"Пляма забудови". Що і кому належить в українському ЖКГ

Звернутися до теми власності у житлово-комунальному господарстві мене спонукав випадок, що трапився з моїми знайомими. Вони й досі не зареєстрували своє право власності на кооперативну квартиру, яку придбали ще у 1986 році. І коли зараз нарешті взялися за це, раптом з’ясували, що, згідно з ст.384 Цивільного кодексу України кооперативний будинок, як цілісність, є власністю не тих, хто будував його чи купував у ньому квартири, а юридичної особи — житлово-будівельного кооперативу.

Члени ж кооперативу (тобто ті, за чиї гроші будувався будинок, або ті, хто придбав у ньому квартири та вступив згодом) можуть вважатися власниками помешкань, тільки коли спроможні довести, що виплатили цілком свій пайовий внесок. Довідку про те, що пай виплачено цілком, видає керівництво ЖБК.

Здавалося б, тут ніякої проблеми немає. Проте, як виявилося, на практиці у багатьох українських ЖБК до документообігу ставилися здебільшого недбало, і тому досить часто в кооперативі не збереглося жодного документа за перші 15-20 років його існування. І якщо член кооперативу викупив своє житло саме в цей період, правління ЖБК із чистим сумлінням може відмовитись видавати йому довідку про повну сплату пайового внеску, адже жодного документу на підтвердження цього у них не збереглося. А підприємства, що виступали “єдиним замовником будівництва” будинку і на рахунки яких надходили паєнакопичення, давно щезли разом із своєю документацією.

То ж виходить, що за законом квартира, як невід’ємна частина будинку, належить саме ЖБК, а не людині, яка її викупила. Але навіть коли у члена кооперативу є правовстановлюючий документ на квартиру в такому будинку, все одно фактично він є лише власником повітря між стінами, бо сам будинок, належить кооперативу. Тобто виходить нісенітниця - складові частини будинку, тобто квартири, належать їхнім власникам, а весь будинок, який складається з цих квартир - юрособі ЖБК.

Звісно ніхто не погладить по голівці людей, які майже за 20 років так і не спромоглися оформити право власності на своє житло, проте такі випадки допомагають звернути увагу на те, що українське законодавство через власну суперечливість іноді майже не захищає право власності людини на своє житло.

ЯКИМИ БУВАЮТЬ БАГАТОКВАРТИРНІ БУДИНКИ І КОМУ ВОНИ НАЛЕЖАТЬ

В Україні є кілька різновидів багатоквартирних будинків: які ще з часів СРСР належать житлово-будівельним кооперативам; в яких після приватизації було створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ); і в яких  всі чи деякі квартири приватизовані, але там немає ні ЖБК, ні ОСББ.

Про кооперативні будинки вже було сказано - вони належать ЖБК, а його члени можуть бути або власниками паєнакопичень або формальними власниками своїх квартир та реальними власниками, так би мовити, повітря між стінами. Всі допоміжні приміщення, опорні конструкції, обладнання тощо в такому будинку є власністю юридичної особи - ЖБК. Всі рішення щодо управління будинком, відповідно до статуту, мають ухвалюватися загальними зборами членів ЖБК, а правління кооперативу має ці рішення виконувати.

Багатоквартирні будинки, що перебували в державному (відомчому) житловому фонді, і квартири в яких були приватизовані мешканцями, зареєстрованими в цих квартирах на момент приватизації, відповідно до ст.355 Цивільного кодексу, є спільною частковою власністю всіх приміщень у цьому будинку. В той же час, згідно з ч. 2 ст.382 ЦК, приміщення загального користування, допоміжні приміщення, обладнання тощо належать власникам квартир у цьому будинку на праві спільної сумісної власності (простіше кажучи - на рівних правах).

Якщо в такому будинку не створено ОСББ, він “прикріплений”, як правило, до якогось комунального чи приватного ЖЕКу, який фактично і керує будинком та самостійно або разом із місцевою владою розпоряджається допоміжними та іншими нежилими приміщеннями (як неважко зрозуміти зі змісту ч. 2 ст.382 ЦК) без будь-яких правових підстав на це. Проте, останніми роками судові процеси з цього приводу набрали чималих обертів.

Якщо ж мешканці будинку для управління ним організували спеціальну юридичну особу - ОСББ, то саме воно керує всією життєдіяльністю будинку, як і ЖБК. Всі рішення щодо управління мають ухвалюватися на загальних зборах згідно із статутом ОСББ.

"КИМ" Є ОСББ ТА ЖБК

І ОСББ, і ЖБК за формальними ознаками є справжніми юридичними особами, зокрема, вони можуть мати відокремлене майно, набувати майнових прав і нести майнову відповідальність.

У випадку із ЖБК формально майном є сам будинок (але не будемо забувати про подвійну власність на квартири). ОСББ ж будинок не належить. У власності цієї юрособи може бути майно, яке їй передадуть у власність члени об’єднання, її доходи, або майно, яке вона може набути за законом.

Щодо майна засновників, то навряд чи багато з них вважають за потрібне віддавати щось із своєї власності ОСББ, а щодо доходів, то вони навряд чи є, бо ОСББ створюється не для отримання прибутку, а для управляння будинком та для захисту прав своїх членів.

І, нарешті, залишається "майно, що набуто у спосіб, що не суперечить закону". Тут є один цікавий момент, який буде вірним і для ОСББ, і для ЖБК. І перша, і друга юрособи, згідно з ст.42 Земельного Кодексу, мають право отримати у власність або довічне користування земельну ділянку, на якій розташовано їхній багатоквартирний будинок, при чому разом із прибудинковою територією.

І багато ЖБК та ОСББ до 2005 року вже встигли отримати у власність або у постійне користування цю землю. Зараз вже ніхто цього зробити не може, бо у 2005 році було скасовано відповідний наказ Держкомзему, який затверджував порядок встановлення меж прибудинкових територій в натурі.

Тож дійсно цінне майно деяких ЖБК та ОСББ - земля, звісно якщо вони встигли її отримати. В будинках, де немає ніякої юридичної особи , земля може належати територіальній громаді, а може - забудовнику, якщо він купив її під забудову, а не взяв в оренду, чи взагалі будь-кому.

ЯК ПРАЦЮЮТЬ ОСББ І ЖБК

Якщо в будинку всі власники квартир є дійсними членами ЖБК і ОСББ, і беруть активну участь в управлінні будинком, то захистити свої права у більшості випадків для власників помешкань цілком можливо.

Проте на практиці дуже часто і члени ОСББ, і члени ЖБК не можуть не лише порозумітися одне з одним, аби ухвалити якесь спільне рішення, але неспроможні навіть просто зібратися всі разом на збори, щоб вони набули легітимності.

Ще гіршою є ситуація, коли значна частина власників квартир не є і ніколи не були членами створеного в будинку ЖБК чи ОСББ. В таких випадках правління ЖБК чи ОСББ, користуючись байдужістю мешканців, може фактично узурпувати владу та захопити будинок. Такі узурпатори використовують або навіть відчужують на свій розсуд допоміжні та нежитлові приміщення, присвоюють в той чи інший спосіб кошти, що їх вносять мешканці на утримання будинку тощо.

Буває, що занадто жадібне керівництво доводить ОСББ чи ЖБК до банкрутства. Сьогодні договори на тепло- і водопостачання, водовідведення, електропостачання, на загальнобудинкові потреби, обслуговування ліфтів, вивіз сміття, тощо укладаються  в більшості випадків не з мешканцями будинку індивідуально, а з ОСББ чи ЖБК як  юрособами. І от коли керівництво такої юрособи навмисне доводить її до банкрутства, кредитор має законне право вимагати компенсації своїх збитків за рахунок майна боржника. Тобто теоретично за рахунок землі, якщо ЖБК чи ОСББ отримали її у власність, а у випадку з ЖБК — іще й за рахунок будинку. Також при ліквідації “колективного підприємства”, яким є ЖБК чи ОСББ, кредитор має право звернути борг пропорційно на членів такого “підприємства”.

Також співвласники будинку можуть втратити житло внаслідок нещасного випадку. Наприклад, кілька років тому в центрі Києва було зруйновано кілька будинків (зокрема, на вул. Жилянській та Красноармійській) через порушення будівельних норм під час капітального ремонту та будівництво біля цих будинків, через що в них з’явилися тріщини. В результаті мешканцям цих будинків не вдалося компенсувати втрату свого майна, а землю під цими спорудами віддали під нове будівництво, бо вона належала не власникам будинку, а територіальній громаді. Якби хоча б  земля під будівлею була у власності її мешканців, вони могли  хоча б частково відшкодувати свої збитки шляхом продажу цієї ділянки.

Але як зробити так, аби власники будинку могли стати справжніми, а не номінальними власниками своїх квартир та будинків в цілому, набути законним чином права власності на землю, і при цьому не порушували прав одне одного?

ЩО ПРОПОНУЄ ВЛАДА ЩОДО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ ПІД БУДИНКОМ

Минулого року уряд запропонував законопроектом №7484 закріпити за власниками квартир та нежилих приміщень будинку право спільної сумісної власності на землю, на якій безпосередньо знаходиться багатоквартирний будинок з належними до нього спорудами. Для цього у ст.42 ЗКУ пропропонується розділити ділянки, на яких стоять багатоквартирні будинки, на дві частини: ділянку, на якій безпосередньо розташовано сам будинок, так звану пляму забудови, і прибудинкову територію. Межі плями забудови визначаються межами будинку і належних до нього споруд, а от межі прибудинкової території мають визначатися на підставі землевпорядної документації.

В той же час прибудинкова територія має надаватися на праві постійного користування лише об’єднанням співвласників будинку, тобто ОСББ.

ЩО МОЖЕ ВИЙТИ ІЗ УРЯДОВОЇ ІНІЦІАТИВИ

З одного боку, без додаткових підзаконних актів земля під самим багатоквартирним будинком буде належати його співвласникам. Але, як вже зазначалося, багато ОСБББ та ЖБК вже встигли отримати у власність або у безстрокове користування і земельні ділянки під будинком, і прибудинкову територію. Тож знову виникне так зване “подвійне право власності” на пляму забудови: на неї вже є державний акт у ОСББ і ЖБК, а закон, якщо його ухвалять, буде прямо говорити, що ця земля належить визначеній групі осіб - співвласникам будинку.

Адвокат юридичної фірми "Ілляшев та Партнери" Микола Буртовий зазначає, що згідно із ст.58 Конституції України закон не може мати зворотної дії в часі, тому, якщо законопроект №8474 ухвалять, його норми будуть поширюватися лише на ті випадки, коли право власності на ділянку ще ніхто не оформив. Проте, адвокат підкреслює, не можна буде виключати і виникнення низки судових спорів навколо ділянок під багатоквартирними будинками.

Старший юрист адвокатського об’єднання Arzinger Станіслав Герасименко зауважує, що відповідно до українського законодавства земля в межах населених пунктів належить територіальним громадам, і ніхто цю норму не скасовував. Тож коли в Земельному кодексі з’явиться пряма вказівка на те, що земля під багатоквартирними будинками належить його співвласникам, це грубо порушить права територіальних громад. На думку фахівця, саме ОСББ і ЖБК, що отримали землю у власність або постійне користування через отримання державного акту (договору оренди), є законними її власниками і користувачами.

Керуючий партнер Arzinger Тімур Бондарєв зазначає, що нова редакція ст.42 ЗКУ суперечить ст.79 та п.12 Перехідних положень цього ж кодексу стосовно земельної ділянки як об’єкту права власності, підстав для набуття права власності та права користування земельними ділянками, та компетенції щодо прийняття рішення в цих питаннях.

"Із нової редакції виходить, що право власності співвласників багатоквартирного будинку на землю може виникнути «із повітря», примусово і без врахування вже існуючих прав інших власників", - говорить Бондарєв.

Фахівці Arzinger звертають увагу на те, що за існуючих умов також складно буде оформити державний акт на землю одразу на всіх власників багатоквартирного будинку, і виникне безліч проблем з його переоформленням, коли квартири у будинку будуть перепродаватися. Правовстановлюючий документ на будь-яку нерухомість видається один на всіх власників, тому після кожного такого відчуження потрібно буде отримувати новий державний акт на землю.

Також незрозуміло, як в такому разі буде нараховуватися податок на земельну ділянку під будинком.

Юрист Тетяна Монтян розповідає, що, відповідно до порядку розрахунку земельного податку за земельну ділянку, що перебуває у спільній власності кількох юридичних осіб або громадян (п. 286.6 ПКУ), нарахування мають проводитися по кожному з власників пропорційно належній кожній особі частці - якщо будівля перебуває у спільній частковій власності.

Але спільна сумісна власність не передбачає виділення кожному із співвласників навіть ідеальної частини земельної ділянки, тож нарахувати такий податок буде неможливим, зазначає Монтян.

Також юристи Arzinger зазначають, що в контексті законопроекту спільна сумісна власність передбачає, що власник однокімнатної квартири площею 30 м² буде сплачувати такий саме податок, як і власник, наприклад, нежитлового приміщення з площею в 1500 м². в цьому ж будинку. Навряд чи такий підхід можна назвати виваженим.

Щодо прибудинкової території, то отримати її у постійне користування, як пропонує законопроект №8474, зараз взагалі неможливо, адже скасовано наказ Держкомзему про правила визначення меж таких ділянок в натурі. Але припустімо, цю проблему буде вирішено, і І ОСББ отримають можливість отримати акт на постійне користування прибудинковою територією.

Буртовий вважає, що, коли прибудинкову територію будуть надавати у користування саме об’єднанням співвласників, це убезпечить мешканців будинку від неправомірного розпорядження прибудинковою територією, адже  ОСББ не зможе її відчужувати (на що, до речі, мають право ті об’єднання, що отримали ділянки у власність). Також, як вже було сказано, на одного користувача державний акт оформити значно простіше, ніж на кілька сотень.

З іншого боку, як уже говорилося, у разі, якщо з будинком щось станеться, його власники зостануться взагалі ні з чим, а якби у них була у власності земельна ділянка, можна було б відшкодувати частину збитків за рахунок її продажу. Звісно, на випадок форс-мажорних обставин можна було б застрахувати своє помешкання, проте ринок страхових послуг в Україні поки що не настільки розвинений, аби кожен міг це зробити і бути впевненим в отриманні відшкодування.

Нарешті, коли власники будинку не мають впливу на керівництво ОСББ, то вони не можуть вплинути і на порядок використання прибудинкової території, хоча законопроект і закріплює за ними таке право.

Крім того, як зазначає голова наглядової ради юридичної компанії PROXIMA Олексій Дорошенко, із законопроекту №8474 не зрозуміло, кому буде належати прибудинкова територія у разі, коли будинок керується не ОСББ, а, наприклад, житлово-будівельним кооперативом (ЖБК), або ж в будинку взагалі немає ні першого, ні другого. Адже, як зазначає юрист, у законопроекті йдеться лише про те, що отримати прибудинкову територію можуть тільки об’єднання співвласників, і ця норма не поширюється на ЖБК. Тож може виявитися так, що без створення ОСББ власники будинку ніяк не зможуть отримати у користування землю за порогом свого будинку.

«Результатом такої прогалини може стати те, що прибудинкову територію якогось будинку можуть надати у користування чи у власність стороннім юридичним та фізичним особам, які вже зможуть фактично розпоряджатися ділянкою на свій розсуд, наприклад, встановлювати там малі архітектурні форми тощо. Іноді ситуація може бути доведена до абсурду, якщо вихід із під’їздів буде неможливим через те, що власник землі не дасть на це згоду», - вважає Дорошенко.

Слід сказати, що подібні ситуації є не тільки в теорії, а й на практиці, коли за той час, доки у будинку не було ні ОСББ, ні ЖБК, прилеглі до нього території чиновники встигли віддати у власність чи оренду забудовникам та іншим юрособам, і новостворене ОСББ вже не має змоги отримати у користування землю за порогом будинку, а значить і облаштувати на законних підставах необхідну інфраструктуру – парковки, дитячі майданчики тощо.

ЩО МОЖНА ЗРОБИТИ, ЩОБ ЗАХИСТИТИ ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЖИТЛО

Із опитування юристів, яке провели кореспонденти "Економічної правди", можна зробити два висновки щодо того, як могла б надалі розвиватися правова ситуація навколо земельних ділянок під багатоквартирними будинками.

Перше і найпростіше в сучасних умовах – дійсно передати земельну ділянку під багатоквартирним будинком біля нього в користування юрособам, які фактично управляють будинком. За існуючого законодавства це доцільніше з юридичної точки зору, бо юридичні механізми, які наразі існують в Україні, найбільше пристосовані саме для такого варіанту.

З іншого боку, якщо земля фактично належить юрособі, і власники та мешканці будинку не мають ніякого впливу на цю юрособу, то виходить, що вони не можуть і впливати на порядок використання землі. Не кажучи вже проте, щоби компенсувати збитки в разі руйнування будинку. Законопроект №8474 пропонує у разі знищення будинку залишити його власникам право на земельну ділянку під спорудою, проте, як вже говорилося, оформити законодавчо таке право власності сьогодні буде вкрай складно.

Монтян вважає, що, якщо сам будинок, земля під ним та навколо нього належатиме співвласникам цього багатоквартирного будинку, у них буде більше можливостей захищати своє майно. Проте в такому разі власники будинку будуть вимушені нести і більше відповідальності, ніж зараз. Вони мають відповідати за належне утримання будинку, його ремонт, нести зобов’язання перед постачальниками комунальних послуг, платити податок на землю, тощо.

Щоб все це стало реальністю, на думку Монтян, треба, аби в реєстрі майнових прав багатоквартирний (а також “багатоофісний”, чи “змішаний”) будинок із належними до нього спорудами та земельною ділянкою під ним і навколо нього було формалізовано  як цілісний майновий комплекс, що належить його співвласникам на праві спільної часткової власності. Але стосовно земельної ділянки — без права на виділення частки в натурі, і без права відчуження частки окремо від жилих/нежилих приміщень в будинку.

Щоб співвласники цього майнового комплексу могли зареєструвати та реалізовувати своє право власності, для кожного з них окремо має бути виділена його ідеальна частка у спільному майні, і вже відповідно до її розміру власник має сплачувати і податки, і кошти на утримання будинку, як це наразі і передбачено ст. 360 ЦКУ.

А питання із переоформленням документів на право власності під час перепродажу окремих приміщень в будинку, на думку Монтян, можуть бути вирішені таким чином, щоб у кожного співвласника був свій окремий правовстановлюючий документ на право власності, як на частку майна в багатоквартирному домі, виділену в натурі, так і на ідеальну частку в цілісному майновому комплексі.

Звісно, тоді людям доведеться витрачати ресурси, і перш за все — свій особистий час та “соціальний капітал” — на прийняття колективних рішень щодо їхніх власних будинків, але і звинувачувати в “поганому менеджменті” доведеться виключно самих себе, а не “владу” — від президента України до мера міста та начальника ЖЕКу.

Старший юрист Arzinger Станіслав Герасименко вважає, що в такій позиції є логіка. Проте, на його думку, така позиція сьогодні відповідає більше інтересам держави, яка прагне зняти з себе тягар відповідальності за стан житлово-комунального господарства в країні, і перекласти його на плечі пересічних громадян.

Також, на думку Герасименко, незрозуміло, яким чином держава може змусити громадян прийняти у власність землю, тощо і нести за це серйозну відповідальність. Юрист вважає, що більш реальною в цій ситуації виглядає можливість передачі земельної ділянки у постійне користування співвласників або їх об’єднання.

Єдиної думки щодо цього питання у експертів поки що немає. Тим більше немає її і у пересічних українців. Але, як мені здається, вже зовсім скоро неодмінно настане момент, коли вони вже під впливом об’єктивних обставин будуть вимушені вирішувати ким вони хочуть бути: власниками, які несуть цілковиту відповідальність за своє майно і самостійно управляють ним, або фактично орендаторами з правом довічної оренди, проте і з ризиком за певних обставин лишитися всього цього без компенсації.

Адже сьогодні, коли ми купуємо квартиру, ми вважаємо, що придбали житло у приватну власність, яка захищена законом, і платимо за це чималі гроші. Проте по факту - часто залишаємося звичайними орендарями, та ще й без будь-яких важелів впливу на менеджмент ЖЕКів.