потрапляють ті ОСББ, що були утворені за рішенням мінімальної кількості голосів (тобто 2/3 від 50% + кілька голосів від загального числа власників). За новим законом для ухвалення ключових рішень таким об’єднанням доведеться терміново шукати додаткові голоси (більше третини всіх власників), щоб отримати мінімальні 2/3 від числа всіх співвласників. Якщо згодних голосувати і взагалі брати участь у діяльності ОСББ не знайдеться, об’єднання не зможе працювати. Тож виходить нонсенс: для того щоб створити ОСББ треба значно менше голосів ніж для ухвалення ключових рішень цим об’єднанням.

Разом з тим, ані законопроект №8474, ані решта законодавчих актів не містять жодного механізму, що міг би полегшити доступ до інформації про співвласників багатоквартирного будинку.

"Економічна правда" звернулася до представників громадськості, які брали участь у підготовці законопроекту, а також інших експертів, із питанням про те, що можна вдіяти в такій ситуації.

Тетяна Бойко, керівник житлово-комунальних програм Громадянської мережі ОПОРА (організації, що брала участь у створенні законопроекту), підтвердила, що найперше, до чого вдаються ініціативні групи та правління ОСББ в таких випадках - це поквартирне опитування. Також, за словами Бойко, "сьогодні на практиці ініціативні групи надсилають запит до органу місцевого самоврядування, а той запитує інформацію в БТІ (у деяких містах це працює), подекуди БТІ безпосередньо надають інформацію ініціативним групам".

Але в такому підході не можна не зазначити, що чиновник із місцевих органів влади, який надає ОСББ чи ініціативній групі з його створення інформацію про чиїсь майнові права, теж порушує закон в частині нерозголошення конфіденційної інформації.

Юрист Інституту місцевого розвитку Дмитро Левицький, який в цілому оцінює законопроект №8474 позитивно, зазначає, що на практиці в той чи інший спосіб інформація про власників спершу ініціативною групою, а потім правлінням таки здобувається. Інша річ, що відсутня система відкритого доступу до неї.

"Це серйозна проблема, яка існує і сьогодні. Законопроект 8474 її не породив і не вирішив, вона лежить поза сферою його регулювання", - говорить юрист.

Зрештою,опитані "ЕП" експерти та учасники ОСББ погодилися з тим, що наразі немає зручного і разом з тим законного способу дізнатися точно, скільки ж співвласників у багатоквартирного житлового будинку і хто вони є.

Проте одні з них вважають, що ця обставина унеможливлює легітимне ухвалення ОСББ ключових рішень, оскільки правління ОСББ ніколи не може бути впевнене навіть в тому, чи є на зборах кворум. Але деякі дотримуються іншої думки.

"Так категорично можна говорити хіба що про ОСББ в новобудовах, та й то не всіх, - вважає Левицький. - Як свідчить мій досвід, у більшості ОСББ, особливо працюючих давно, правління, одного разу зібравши інформацію про співвласників, продовжує її підтримувати в актуальному стані. Це не так важко, як видається, оскільки при зміні права власності попередні та нові власники звертаються до ОСББ за різноманітними довідками".

Проте опоненти Левицького зауважують, що коли людина купляє квартиру і не реєструється за її адресою, ніяких довідок їй там може і не знадобитися. І якщо в ОСББ немає свого паспортиста (бо трапляються випадки, коли ОСББ працює з ЖЕКом, то облік реєстрації мешканців веде паспортист, що сидить саме там), то зовсім не обов’язково, щоб паспортист із ЖЕКу буде надавати інформацію об’єднанню.

То ж нові правила ухвалення рішень точно ніяк не зашкодять тільки тим, ОСББ, які працюють вже досить давно і мають у своїх будинках не менше двох третин власників, готових брати участь у діяльності ОСББ, при цьому всі вони за ключовими питаннями мають голосувати одностайно.

Пастка №2: зробити Реєстр прав власності на нерухоме майно відкритим наразі неможливо

Економіст і голова ЖБК "Знання" у Києві Борис Кушнірук зазначає, що вирішити питання доступу до інформації про співвласників багатоквартирного будинку може тільки вільний доступ до неї.

А Тетяна Бойко і Дмитро Левицький наголошують, що найперший варіант законопроекту №8474 містив таке положення, але в процесі узгодження воно було виключено Міністерством юстиції. Бойко наполягає на тому, що терміново потрібно розробити новий законопроект, який би розв’язав цю проблему.

"Ми внесли пропозицію про те, щоб до переліку осіб, які мають право отримати інформацію із Реєстра, було включено і членів ОСББ та ініціативних груп, які хочуть їх створити. Звичайно це стосується лише інформації про співвласників будинку, в якому створено ОСББ, або співвласників будинку, в якому мають власність члени ініціативної групи", - говорить Бойко.

Але проблема полягає в тому, що норма про вільний доступ до переліку співвласників багатоквартирних будинків щезла не з особистої вини чиновників Мін’юсту, а через те, що в Україні влада просто не хоче давати вільний доступ до інформації про майнові права. Адже такий закон має бути однаковим для всіх, а в такому разі будь-хто зможе вільно дізнатися, кому належать розкішні маєтки, про які зазвичай пише "Українська правда".

Буде краще, якщо пропозиція, про яку говорила Бойко, буде розглянута владою. Проте наші можновладці теж мають квартири у багатоквартирних будинках, і чи погодяться вони на те, щоби інформацію про це міг отримати хтось сторонній?

Розуміючи це, деякі фахівці, зокрема адвокат Тетяна Монтян, яка вкрай негативно оцінює прийнятий законопроект №8474 та вважає, що він “поховає” і вже діючі ОСББ, і весь рух ОСББ в цілому, пропонує полегшити ситуацію із формуванням кворуму, запровадивши правило “голосують не особи, а їхня власність”. Тобто рішення приймається, якщо за нього проголосували власники більше половини площі будинку (або кваліфікована більшість). В такий же спосіб можна було б і визначати кворум зборів, застосовуючи принцип, що використовується у акціонерних товариствах.

При цьому не порушувалися б права власників, які володіють більшою частиною будинку, за умови впровадження норм для захисту прав дрібних співвласників. Такий алгоритм наразі можна прописувати в статутах, але у випадку набуття чинності законопроектом №8474 така можливість щезне.

Але Бойко наголошує, що така норма була в первісному варіанті законопроекту №8474, але "головне юридичне управління ВРУ наполягло, що такий підхід суперечить Конституції України, чим двічі "гальмувало" прийняття вкрай важливого для ОСББ закону. Тому профільний комітет погодився залишити чинний підхід до прийняття рішень".

Проте у Монтян є пропозиція і щодо цього непорозуміння. А саме в ст.382 Цивільного кодексу України зазначити, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, опорні конструкції, обладнання тощо належать власникам житлових приміщень на праві спільної часткової власності, а не спільної сумісної, як зараз. Це дозволить співвласникам будинку "голосувати своїми частками" у спільному майні і визначати кворум відповідно до розміру часток власників, присутніх на зборах чи тих, що голосують заочно.

Пастка №3: Створення ОСББ у новобудовах

Новий закон також містить поправку №36 того ж депутата Майбороди, відповідно до якої установчі збори ОСББ у новозбудованих багатоквартирних будинках мають скликатися лише після того, як більшість власників квартир отримають свої правовстановлюючі документи.

Ця норма разом із обов’язковим членством у об’єднанні покликана унеможливити створення у новобудовах фіктивних ОСББ, які фактично беруть у заручники більшість мешканців. Таким прикладом є ОСББ, створене в новому елітному жилому комплексі Riviera Riverside по вул.Раїси Окіпної, 18 у Києві.

Тамтешнє об’єднання створили два пов’язані із забудовником мешканці будинку, які першими отримали свідоцтва про право власності, та сам забудовник. Новостворене ОСББ уклало контракт с приватним ЖЕКом, також пов’язаним із забудовником, за найвищим в Києві тарифом обслуговування 1 м2 - 15,2 грн. В результаті середня місячна квартплата складає там близько 3 тис. грн. При цьому власники квартир жаліються, що обслуговування дуже погане, а частина послуг взагалі не надається.

Але зробити вони нічого не можуть, адже ОСББ створено відповідно до діючого закону, який дозволяє таку схему, а заяви про вступ до ОСББ у них не приймають під різними приводами. Якщо ж надіслати заяву замовленим листом, то пошта повертає його назад, з поміткою, що адресу вказано невірно. Дізнатися ж правильну адресу співвласники будинку ніде не можуть.

Але новий закон також не дозволяє визначити, скільки саме складає “більшість власників квартир”, а отже, норма може виявитися мертвою. Не кажучи про те, що залишається вже згадана проблема доступу до інформації про власників квартир, через яку складно визначити кворум.

Проте Левицький дотримується іншої думки: "Більшість" в цьому випадку - це більше половини. Дещо невизначеним є лише питання про те, від чого цю більшість рахувати - від власників чи від приміщень. Особисто я, враховуючи, що на кожне приміщення право власності реєструється окремо, відштовхувався б від кількості приміщень; інакше забудовник матиме спокусу "організувати" кілька десятків співвласників для першої проданої квартири".

Пастка №4: Зміни до статуту ОСББ

Скасування членства та нові принципи голосування тягнуть за собою і необхідність змінювати статут ОСББ. Зокрема, щодо порядку голосування на зборах та ухвалення зазначених рішень.

Сьогодні в статутах ОСББ, відповідно до діючого закону, зазначено, що всі рішення ухвалюються більшістю членів ОСББ. А новий закон передбачає перелік ключових рішень, що ухвалюються співвласниками. І якщо новий закон набуде чинності, виникає питання: за якою саме процедурою вносити ці зміни?

Якщо робити це відповідно до статуту, за яким згідно з законодавством (ст 81, 87 ЦКУ), працюють юрособи, в том числі і ОСББ, то буде порушено норми нового закону, де поняття членства в ОСББ вже не існує. Якщо ж робити це відповідно до нового закону, більшістю голосів співвласників, то порушуватимуться норми статуту.

Як не складно здогадатися, в обох випадках неможливо уникнути порушення або закону, або статуту. А це означає, що статут, змінений незаконно, суд може визнати недійсним, і, відповідно, недійсними можуть бути визнані і рішення, ухвалені відповідно такого статуту.

Як вважає юрист Левицький, із змінами до статуту можна не поспішати. По-перше, відповідно до законопроекту новий типовий статут повинен затвердити Кабмін. По-друге, закон має вищу юридичну силу, ніж статут, схвалений установчими зборами ОСББ. "Тому в тій частині, в якій статут суперечитиме закону, слід буде просто керуватися нормами закону", - говорить Левицький.

З цим згодна і Тетяна Бойко: "Це не перший раз, коли вносяться зміни, в результаті яких статути стають не чинними, і не тільки стосовно ОСББ. До прикладу, коли 1 січня 2004 року набув чинності новий Цивільний кодекс, господарські товариства мусили керуватися напряму його нормами, аж поки привели свої статути у відповідність".

З обома не погоджується Монтян, яка вважає, що з цієї “пастки” легітимного виходу немає, оскільки Закон “Про господарські товариства” стоїть в ієрархії нормативних актів аніскільки не нижче, ніж Закон “Про ОСББ”, а отже є реальна можливість того, що хтось звернеться до суду із оскарженням рішень ОСББ, яке діє всупереч свого статуту, або - статут якого не відповідає чинному законодавству.

“ОСББ не зможе ухвалити легітимно жодного рішення, а отже - “завдяки” абсурдним нормам проекту №8474 не зможе працювати”, - стверджує вона.

Олексій Тихонов вважає, що процедуру зміни статутів слід було прописати в перехідних положеннях закону. Проте, оскільки автори законопроекту про це не потурбувалися, на його думку, можливо кілька варіантів.

"ОСББ, можливо, доведеться просто "заморозити"» свою діяльність до того моменту, поки влада не роз’яснить, як вийти з цієї ситуації, не порушуючи закон, - вважає Тихонов. - Або ж, доки новий закон не набрав чинності, внести зміни відповідно до старих правил і ухвалити рішення про те, що коли законопроект №8474 набуде чинності, то відповідні зміни до статуту теж стануть чинними, та зареєструвати його нову редакцію. Якщо ж новий закон президент не підпише, то це рішення не набере чинності. Такий варіант враховує вимоги і статуту, і нового закону; головне - врахувати 14 днів до зборів, і встигнути це зробити до того, як закон набуде чинності".

Проте, чи встигне хоч хтось зробити це до того, як закон буде підписаний президентом -, дуже велике питання.

Пастка №5: допомога органів місцевого самоврядування

Новий закон також встановлює, що органи місцевого самоврядування у тримісячний строк з дня державної реєстрації об’єднання забезпечують передачу йому технічної документації багатоквартирного будинку, включаючи акт прийняття в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж.

Як вважає Олексій Тихонов, ця норма є спробою визначити "винуватця" того, що в Україні є багато будинків, які “висять у юридичному повітрі” тобто не мають технічної документації тощо.

"Органи місцевого самоврядування, що надають дозволи на будівництво і погоджують містобудівні плани, повинні мати копію документації всіх будинків, - говорить Борис Кушнірук. - Якщо цю систему буде налагоджено, це значно полегшить життя ОСББ, особливо новоствореним, які тільки-но приймають на себе управління будинками".

Втім, на практиці ситуація ускладнюється тим, що доволі часто технічна документація на будинки або неточна, або її зовсім не існує. І тоді її треба не надавати, а переробляти, або взагалі виготовляти з нуля. Але в новому законі нічого не сказано про те, що органи місцевого самоврядування мають виготовляти або переробляти документацію, і головне - немає ані слова про те, за чий рахунок все це має робитися.

"Ця норма є "мертвою" - стверджує Монтян. — Адже ОМС лише на словах виступають "за ОСББ", а на практиці - вони завжди на боці ЖЕКів-рейдерів, у яких "видерти з пащі" будинки новоствореним ОСББ майже неможливо".

Але з нею не згодна Тетна Бойко: "Ця номапрописана в законі для того, щоб органи місцевого самоврядування вже зараз працювали над збереженням/відновленням документації. Ситуації, коли документація на будинок відсутня, бути не повинно. До того ж більшість будинків в Україні споруджено за типовими проектами, які наявні у відповідних науково-дослідних і проектних інститутах. Тому відновлення документації не є аж таким проблематичним".

А тим часом ситуації, в які потрапляють ОСББ, намагаючись добути технічну документацію на свої будинки, іноді трапляються просто анекдотичними.

"Близько року тому нам вдалося дістати через зв’язки у місцеві владі технічний паспорт нашого будинку, - розповідає голова одного з київських ОСББ. - Проте, коли ми показали ці документи архітекторам та іншим фахівцям, на наші подив, з’ясувалося, що нам дали технічний паспорт сусіднього будинку - під номером нашого!!! Тож всі наші зусилля виявилися марними, і гроші, витрачені на хабар, пропали".

Пастка№6: земельне питання

Як вже писала "Економічна правда", після першого слухання в законопроекті №8474 з’явилася пряма норма про те, що земельна ділянка під багатоквартирним житловим будинком, так звана пляма забудови, належить співвласникам цього будинку (зміни до ст.42 Земельного кодексу України). Але така норма суперечить чинному законодавству, згідно з яким, якщо земля не знаходиться у приватній власності, то в межах міста вона належить громадам. І передавати її комусь у власність треба за спеціальною процедурою, а не прямою нормою ЗКУ.

Тож, прислухавшись до зауваження юристів, Комітет ВР із питань будівництва та ЖКГ відмовився від такої ідеї. Але замість неї з’явилася поправка №1 депутата від НУНС Юрія Кармазіна про те, що земельні ділянки під багатоквартирним житловим будинком та прибудинкову територію можна надавати у користування юрособі, яка керує цим будинком.

До юросіб, які можуть управляти будинком, відносяться ОСББ, ЖБК та… приватні ЖЕКи.

При цьому новий закон зберігає наявні і у поточному законі теоретичні привілеї для ОСББ у вигляді права на безоплатне виділення земельних ділянок у постійне користування, або у власність.

Проте сьогодні жоден з управителів, чи співвласників будинку не може отримати у користування чи власність земельну ділянку будинку, адже досі залишається скасованим відповідний наказ Держкомзему, яким затверджувалася методика визначення меж прибудинкової території.

Але щойно цей документ буде ухвалено, будь-хто із перерахованих вище юросіб зможе отримати у користування земельні ділянки будинків. І ситуація є такою, що привілеїв тут може бути більше не у ОСББ, а якраз у приватних ЖЕКів, особливо якщо їм знадобиться земля біля будинку, наприклад, для розміщення малих архітектурних форм, платних автостоянок, або ще для чогось.

ЖЕКам отримати землю буде значно простіше через те, що їх власникам не потрібно узгоджувати своє рішення із сотнею компаньйонів, що значно економить час, а крім того - у них є фахові юристи і достатньо грошей.

Жодної з цих переваг ОСББ не мають. Адже тільки скликання зборів через необхідність поновлювати інформацію про співвласників поглине дуже багато часу, не кажу чи вже про відсутність грошей для виготовлення земельної документації та найму юристів.

Всі опитані "ЕП" фахівці погодилися, що земельна ділянка багатоквартирного будинку, безумовно, має належати власникам будинку. Але, на жаль, в наявних законопроектах не було знайдено прийнятного механізму закріплення за ними такого права власності. Більшість юристів сходилися на тому, що за існуючих умов значно простіше оформити землю на юрособу, аніж на сотню приватних власників, які постійно змінюються, альтернативний механізм запропонувала лише Монтян.

Проте найголовнішою сьогодні залишається проблема, якої не виправить жодний закон - небажання самих українців бути власниками своїх будинків і нести повну відповідальність за свою власність. Адже без цього бажання навіть ідеальний закон не буде мати жодного сенсу.