Держава готує для селян новий "колгосп"?

Влада намагається нашвидкуруч закінчити земельну реформу. Про користь своїх дій і намірів на цьому поприщі чиновники рапортують ледь не щодня, проте реальні результати їх "творчості" поки що розчаровують.

Жваві розмови про скасування мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення почалися ще наприкінці 2010 року. На необхідності цих змін неодноразово наголошували і на Банковій, і на Грушевського.

Першим про це обмовився саме президент, коли розповідав про переваги земельної революції вітчизняним та іноземним бізнесменам на Ялтинському форумі. Навряд чи він тоді міг припустити, що у доступі до вільного ринку землі підприємництву, скоріше за все, буде відмовлено.

Принаймні, купувати ріллю юридичним особам забороняє поки що законопроект про ринок земель, який підготував Держкомзем. Доопрацьований документ днями з'явився на сайті відомства. Зараз він проходить узгодження у міністерствах. За задумом, цей закон має стати одним з наріжних каменів земельної реформи.

Своєї черги чекає також законопроект про державний кадастр. Тільки після прийняття обох законів можна буде скасувати мораторій на продаж земель.

У той же час, навіть за умови прийняття основних документів торгівля наділами може початися не раніше 2013 року. "Багато часу піде на роз'яснення і роботу з населенням", - попереджає заступник голови Держкомзему Микола Калюжний.

До речі, у Верховній раді зареєстровано ще два проекти про ринок землі: один - "нунсівця" Романа Ткача і Валерія Бевзенка з ПР, інший - ще одного представника НУНС Івана Зайця. Однак ці напрацювання парламентарів зовсім не цікавлять.

У свою чергу, у Держкомземі кажуть, що вже в середині лютого результат їх тривалої праці подадуть на розгляд парламенту, а в першому кварталі 2011 року можливе ухвалення документу депутатами.

Такий варіант цілком можливий. Проти вільного ринку землі виступають БЮТ, Блок Литвина, частина "нунсівців" і комуністи. Утім, провладна партія без зайвих зусиль може набрати потрібну кількість голосів за допомогою голосів "тушок".

Що це дасть? Чи зможе закон уберегти від концентрації землі в руках обмеженої кількості осіб і убезпечити теперішніх власників від продажу ріллі за безцінь?

На думку Калюжного, законопроект відомства нівелює усі потенційні небезпеки, на які раніше вказували представники різних політичних сил. Зокрема, він передбачає продаж землі лише громадянам України. Його розробники одразу виключили з числа покупців іноземців, щоб вони "не претендували на національне надбання".

Документ засвідчує, що придбані нерезидентами аграрні ділянки підлягають відчуженню упродовж одного року з дати придбання. Якщо ця вимога не виконується, актив підлягає примусовому продажу на земельних торгах.

Автори законопроекту до останнього вагалися, чи дозволити купувати ріллю юридичним особам з українською пропискою. Доходило до смішного: спочатку оприлюднений на сайті Держкомзему документ не містив подібної заборони, але через кілька днів юридичних осіб таки прибрали із списку покупців.

Секретар парламентського аграрного комітету Роман Ткач погоджується з цим. За його словами, дозвіл на придбання землі юридичними особами за різними схемами дозволяє зайти на ринок й іноземним компаніям.

У свою чергу, вітчизняні аграрні холдинги цілком влаштовує оренда. Експерти кажуть, що сьогодні чимало великих сільгоспвиробників орендують по 300 тисяч гектарів земель і скуповувати величезні площі вони не зацікавлені.

До того ж, законопроект обмежує кількість земельних гектарів, які можуть потрапити до однієї людини. У той же час, не вказано, яким буде цей граничний розмір, і чим він буде обґрунтовуватися.

Окрім цього, на переконання Калюжного, прописана у проекті норма про продаж землі сільськогосподарського призначення за ціною, яка визначена на підставі експертної оцінки, знижує ризики реалізації активу за неконкурентною ціною. Однак, знову ж таки, документ не містить механізмів проведення цієї процедури.

Поряд з цими новелами Держкомзем в рамках боротьби із "спекулянтами" також ініціював зміни до закону про державне мито, які передбачають введення величезних податків у разі швидкого перепродажу земельного наділу.

Тобто якщо хтось купує і продає землю протягом року, йому доведеться сплатити 100% її нормативної грошової оцінки, що становить близько 11 тисяч гривень.

За словами Калюжного, загороджувальні мита планується ввести на п'ять років з поступовим зниженням ставки: перший рік - 100%, другий - 90%, третій - 80%, четвертий - 70%, п'ятий - 60%.

Оскільки земля - актив, на перепродажу якого можна добре заробити, п'ять років - непогана середньострокова перспектива для тих же спекулянтів. За цей час ціна наділів буде тільки зростати. Експерти вже нині кажуть про ріст на рівні 300-600%.

"Повністю уникнути спекуляцій із землями сільськогосподарського призначення можна лише шляхом продовження дії мораторію на їх відчуження", - впевнений юрист юрфірми "Ілляшев та Партнери" Олександр Серпокрилов.

Окрім цього, додає старший юрист юрфірми "Василь Кісіль і Партнери" Наталія Доценко-Білоус, є ймовірність, що через запровадження нових ставок мита актуалізується інтерес до альтернативних способів зміни власника землі.

Такі механізми вже давно працюють. Один з них - відмова від права власності на земельний актив на користь територіальної громади з наступним його виділенням у власність зацікавленій особі. Інший спосіб - викуп ділянки у зв'язку з суспільними потребами для подальшого набуття прав на неї інвестора.

Цікаво, що Держкомзем не бачить проблеми урбанізації аграрних земель. "Ця загроза мінімальна - привабливі для містобудівного освоєння ділянки вже зазнали урбанізації та переведення у відповідну категорію", - пояснюють чиновники.

В цілому, законопроект містить доволі значні ризики. Незважаючи на обіцянки чиновників проводити дерегуляцію економіки, у нових нормативних актах вони сідлають старого коника. Про це, зокрема, свідчить норма щодо створення "державної спеціалізованої установи", яка буде одним з головних гравців ринку.

Цей інститут матиме змогу купувати аграрні землі у приватних власників, а в майбутньому - і продавати наділи через аукціони. Установі наряду з органами місцевого самоврядування, орендарями і володарями суміжних ділянок також надається першочергове право на придбання ділянок.

За оцінками Калюжного, держава має близько 3 мільйонів гектарів аграрних земель. Він прогнозує, що до загального кошика можна буде додати ще 2 мільйони гектарів наділів, які перейдуть державі як незатребувані паї.

До того ж, після набуття чинності законом "спеціалізована установа" буде скуповувати й інші ділянки. Приклади успішного існування таких відомств можна знайти в Угорщині або в Польщі, каже заступник голови Держкомзему.

Втім, юристи сумніваються в ефективності такого суб'єкта ринку, оскільки законопроект не визначає його функції, права та обов'язки. "Виникають питання щодо джерел фінансування роботи установи, способів уникнення зловживань та спекуляцій у її діяльності", - зазначає Доценко-Білоус.

Більш категорично висловися про майбутню організацію директор консалтингового центру "Реформування земельних відносин в Україні" Максим Федорченко.

"Ми отримуємо на земельному ринку те, що зараз відбувається в інших секторах, - створення державних "супермонстрів", які будуть реалізовувати чиюсь корпоративну політику", - підкреслює він.

Проте експерти вважають, що "монстр" може виконувати й соціальні функції. Наприклад, викуповувати у власника землі за нормативною оцінкою, якщо останній не може знайти покупця.

"Принаймні, це буде передумова для створення саме ринку земель, а не переходу у стадію "первісного накопичення", - говорить партнер юридичної компанії "Хасін, Дроздовський та партнери" Любомир Дроздовський.

У свою чергу, Серпокрилов додає, що державний заклад міг би викуповувати невеликі розрізнені земельні ділянки та продавати їх цілісним масивом.

У той же час, за словами одного з парламентарів, ця установа може загрожувати вільному ринку, коли, наприклад, через деякий час постане питання про її приватизацію, і усі землі опиняться у когось з наближених до влади.

Тимчасом президент діє. Одним із своїх доручень наприкінці 2010 року він позбавив органи місцевого самоврядування будь-яких повноважень щодо земель, що дозволяє йому тепер контролювати 100% полів в Україні.

Втім, найвищі чиновники теж не залишаться без ласого шматка - документ Держкомзему наділив урядовців значними повноваженнями.

Зокрема, Кабмін буде створювати ту саму "державну спеціалізовану установу". Паралельно урядовці також визначатимуть граничні розміри наділів, що можуть потрапляти в одні руки, та проводити грошову експертну оцінку земель.

"Слизькі" пункти у проекті відомства доповнюється іншими сумнівними нормами. Наприклад, там є зобов'язання щодо отримання агрохімічного паспорта, без якого неможливо буде продати ділянку чи здати її в оренду.

"Це стане перешкодою для особи, яка захоче продати пай, оскільки це велике додаткове навантаження і затягування процесу", - каже Ткач.

Крім того, автори проекту забули про інші важливі речі. Наприклад, незрозуміло, що робити юридичним особам, які обзавелися власним земельним фондом.

В цілому, не варто очікувати конструктивних нормативних актів без їх публічного обговорення, наголошує Федорченко.

"У нас плюралізм у політиці зник, ця суцільна одностайність набридла. Написало проект якесь відомство, Кабмін без проблем це схвалить, а Рада, читаючи чи не читаючи, прийме. У підсумку, надважливі питання приймаються без дискусії, а селяни знову згадують, як гарно було в колгоспі", - підсумував експерт.